Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 23 апреля 2008 г. N А61-114/08-14 Суд решил взыскать с СПК в пользу административного органа местного самоуправления задолженность по арендной плате за аренду земельного участка на основании договора аренды. В удовлетворении требований о досрочном расторжении договора аренды спорного земельного участка и во взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком за спорный период времени, отказано (извлечение)

Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания
от 23 апреля 2008 г. N А61-114/08-14
(извлечение)

АМС Ардонского района РСО-Алания обратилась в суд с заявлением к СПК "Арсен" о взыскании платежей за пользование земельным участком в размере 211 193,49 руб. и расторжении договора аренды земельного участка N 215 от 20.02.2007 г, обосновав свои требования тем, что распоряжением Министерства имущественных отношений РСО-Алания N 164 от 08.06.2005 г ответчику в аренду был предоставлен земельный участок общей площадью 211,311 га из земель сельскохозяйственного назначения сроком на 20 лет, расположенный по адресу: Ардонский район, 6-ой км а/д Ардон - Дигора, район полевой бригады N 1. В нарушение нормативных актов с момента выделения ему земельного участка ответчик не осуществлял оплату за пользование данным земельным участком.

Определением арбитражного суда от 28.03.2008 г к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ГУП "Ардон" и Минимущество РСО-Алания.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении. Пояснил, что факт изъятия земельного участка у ГУП "Ардон" и факт ее передачи в пользование СПК "Арсен" подтверждается заявлением ГУП "Ардон" от 30.12.2004 г и землеустроительным делом земельного участка. Также пояснил, что согласно формы N 29-СХ, сданных ГУП "Ардон" в Статуправление РСО-Алания, данным предприятием пшеница в 2005 году и 2006 году не была засеяна, в связи с чем считает, что ответчиком не доказан факт того, что спорный земельный участок не находился в его фактическом пользовании в указанный период.

Также пояснил, что в адрес ответчика АМС Ардонского района 17.11.2007 г и 23.11.2007 г направлены уведомление о погашении задолженности и требование о погашении задолженности, в связи с чем считает, что порядок досудебного урегулирования спора относительно требования о расторжении договора аренды истцом соблюден.

Ответчик в письменном отзыве заявленные требования не признал по следующим основаниям.

На момент принятия распоряжения Министерства имущественных отношений РСО-Алания N 164 от 08.06.2005 г об изъятии спорного земельного участка у ГУП "Ардон" и предоставлении ее СПК "Арсен" данный земельный участок оставался в пользовании ГУП "Ардон" и находился под посевами озимой пшеницы, что реально лишало ответчика права владеть и пользоваться земельным участком по назначению. Земельный участок оставался в пользовании ГУП "Ардон" в течение 2005-2006 годов, что подтверждается справкой указанного предприятия.

Земельный участок был фактически передан ответчику в феврале 2007 года, что подтверждается договором аренды от 20.02.2007 г и актом приема-передачи. Право требования арендной платы у арендатора возникает с момента подписания сторонами договора аренды земельного участка и передачи ее арендатору, что было осуществлено в феврале 2007 года. С момента заключения договора аренды ответчик не производил оплату арендной платы в связи с тем, что в 2007 году посевы кукурузы были уничтожены засухой. Однако, в ходе рассмотрения дела арендная плата полностью погашена ответчиком, в доказательство чего представлено платежное поручение.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы письменного отзыва, пояснив, что согласно Форме N 4-СХ за 2005 год, сданной ГУП "Ардон" в Северная Осетиястат, указанным предприятием было засеяно озимой пшеницы 200 га. В доказательство того, что земельным участком в период 2005-2006 годы фактически пользовалось ГУП "Ардон", представил справку данного предприятия N 34 от 14.03.2008 г.

Представитель Минимущества РСО-Алания пояснил, что земельный участок, предоставленный в аренду СПК "Арсен" согласно распоряжению Министерства имущественных отношений РСО-Алания N 164 от 08.06.2005 г, считается фактически переданным ему с момента заключения договора аренды от 20.02.2007 г и составления акта приема-передачи земельного участка от 20.02.2007 г.

Представитель ГУП "Ардон" в судебном заседании пояснил, что земельный участок, предоставленный в аренду СПК "Арсен" согласно распоряжению Министерства имущественных отношений РСО-Алания N 164 от 08.06.2005 г, фактически был передан ему с момента заключения договора аренды от 20.02.2007 г, до указанного времени спорный земельный участок находился в пользовании ГУП "Ардон" и был засеян озимой пшеницей, в доказательство чего сослался на отчет Формы N 4-СХ за 2005 год и справку N 35 от 10.02.2008 г.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично в связи со следующим.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно статье 607 Кодекса земельные участки могут быть переданы в аренду; законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Исходя из указанных положений гражданского и земельного законодательства, основанием возникновения права аренды земельного участка является юридический состав, включающий принятие компетентным органом решения о предоставлении участка и заключение сторонами договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, распоряжением Министерства имущественных отношений РСО-Алания N 164 от 08.06.2005 г прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ГУП "Ардон" земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, расположенным по адресу: Ардонский район, 6-ой км а/д Ардон - Дигора, район полевой бригады N 1 общей площадью 211, 311 га. и предоставлен в аренду сроком на 20 лет СПК "Арсен" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 211,311 га, расположенный по адресу: Ардонский район, 6-ой км а/д Ардон - Дигора, район полевой бригады N1 для выращивания сельскохозяйственных культур.

Распоряжением Минимущества РСО-алания N 64 от 14.02.2007 г в распоржение# N 164 от 08.06.2005 г внесны# изменения, касающиеся площади земельного участка: вместо площадью 211,311 га указана площадь земельного участка 210,9753 га.

Во исполнение указанных распоряжений между Минимуществом РСО-Алания и СПК "Арсен" заключен договор аренды N 215 А/з от 22.02.2007 г земельного участка с кадастровым номером N 15:06:01 01 03:0015 площадью 210,9753 га и составлен акт приема-передачи указанного земельного участка от 20.02.2007 г.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 17.05.2007 г. за N 15-15-04/028/2007-081.

Истец просит взыскать с ответчика сумму неосновательно сбереженной арендной платы за период с 08.06.2005 года по 14.02.2007 г в размере 137.352 руб.14 коп., а также арендную плату за период 15.02.2007 г по 31.12.2007 г в размере 73.841 руб. 35 коп.

Суд считает, что во взыскании неосновательно сбереженной арендной платы за период с 08.06.2005 года по 14.02.2007 г следует отказать в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ по искам о взыскании платы за пользование землей при отсутствии договорных отношений истец должен доказать период использования спорного земельного участка и вид фактически осуществляемой на нем деятельности.

При издании распоряжения Минимущества РСО-Алания N 164 от 08.06.2005 г акт приема-передачи земельного участка между сторонами не составлялся.

Заявитель не представил доказательств фактической передачи земельного участка в аренду и доказательств фактического использования земельного участка СПК "Арсен" до заключения договора аренды от 20.02.2007 г и составления акта приема-передачи от 20.02.2007 г., с учетом чего во взыскании неосновательно сбереженной арендной платы за период с 08.06.2005 года по 14.02.2007 г в сумме 137.352 рубля следует отказать.

Аналогичной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 11.01.2002 г N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 10).

За период с 15.02.2007 г по 31.12.2007 г СПК "Арсен" обязано оплатить пользования земельным участком, так как фактически пользовалось им, что подтверждается материалами дела.

Однако, расчет подлежащей взысканию с ответчика платы за указанный период следует разграничить с учетом следующего.

Поскольку договор аренды земельного участка от 20.02.2007 г в установленном порядке был зарегистрирован лишь 17.05.2007 г, то он в силу статей 131, 164, 433, 609 Гражданского кодекса РФ до указанной даты является незаключенным и к правоотношениям сторон до 17.05.2007 г применяются нормы о неосновательном обогащении.

Признание договора аренды незаключенным не освобождает от обязанности по плате за фактическое пользование земельным участком в соответствии с нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку использование земли в Российской Федерации является платным (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

За период с 15.02.2007 г (начало срок аренды) по 17.05.2007 г (дату регистрации договора аренды в установленном порядке) с ответчика подлежит взысканию плата за фактическое пользование земельным участком в виде неосновательного обогащения по ставкам, установленным Постановлением Правительства РСО-Алания от 18.10.2002 г N 249 (в редакции постановления Правительства РСО-Алания N 62 от 25.02.2005 г) по следующим основаниям.

В соответствии пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время пользования земельным участком, то есть неосновательно сбереженные средства в размере арендной платы, подлежащей внесению за время пользования земельным участком.

Фактическое использование земли в указанный период ответчиком не оспаривается и не опровергнуто, в связи с чем требование истца о взыскании платы за указанный период обоснованно.

За период с 17.05.2007 г по 31.12.2007 г с ответчика подлежит взысканию арендная плата по ставкам, установленным также Постановлением Правительства РСО-Алания от 18.10.2002 г N 249 (в редакции постановления Правительства РСО-Алания N 62 от 25.02.2005 г).

Всего за период с 15.02.2007 г по 31.12.2007 г ответчик должен оплатить за пользование земельным участком 73.841 руб. 35 коп.

Из платежного поручения N 1 от 27.02.2008 г усматривается, что ответчиком после подачи иска в арбитражный суд уплачена арендная плата в сумме 59.776 руб.

С учетом изложенного с него подлежит взысканию разница между указанными суммами в размере 14.065 руб.

В удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка от 20.02.2007 г следует отказать в связи со следующим.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны следующие разъяснения.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора аренды, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

Арендатором задолженность по арендной плате за 2007 год, установленная пунктом 3.1 договора аренды от 22.02.2007 г, уплачена 27.02.2008 г., что является устранением нарушения договора аренды и основанием для отказа в удовлетворении данного требования.

Кроме этого, судом учтено следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочное расторжение договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Из требования от 23.11.2007 г и уведомления от 17.11.2007 г усматривается, что ответчику сообщили о необходимости погасить задолженность по арендной плате, в случае неисполнения (отказа от уплаты за пользование земельным участком) АМС Ардонского района вынуждена будет обратиться в арбитражный суд РСО-А. Ссылки на то, что в случае неисполнения обязанности договор аренды будет расторгнут, уведомление и требование не содержат.

Таким образом, указанные документы не свидетельствуют о надлежащем извещении ответчика последствиях неисполнения обязанности по оплате задолженности по арендной плате, в связи с чем не могут быть приняты в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора относительно досрочного расторжения договора аренды.

Следовательно, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка N 215 А/з от 20.02.2007 г удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлину в доход бюджета следует взыскать со сторон пропорционально удовлетворенным требованиям. Согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель от ее уплаты освобожден.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета Российской Федерации следует взыскать госпошлину в размере 2.001 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд решил:

Взыскать с СПК "Арсен" в пользу АМС Ардонского района 14.065 руб. задолженность по арендной плате за аренду земельного участка на основании договора аренды от 22.02.2007 г N 215 А/з.

Во взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком за период с 08.06.2005 г по 15.02.2007 г в сумме 137.352 рубля и арендной платы в сумме 59.776 рублей отказать.

В удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 215 А/з от 20.02.2007 г, заключенного Минимуществом РСО-Алания и СПК "Арсен", отказать.

Взыскать с СПК "Арсен" в доход бюджета РФ госпошлину в сумме 2.001 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции в течение месяца.