Апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 18 августа 2020 г. по делу N 33-2737/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Леденских И.В., и судей Суркова Д.С., Черниковой О.Ф., при секретаре Бакулевой О.В., рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кирове 18 августа 2020 г. дело по апелляционной жалобе представителя СКПК Инвест Центр Злобиной Л.В. на заочное решение Нововятского районного суда г. Кирова от 17 июня 2020 г., которым постановлено:

исковые требования Вылегжаниной Л.М, Вылегжанина В.С. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи комнаты N площадью 17, 2 кв.м в коммунальной квартире, расположенной по адресу: "адрес", кадастровый N, заключенный "дата" между Вылегжаниной Л.М, Вылегжанина В.С. и Елькина Д.Е, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2.

Возвратить в собственность Вылегжаниной Л.М. комнату N площадью 17, 2 кв.м в коммунальной квартире, расположенной по адресу: "адрес", кадастровый N.

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права общей долевой собственности Елькина Д.Е, ФИО1, ФИО2 на указанную выше комнату в коммунальной квартире, и регистрации права собственности Вылегжаниной Л.М. на данное жилое помещение.

Заслушав доклад судьи Суркова Д.С, представителя истцов адвоката Смертина А.С, просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия, УСТАНОВИЛА:

Истцы Вылегжаниной Л.М, Вылегжанина В.С. обратились в суд с иском к Елькина Д.Е, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, просили расторгнуть договор купли-продажи в общую долевую собственность (по 1/3 доли каждому ответчику) комнаты N в коммунальной квартире, общей площадью 17, 2 кв.м, этаж 5, расположенной по адресу: "адрес", кадастровый N, заключенный "дата" между сторонами; возвратить в собственность истцов указанный объект недвижимости; указать, что решение суда после вступления его в законную силу является основанием для прекращения права общей долевой собственности ответчиков и внесения в ЕГРН записи о праве собственности Вылегжаниной Л.М. на спорный объект.

В обоснование требований указывают, что истцу Вылегжаниной Л.М. на праве собственности принадлежала спорная комната на основании договора купли-продажи от "дата", заключенного в период брака с Вылегжанина В.С. "дата" между сторонами заключен договор купли-продажи в общую долевую собственность комнаты по цене 350000 руб. Стоимость комнаты в соответствии с условиями договора должна была быть оплачена покупателями за счет заемных денежных средств, предоставляемых потребительским кооперативом "Инвест Центр" по договору о предоставлении целевого займа на приобретение жилья N от "дата" путем безналичного перечисления на счет Елькина Д.Е. в течение 10 банковских дней с даты государственной регистрации договора купли-продажи (ипотеки). Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по "адрес" "дата", однако оплата за объект недвижимого имущества покупателями не произведена.

Судом постановлено заочное решение, резолютивная часть которого приведена выше.

С решением суда не согласно третье лицо СКПК "Инвест Центр", представителем которого подана жалоба. Указывает, что истцами был выбран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара. Отмечает, что спорное недвижимое имущество обременено залогом.

Представителем истцов Смертиным А.С. поданы возражения на апелляционную жалобу. Указывает, что доводы жалобы о наличии у истцов лишь права требования оплаты по договору купли-продажи являются ошибочными. Вопросы относительно имеющихся на спорном жилом помещении обременений, в том числе в пользу третьего лица, не разрешались при рассмотрении дела судом первой инстанции, следовательно подлежат отклонению.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив в порядке ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Часть 1 ст. 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ).

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

Положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Материалами дела подтверждается, что истцу Вылегжаниной Л.М. принадлежало жилое помещение, состоящее из одной комнаты N в коммунальной квартире, площадью 17, 2 кв.м, расположенной по адресу: "адрес", на основании договора купли-продажи недвижимости от "дата", зарегистрированного в ЕГРП "дата" за N.

"дата" между Вылегжаниной Л.М, Вылегжанина В.С. (продавцами) и Елькина Д.Е, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, "дата" г.р, ФИО2, "дата" г.р, (покупателями) был заключен договор купли-продажи принадлежащей продавцам на праве собственности жилого помещения - комнаты N в коммунальной квартире, площадью 17, 2 кв.м, этаж 5, с кадастровым номером N, находящейся по адресу: "адрес".

В соответствии с п. 2 указанного договора стоимость комнаты составляет 350000 руб.

Покупатели обязуются оплатить приобретаемую комнату по цене, указанной в п.3 настоящего договора, в соответствии с условиями договора.

Согласно п.п. 3.1 договора денежные средства в сумме 350000 руб. покупатели уплачивают продавцу Вылегжаниной Л.М. за счет заемных денежных средств, предоставляемых кредитным потребительским кооперативом "Инвест Центр" по договору о предоставлении целевого займа на приобретение жилья N от "дата", путем безналичного перечисления на счет Елькина Д.Е, открытый в ПАО АКБ "Авангард" в течение 10 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии договора ипотеки, при условии возникновения ипотеки в силу договора на объект недвижимости в пользу займодавца.

Договор одновременно является актом приема-передачи комнаты (раздел 5 договора).

Переход права собственности к ответчикам на вышеуказанное жилое помещение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" в установленном законом порядке "дата".

Кроме того, "дата" зарегистрирован за N залог в силу закона в пользу залогодержателя - Кредитный потребительский кооператив "Инвест Центр" на основании договора купли-продажи (возникновение ипотеки в силу закона) от "дата".

Согласно данным ЕГРН, в настоящее время спорный объект недвижимости находится в праве общей долевой собственности по 1/3 доле в праве у ответчиков Елькина Д.Е, ФИО1, ФИО2, также обременение в виде залога не снято.

При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель истцов пояснил, что в нарушение п. 3 договора ответчик установленную договором стоимость комнаты не оплатила. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено, доказательств обратного не представлено.

"дата" истцом Вылегжаниной Л.М. направлялось в адрес ответчика Елькина Д.Е. требование о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

Приходя к выводу об удовлетворении исковых требований, районный суд указал в решении, что ответчиком обязанность по договору купли-продажи жилого помещения от "дата" по оплате стоимости имущества в соответствии с условиями договора не исполнена, что является существенным нарушением условий договора. Данные обстоятельства, являются основанием для расторжения договора купли-продажи по основаниям п. 1 ч.2 ст. 450 ГК РФ.

Судебная коллегия с данным выводом соглашается, отклоняя при этом доводы жалобы о том, что истцами был выбран ненадлежащий способ защиты своих прав.

Доводы жалобы о наличии у истцов права требовать только оплаты проданного недвижимого имущества, по мнению судебной коллегии, основаны на ошибочном толковании закона, поскольку разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержат прямое указание на наличие у продавца как права требовать оплаты объекта и процентов, так и права расторжения договора и возврата объекта в собственность.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 указанного Кодекса. (абз. 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года).

Судебная коллегия приходит к выводу, что, удовлетворив исковые требования о возврате истцам переданного покупателю по договору купли-продажи от "дата" имущества - спорной комнаты, суд первой инстанции действовал правомерно с учетом приведенных выше требований законодательства.

Отклоняются также и доводы жалобы о наличии ипотеки на спорный объект.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что наличие непогашенной ипотеки на спорный объект недвижимости не препятствует расторжению договора купли-продажи комнаты и ее возврату истцу, так как положения ст. 1102 и 1104 ГК Российской Федерации не ставят возможность возврата неосновательного обогащения в виде недвижимого имущества истцам в зависимость от обременения его залогом третьими лицами.

Указанная правовая позиция согласуется с выводами содержащимися в определении ВС РФ от 03.02.2015 N 78-КГ14-39.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Решение суда является законным и обоснованным и не может быть отменено по доводам жалобы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Нововятского районного суда г. Кирова от 17 июня 2020 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - Судьи: