Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25 февраля 2021 г. по делу N 8Г-1017/2021[88-2763/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сафронова М.В, судей Лаврова В.Г, Федотенкова С.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N 2-21/2020 по иску Кошелева Андрея Михайловича, Плотникова Леонида Николаевича, Худякова Анатолия Вадимовича к Истомину Игорю Сергеевичу, Истоминой Мнире Башаровне, Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Перми о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации, признании права собственности на незавершенные строительством объекты, по кассационной жалобе Кошелева Андрея Михайловича, Плотникова Леонида Николаевича, Худякова Анатолия Вадимовича на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 03 июля 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 23 сентября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Лаврова В.Г, полученные посредством видеоконференц-связи объяснения представителя истцов Шестакова С.Л, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Кошелев А.М, Плотников Л.Н, Худяков А.В. обратились в суд с иском (с учетом уточнений) к Истомину И.С, Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми, Истоминой М.Б. о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации, признании права собственности на помещения в указанном доме.

В обоснование заявленных требований указали, что на основании заключенных с Истоминым И.С. предварительных договоров купли-продажи являются законными владельцами помещений в многоквартирном жилом доме "данные изъяты", однако, поскольку жилой дом в эксплуатацию не введен, не имеют возможности оформить надлежащим образом свои права на имущество.

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 03 июля 2020 года в удовлетворении исковых требований Кошелева А.М, Плотникова Л.Н, Худякова А.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 23 сентября 2020 года указанное решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Кошелева А.М, Плотникова Л.Н, Худякова А.В. - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявители просят об отмене решения суда и апелляционного определения судебной коллегии, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

В письменных возражениях Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу истцов - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании ст. 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 379.5, 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Судами установлено и следует из материалов дела, что 16 октября 2013 года между Истоминым И.С. (продавец) и Плотниковым Л.Н. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого Истомин И.С. обязался построить на земельном участке, распложенном по адресу: "данные изъяты", жилой дом в срок до 30 ноября 2013 года, ввести дом в эксплуатацию, получить все необходимые согласования ресурсоснабжающих организаций, передать в собственность нежилое помещение, находящееся в данном доме, а Плотников Л.Н. обязался принять и оплатить нежилое помещение под квартирой N "данные изъяты" общей площадью приблизительно 35, 83 кв.м в данном доме. Указанное нежилое помещение продается за согласованную сторонами цену в размере 573280 руб, которую покупатель передал продавцу. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения в срок до 01 марта 2014 года (п. 4.1.2 договора).

С аналогичными условиями, отличающимися только в части приобретаемых объектов, их стоимости и сроков строительства, Истоминым И.С. заключены предварительные договоры с Худяковым А.В. и Кошелевым А.М.

14 декабря 2012 года между Истоминым И.С. и Кошелевым А.М. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N "данные изъяты" общей площадью приблизительно 35 кв.м, и нежилого помещения площадью приблизительно 36 кв.м. в цокольном этаже, распложенного под приобретаемой квартирой, общей стоимостью 2015000 руб. Указанная сумма Истоминым И.С. получена от истца. Срок строительства оговорен до 30 июля 2013 года. По промежуточному акту приема-передачи квартиры от 02 декабря 2014 года Кошелеву А.М. Истоминым И.С. передано жилое помещение - квартира N "данные изъяты" общей площадью 35 кв.м.

07 декабря 2012 года Худяков А.В. заключил с Истоминым И.С. предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого Истомин И.С. продал нежилое помещение в цокольном этаже под квартирой N "данные изъяты" в указанном доме, стоимостью 796620 руб, обязавшись построить дом по этому адресу в срок до 30 июня 2013 года. Финансовые обязательства Худяков А.В. исполнил в полном объеме.

В ходе судебного разбирательства установлено, что по адресу "данные изъяты" распложены два земельных участка: с кадастровым номером "данные изъяты" с разрешенным видом использования "под многоквартирные дома" и земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" с разрешенным видом использования "под многоквартирные дома".

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 22 июня 2017 года по делу N 2-502/2017 установлен факт возведения Истоминым И.С. на земельном участке по адресу: "данные изъяты" объекта недвижимости (многоквартирного жилого дома), обладающего признаками самовольной постройки (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом строительство дома завершено, дом заселен, в эксплуатацию в установленном законом порядке не введен, установленные предварительными договорами сроки завершения строительства истекли, основные договоры купли-продажи не заключены.

Проанализировав указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 218, 222, 260, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что удовлетворение исковых требований Худякова А.В, Кошелева А.М, Плотникова Л.Н. о признании многоквартирного дома "данные изъяты" пригодным к эксплуатации повлечет освобождение застройщика Истомина И.С. от выполнения возложенных на него обязанностей, предусмотренных градостроительным законодательством. В отсутствие разрешительной документации на строительство спорного дома, доказательств, подтверждающих соответствие возведённого дома проектной документации, равно как и доказательств о предпринятых застройщиком мер по легализации возведенного строения, исковые требования Худякова А.В, Кошелева А. М, Плотникова. Л.Н. о признании многоквартирного дома "данные изъяты" пригодным к эксплуатации удовлетворены быть не могут. Поскольку объект, расположенный по указанному адресу, в отсутствие данных о правомерности его возведения, является самовольной постройкой, оснований для его квалификации судебным решением в качестве объекта недвижимого имущества, не завершенного строительством, не имеется. Соответственно отсутствует возможность признания за истцами права собственности на жилые и нежилые помещения, являющиеся предметом предварительных договоров, заключенных с Истоминым И.С.

Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами суда первой инстанции отметив, что спорный многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, является самовольной постройкой, застройщик Истомин И.С. до начала строительства в установленном законом порядке за получением разрешения на строительство указанного объекта в уполномоченный орган не обращался, доказательств того, что им были предприняты какие-либо меры для получения всех необходимых разрешений на строительство указанного объекта, а также доказательств, подтверждающих извещение застройщиком органа государственного строительного надзора о начале выполнения строительных работ не представлено. Кроме того, апелляционный суд посчитал, что удовлетворение заявленных исковых требований повлечет освобождение застройщика Истомина И.С. от выполнения возложенных на него обязанностей, предусмотренных градостроительным законодательством.

Между тем, судами не учтено, что в настоящем деле требования заявлены лицами, которые фактически путем заключении предварительных договоров купли-продажи с застройщиком Истоминым И.С, профинансировали объект строительства и которые не являются застройщиками спорного объекта и не могут обращаться в соответствующие органы за выдачей разрешительной или иной документации.

Судами не учтено, что истцы владеют объектами недвижимости исходя из размера их финансирования и условий договоров, однако лишены возможности в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности, ввиду отсутствия у застройщика документов о сдаче объекта в эксплуатацию.

В данном споре, одним из требований истцов являлось требование о признании права собственности, которое по существу фактически не было рассмотрено судами.

Судами не учтено, что решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 22 июня 2017 года по делу N 2-502/2017, отказано в иске Администрации Мотовилихинского района г. Перми к Истомину И.С. о возложении обязанности осуществить демонтаж самовольной постройки - строения по адресу: "данные изъяты". В мотивировочной части названного решения отмечено, что доказательства, свидетельствующие о том, что сохранение спорного жилого дома нарушает защищаемые истцом публичные интересы, создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и охраняемые интересы других лиц отсутствуют.

В настоящем деле судами также не учтено, что собственник земельного участка Истомина М.Б. каких-либо требований относительно спорного объекта не заявила.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (п. 3 названной статьи).

В п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N10/22) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Согласно разъяснениям в п. 26 постановления Пленума N 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, именно в рамках рассмотрения спора о признании права на самовольную постройку надлежит устанавливать соответствие объекта строительства всем требованиям и нормам.

Отказывая в иске о признания права в настоящем деле, суды двух инстанций фактически уклонились от исследования данного вопроса, указав, в том числе, на ненадлежащий способ защиты права, избранный истцами.

Однако суды не дали правовой оценки тому обстоятельству, что истцы фактически финансировали объект строительства, то есть, правоотношения сторон, по своей сути, сходны с правоотношениями о долевом участии в строительстве.

В п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года) проанализирована сходная ситуация, и отмечено, что в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Кроме того, в п. 17 названного Обзора приведено, что требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

При этом отмечено, что данное притязание следует из положений ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 12, 128, 130 (п. 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Неприменение судами вышеуказанных норм и разъяснений высшей судебной инстанции привело к тому, что в настоящий момент, истцы лишены возможности узаконить права на законченный строительством объект в пределах своих долей.

Судами не дана оценка тому обстоятельству, что земельный участок был предоставлен собственником для возведения именно жилого дома.

При таких обстоятельствах бездействие застройщика Истомина И.С. по оформлению прав на земельный участок не должно нарушать право истцов на получение жилых (нежилых) помещений в их собственность, являться основанием для возложения на граждан - участников строительства дополнительных обременений и ущемления возникших прав, признаваемых законом.

Суды первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, в нарушение изложенных выше требований процессуального закона и подлежащих применению норм материального права, не определили эти обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки судов первой и апелляционной инстанций, в связи с чем выводы судебных инстанций о ненадлежащем способе защиты не соответствуют подлежащим применению нормам права, сделаны без учета всех юридически значимых обстоятельств дела поэтому являются неправомерными.

Допущенные нарушения судом первой инстанции не были устранены судом апелляционной инстанции, осуществляющим проверку принятого решения, тогда как в доводах апелляционной жалобы истец ссылался на вышеуказанные обстоятельства.

Ввиду изложенного принятые судебные акты нельзя признать законными, поскольку они приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов подателей жалобы, что согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит установить круг лиц участвующих в деле, учитывая, что требования истцов составляют лишь часть долей во вновь возведенном объекте; определить соответствует ли объект необходимым требованиям и нормам законодательства, иными словами, не составляет ли спорный объект угрозу для окружающих и принять соответствующее решение.

Руководствуясь ст. ст. 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 03 июля 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 23 сентября 2020 года отменить. Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи