Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 02 марта 2021 г. по делу N 66а-1095/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Синьковской Л.Г, Васильевой Т.И, при секретаре Молчановой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-4554/2020 по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы, общества с ограниченной ответственностью "ВИКС-Ц" на решение Московского городского суда от 1 декабря 2020 года об удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ВИКС-Ц" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Синьковской Л.Г, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "ВИКС-Ц" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты" равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты", внесённой в Единый государственный реестр недвижимости, их рыночной стоимости, а также на нарушение прав административного истца как арендатора земельных участков и плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов. В подтверждение указанных доводов истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

Решением Московского городского суда от 1 декабря 2020 года административные исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Департамента городского имущества г. Москвы Шатихин Н.В. просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В обоснование указывает, что административным истцом не представлены доказательства, подтверждающие незаконность действий (бездействия) ответчика, использования недостоверных сведений или нарушения методики при определении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости. При этом изменение размера кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании отчёта об оценке их рыночной стоимости имеет целью одностороннее изменение существенного условия договора аренды о размере арендных платежей, что недопустимо.

Полагает, что общие положения законодательства об оценке не применимы к государственным земельным участкам, которые не подлежат продаже на открытом рынке в условиях конкуренции и стоимость которых нормативно установлена.

Считает заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствующим федеральному законодательству в области оценочной деятельности, поскольку на разрешение эксперту не поставлены вопросы о допущении оценщиком нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта об оценке, к описанию объектов оценки, к методам расчёта рыночной стоимости, также о том, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой, что в совокупности могло повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и ввести в заблуждение заинтересованных лиц. В частности, стоимость использованных в рамках исследования объектов-аналогов, а также итоговая стоимость спорных земельных участков не соответствуют рынку недвижимости города Москвы. Экспертом не учтено расположение объектов-аналогов в разных муниципальных районах города, не принято во внимание, что в отношении объекта-аналога N 2 на дату оценки принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта строительства и о расторжении договора аренды. Несмотря на наличие указанных противоречий, ходатайство административного ответчика о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы было необоснованно отклонено судом.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ООО "ВИКС-Ц" Кудрявцева А.В. просит изменить решение суда в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости, установив её в соответствии с отчётом об оценке ООО "МСВ Консалт", а также назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует федеральному законодательству в области оценочной деятельности, поскольку ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости земельных участков является вид разрешённого использования, в связи с чем стоимость 1 кв.м земель торгово-офисного назначения в городе Москве, которой руководствовался эксперт в рамках исследования, в данном случае неприменима. Полагает, что экспертом отобраны несопоставимые с объектами исследования объекты-аналоги, некорректно учтены сведения об инженерных коммуникациях объектов недвижимости, неверно применён метод капитализации земельной ренты.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Из материалов дела следует, что на основании договоров аренды N "данные изъяты" от 28 февраля 2011 года, N "данные изъяты" от 9 апреля 2014 года, N "данные изъяты" от 28 февраля 2011 года ООО "ВИКС-Ц" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты", расположенных по адресу: "адрес"

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы N 40557 от 29 ноября 2018 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в г. Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере "данные изъяты", земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты"

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 и части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с положениями пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" определено, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа предельно допустимой простоты расчёта арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за землю осуществляется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

С учётом приведённых норм, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что административный истец, являясь арендатором земельных участков и уплачивая арендную плату, исчисляемую из кадастровой стоимости объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об оценке N "данные изъяты" от 27 мая 2019 года ООО " "данные изъяты"", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере "данные изъяты" рубля, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" рубля, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества г. Москвы относительно допустимости вышеуказанного отчёта об оценке в качестве доказательства по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта N "данные изъяты" 26 октября 2020 года ООО " "данные изъяты"" установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчёта об N "данные изъяты" от 27 мая 2019 года ООО " "данные изъяты"", которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Так, оценщиком в качестве объектов-аналогов N 3 и 4 отобраны земельные участки, на которых расположены строения, при этом соответствующие корректировки не применены, неверно установлена информация о качестве прав на земельные участки, являющиеся объектами-аналогами N 3 и 4, также в отношении указанных объектов недвижимости неверно определена корректировка на местоположение. Кроме того, оценщик необоснованно отказался от применения корректировки на расположение объектов-аналогов относительно красной линии, к объектам-аналогам N 1, 3, 4 неверно применил корректировку на вид разрешённого использования земельных участков, не установилсегмент рынка, к которому относятся объекты оценки. Приложенные к отчёту документы не подписаны уполномоченным лицом и не заверены в установленном порядке. Приведённые обстоятельства в совокупности повлияли на определение итоговой рыночной стоимости спорных земельных участков, в связи с чем определённая в отчёте об оценке стоимость объектов недвижимости не соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не может быть признана достоверной.

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" размере "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" рублей.

Диапазон расхождения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты" их рыночной стоимости составил "данные изъяты" раза.

Устанавливая размер кадастровой стоимости спорных земельных в размере их рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведённого исследования, указание на использованные методы оценки и проведённые расчёты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведённая в решении суда оценка заключения эксперта как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы апелляционных жалоб о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы заключения эксперта.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционных жалоб исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом "данные изъяты" отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", имеющим стаж работы в области оценки свыше 20 лет, являющимся действующим членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 30 ноября 2017 года по оценке недвижимости, застраховавшим ответственность и предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Приведённые в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами, итоговое суждение о рыночной стоимости земельных участков сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судебная коллегия полагает, что приведённые в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости. Каждый объект-аналог сопоставлен с объектами оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости, применены соответствующие понижающие и повышающие коэффициенты, и характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объектам исследования. Данных о том, что экспертом не учтено расположение объектов-аналогов в разных муниципальных районах города, прекращение реализации инвестиционного проекта строительства и расторжение договора аренды в отношении объекта-аналога N 2, а также о том, что стоимость спорных земельных участков не соответствуют рынку недвижимости города Москвы, административным ответчиком и административным истцом не представлено.

Подлежат отклонению доводы жалобы административного истца о том, что стоимость земель торгово-офисного назначения в городе Москве, которой руководствовался эксперт в рамках исследования, неприменима, некорректно учтены сведения об инженерных коммуникациях объектов недвижимости и неверно применён метод капитализации земельной ренты, поскольку административным истцом, не обладающим специальными познаниями, не доказана со ссылками на методологию необходимость введения дополнительных корректировок или необоснованности применения экспертом методов исследования, между тем, эксперт, в компетенцию которого входит выбор корректировок и методов исследования в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их использования.

Более того, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции на представленный Департаментом городского имущества г. Москвы анализ экспертного заключения эксперт представил подробные аргументированные письменные пояснения, приобщённые к материалам дела и оценённые судом первой инстанции.

Суждение Департамента городского имущества города Москвы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежит отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28.

Заявленные Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ВИКС-Ц" ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы подлежат отклонению, поскольку, учитывая вышеприведённые обстоятельства, основания для её назначения отсутствуют.

Не может быть признан состоятельным и отклоняется судебной коллегией довод апелляционной жалобы об установлении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с отчётом об оценке N "данные изъяты" от 27 мая 2019 года ООО " "данные изъяты"", поскольку последний признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки заключением эксперта N "данные изъяты" от 26 октября 2020 года ООО " "данные изъяты"

Учитывая изложенное, а также непредставление административным ответчиком и административным истцом по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0001002:333 в размере 62 000 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" рублей.

Доводы апелляционной жалобы Департамента городского имущества г. Москвы о том, что изменение размера кадастровой стоимости земельных участков на основании отчёта об оценке их рыночной стоимости имеет целью одностороннее изменение условия договора аренды в части установления размера арендных платежей, а также общие о неприменении положений законодательства об оценке в отношении государственных земельных участков, подлежат отклонению как несостоятельные.

Учитывая непредставление Департаментом городского имущества г. Москвы доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, тогда как правом оспаривания их кадастровой стоимости административный истец наделён в силу закона, довод апелляционной жалобы о необходимости представления последним доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействия) ответчика, использования им недостоверных сведений или нарушения методики определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости является несостоятельным и не может быть принят судебной коллегией во внимание.

Иные доводы апелляционных жалоб не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, решение суда постановлено при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены или изменения по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 1 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, общества с ограниченной ответственностью "ВИКС-Ц" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи