Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 09 февраля 2021 г. по делу N 33-1018/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Садовой И.М, судей Кудряшовой Д.И, Степаненко О.В, при секретаре Положенковой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" к Самусевой Т.А. о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Заводского районного суда г. Саратова от 01.10.2020 г, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М, объяснения представителя истца администрации муниципального образования "Город Саратов" - Тулуповой Е.В, поддержавшей доводы жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования (далее - МО) "Город Саратов" обратилась в суд с иском к Самусевой Т.А, мотивируя тем, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 06.02.2008 г. N с Золотаревым А.А. был заключен договор аренды от 02.04.2008 г. N земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес" площадью 800 кв.м, предоставленного для индивидуального жилищного строительства сроком на 49 лет.

В настоящее время арендатором земельного участка является Самусева Т.А, вид разрешенного использования земельного участка изменен на "отдельно стоящие объекты торговли от 500 до 1000 кв.м общей площади".

В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было выявлено, что на спорном земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют. До настоящего времени земельный участок не освоен и не используется в целях строительства, это является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

В адрес ответчика направлялись предупреждения о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка и уведомление о расторжении договора, однако, до настоящего момента договор не расторгнут, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с данным иском.

Рассмотрев спор, суд в удовлетворении исковых требований отказал.

Администрация МО "Город Саратов" в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, удовлетворить исковые требования в полном объеме, указывая на нарушение судом норм процессуального права, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, полагает, что освоение земельных участков происходит в сроки, установленные в договоре, а при их отсутствии применяются сроки, указанные в законе. Указывает, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 06.02.2008 г. N с Золотаревым А.А. заключен договор аренды от 02.04.2008 г. N находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", площадью 800 кв.м, предоставленного для индивидуального жилищного строительства сроком на 49 лет.

В настоящее время арендатором земельного участка является Самусева Т.А, вид разрешенного использования земельного участка изменен на "отдельно стоящие объекты торговли от 500 до 1000 кв.м общей площади", что подтверждается договором замены стороны в обязательстве, выпиской из ЕГРН.

21.07.2019 г. ответчику направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка с предложением предоставить документы, подтверждающие строительство на нем, а 24.09.2019 г. ответчику направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 4.1.2 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Так, из материалов дела следует, что предупреждение администрации от 16.07.2019 г. N и уведомление от 09.09.2019 г. N направлено Самусевой Т.А. по адресу: "адрес", однако, сведений о вручении ответчику указанных документов материалы дела не содержат.

Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика Самусевой Т.А. указал, что от арендодателя уведомлений об изменении вида разрешенного использования земельного участка, дополнительного соглашения к договору не заключалось.

Статьей 7 (п. 1) ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса, к числу которых относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Кроме того, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, истцом не представлено относимых, допустимых, достаточных доказательств, в соответствии с которыми имелись бы основания для расторжения договора аренды.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут повлиять на правильность постановленного решения, были предметом оценки суда первой инстанции, фактически сводятся к несогласию с решением суда, что само по себе не может служить основанием для его отмены.

В апелляционной жалобе не содержится ссылок на обстоятельства, опровергающие правильные выводы суда первой инстанции. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заводского районного суда г. Саратова от 01.10.2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: