Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 02 февраля 2021 г. по делу N 66а-392/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Жудова Н.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1624/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Полюс", общества с ограниченной ответственностью "ПРИЗМА", общества с ограниченной ответственностью "Современная система связи" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Полюс", общества с ограниченной ответственностью "ПРИЗМА", общества с ограниченной ответственностью "Современная система связи" и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 21 сентября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, пояснения представителя административных истцов Власова А.О, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Полюс", общество с ограниченной ответственностью "ПРИЗМА", общество с ограниченной ответственностью "Современная система связи" (далее - Общества, ООО "Полюс", ООО "ПРИЗМА", ООО "Современная система связи") обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости трех нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N и N, расположенных в подвале, на 1 и 2 этажах нежилого здания, 1900 года постройки, по адресу: "адрес", в размере их рыночной стоимости 56 584 000 рублей, 47 793 000 рублей и 36 425 000 рублей (соответственно) на основании отчета об оценке рыночной стоимости N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ООО "КГФУ" ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов исследования, судом на основании ходатайства административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

С результатами проведенной по делу судебной экспертизы административный истец согласился, требования уточнил с учетом выводов судебной экспертизы, административный ответчик с заключением эксперта не согласился, представил свои замечания и заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Определением суда по делу была назначена и проведена повторная судебная экспертиза, по результатам которой сторонами представлены замечания, административным ответчиком также заявлено ходатайство о проведении по делу еще одной повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом было отказано.

Решением Московского городского суда от 21 сентября 2020 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость нежилых помещений установлена в размере рыночной (соответственно) 122 100 795 рублей, 110 278 569 рублей и 90 012 353 рубля, определенной по результатам повторной судебной оценочной экспертизы.

С данным решением не согласились административные истцы и административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы.

ООО "Полюс", ООО "ПРИЗМА", ООО "Современная система связи" в своей апелляционной жалобе указывают на нарушение норм процессуального права при принятии решения суда, поскольку судом в нарушение статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отклонено ходатайство административных истцов о вызове и допросе эксперта ООО "НПО экспертно-технический центр" ФИО3 для дачи разъяснений по проведенной судебной оценочной экспертизе и имеющимся к ней замечаниям относительно обоснованности применения/неприменения корректировок на класс объектов, местоположения, окружающую застройку, неверного отражения исходных данных об объектах-аналогах, а также неверного определения арендопригодной площади.

Допущенные нарушения в рамках повторной судебной оценочной экспертизы, по мнению административных истцов, не позволили принять законное и обоснованное решение.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое. По мнению апеллянта, административными истцами не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости спорных объектов и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Также апеллянтом приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку экспертом неверно определен класс здания как "С", в рамках доходного подхода не введена корректировка на состав арендной ставки (без учета коммунальных платежей), использован некорректный коэффициент недозагрузки (усредненный по городам России), не учтены данные о реальных доходах объекта исследования, для чего следовало запросить и проанализировать договоры аренды.

В связи с чем, по мнению подателя жалобы, заключение эксперта не могло быть положено в основу решения суда, между тем заявленное в суде первой инстанции ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено, а изложенные замечания остались без внимания, ввиду чего заявитель апелляционной жалобы ходатайствует о назначении повторной судебной оценочной экспертизы в рамках апелляционного производства.

Представитель ООО "Полюс", ООО "ПРИЗМА", ООО "Современная система связи" в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административных истцов права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на дату 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", обращение административных истцов обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости, поскольку Общество является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N и N.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере соответственно: 157 790 016, 71 рублей, 134 754 964, 76 рубля и 122 323 219, 49 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке рыночной стоимости N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "КГФУ" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на 1 января 2018 года составила соответственно 56 584 000 рублей, 47 793 000 рублей и 36 425 000 рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ЗАО "ИНТЕГРО" ФИО2 отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет соответственно 74 694 095 рублей, 62 020 000 рублей и 45 944 681 рубль. Данная рыночная стоимость была определена экспертом без учета НДС.

Рассматривая поступившее в суд заключение судебной экспертизы суд первой инстанции пришел к выводу, что имеются сомнения в обоснованности выводов эксперта вследствие отсутствия обоснования для не введения корректировки на окружающую застройку, в то время как объект исследования находится в деловом районе города, а объект, использованный в качестве аналога N 1, в промышленной зоне. Доводы административного ответчика экспертом в должной степени не опровергнуты.

В связи с чем определением суда от 16 июня 2020 года была назначена по делу повторная судебная оценочная экспертиза.

По результатам повторного экспертного исследования представлено заключение эксперта по административному делу N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного экспертом ООО "НПО экспертно-технический центр" ФИО3, рыночная стоимость экспертом определена на исследуемую дату в размере:

помещения с КН N -122 100 795 рублей, помещения с КН N - 110 278 569 рублей, помещения с КН N - 90 012 353 рубля.

Административный истец и административный ответчик с выводами эксперта в рамках повторной экспертизы не согласились, представили свои замечания.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в повторном заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционных жалоб о допущенных, по мнению заявителей жалоб, экспертом нарушениях при проведении повторной судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, полученное в рамках повторного исследования, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых помещений основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений. Изложенная информация в объявлениях о продаже и аренде объектов недвижимости, использованных в качестве аналогов, соответствует характеристикам этих объектов, принятым для расчета рыночной стоимости объектов исследования.

По таким основным ценообразующим факторам, как тип объекта (помещение или отдельно стоящее здание), удаленность от центра города, удаленность от станции метро, этаж расположения, наличие отдельного входа, техническое состояние, тип парковки, площадь экспертом введены необходимые корректировки. Корректировки по классу зданий, в том числе в пределах которого расположены помещения, принятые в качестве аналогов, местоположение относительно красной линии, экспертом не вводились, так как объекты оценки и аналоги по данному элементу сравнения отличий не имеют.

Оснований полагать, что аналоги могут быть отнесены к классу "В", при том что оцениваемые помещения расположены в здании класса "С", судебная коллегия не усматривает.

По своим характеристикам офисы класса "С" в целом соответствуют помещениям категории "В", но имеют какие-либо недостатки. Это проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развития инфраструктура обслуживания, маленькая парковка). Отличительными чертами офисов класса "С" могут являться: нахождение в нереконструированном здании, для здания характерна коридорно-кабинетная планировка, допускаются различные значения таких показателей как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов и т.п.

Местоположение объекта оценки и объектов аналогов было учтено исходя из зависимости цены объекта от удаленности от центра города. Такой фактор как окружающая застройка учтены экспертом при введении корректировки на местоположение, которое характеризуется как районом расположения объекта, его престижностью, так сложившейся конъюнктурой.

С учетом характеристик объектов оценки и аналогов, их местоположения, а также класса зданий, эксперт обоснованно не применил корректировку на местоположение относительно красной линии.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что в рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка офисной недвижимости.

Процент недозагрузки помещений (арендопригодная площадь) определен экспертом с применением среднего коэффициента недозагрузки в 11, 1% согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2017", "Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода" (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Н.Новгород, 2017).

Судебная коллегия не установилаоснований полагать, что коэффициент недозагрузки применен экспертом с нарушением Справочника оценщика недвижимости - 2017. При этом указание административного ответчика на некорректное определение потенциального валового дохода исходя только из арендопригодной площади, не исследования экспертом действующих договоров аренды судебная коллегия находит необоснованным.

Согласно метода прямой капитализации, использованного экспертом в рамках доходного подхода, доход от аренды рассчитан от площади, способной приносить доход от сдачи в аренду.

Поскольку эксперт в силу положений статьи 14 Закона об оценочной деятельности и пункта 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, постольку произведя анализ сегмента рынка объектов исследования принял во внимание величину недозагрузки для офисных объектов в 11, 1%, указав, что данное среднее значение величины недозагрузки наиболее соответствует исследуемому сегменту рынка Москвы.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости исследования экспертом действующих в отношении спорных объектов недвижимости договоров аренды в целях определения рыночной стоимости объектов оценки являются несостоятельными и противоречат подпункту "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Таким образом федеральный стандарт оценки прямо предписывает в целях оценки использовать не применяемые для данного объекта сложившиеся арендные ставки на основе анализа договоров аренды, заключенных собственником объекта недвижимости, а определять и рассчитывать их исходя из сложившихся на рынке недвижимости на дату оценки цен.

Полученная величина итоговой рыночной стоимости спорных нежилых помещений, расположенных в Центральном административном округе район Замоскворечье, в среднем составила 195 322 руб./кв.м (с учетом скидки на торг и без учета доли земельного участка), что находится в границах диапазона рыночных цен офисной недвижимости, определенной экспертом для единого объекта недвижимости от 212 379 до 312 158 руб./кв.м (без учета скидки на торг и с учетом доли земельного участка), что следует из анализа рынка недвижимости офисного назначения в районе местоположения объектов оценки.

С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется. При этом отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Оценив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Ссылка Департамента городского имущества города Москвы на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционных жалобах не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда 21 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Полюс", общества с ограниченной ответственностью "ПРИЗМА", общества с ограниченной ответственностью "Современная система связи", Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)