Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2021 г. по делу N 66а-615/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Кузьминой К.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-826/2020 по административному исковому заявлению акционерного общества "Бизнес-Недвижимость" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 3 ноября 2020 года, которым кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена в размере равном их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, возражения представителя административного истца Пениной М.О, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Бизнес-Недвижимость" (далее - Общество, АО "Бизнес-Недвижимость") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости:

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3237 кв.м, вид разрешенного использования: эксплуатация земельных участков АТС, принадлежащего Обществу на праве аренды, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости 33 161 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2131 кв.м, вид разрешенного использования: для размещения объектов ЖКХ, принадлежащего Обществу на праве аренды, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 139 572 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2811 кв.м, вид разрешенного использования: эксплуатация здания под административные цели, принадлежащего Обществу на праве аренды, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 179 050 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3061 кв.м, вид разрешенного использования: участки смешанного размещения производственных объектов различного вида, принадлежащего Обществу на праве аренды, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 22 271 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4767 кв.м, вид разрешенного использования: эксплуатация здания АТС, принадлежащего Обществу на праве аренды, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости 33 639 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3592 кв.м, вид разрешенного использования: эксплуатация существующего здания АТС, принадлежащего Обществу на праве аренды, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 35 110 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3763 кв.м, вид разрешенного использования: эксплуатация здания АТС, принадлежащего Обществу на праве аренды, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 21 312 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3237 кв.м, вид разрешенного использования: эксплуатация земельных участков АТС, принадлежащего Обществу на праве аренды, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 55 391 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4135 кв.м, вид разрешенного использования: для размещения объектов ЖКХ, принадлежащего Обществу на праве аренды, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 28 840 000 рублей; на основании отчета N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке их рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО Консалтинговая группа "Праймаудит" ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты арендных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов исследования судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Административный истец с выводами судебной экспертизы согласился, отказавшись от требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, в остальной части требования уточнил и просил определить рыночную стоимость восьми земельных участков равной рыночной, определенной в заключении судебной экспертизы.

Определением суда от 3 ноября 2020 года принят отказ административного истца от заявленных требований в части оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, производство по делу в данной части прекращено.

Решением Московского городского суда от 3 ноября 2020 года кадастровая стоимость земельных участков установлена в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года:

земельного участка с КН N - 49 398 000 рублей, земельного участка с КН N - 135 288 000 рублей, земельного участка с КН N - 141 664 000 рублей, земельного участка с КН N - 34 835 000 рублей, земельного участка с КН N - 56 242 000 рублей, земельного участка с КН N - 45 345 000 рублей, земельного участка с КН N - 64 091 000 рублей, земельного участка с КН N - 44 126 000 рублей.

С данным решением не согласились Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению апеллянтов, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки.

В жалобе также утверждается, что административный истец, являясь арендатором спорных земельных участков, не может выступать заказчиком оценки рыночной стоимости объектов, а кадастровая стоимость не может быть изменена без внесения соответствующих изменений в договоры аренды, поскольку кадастровая стоимость является нормативно установленной, а арендная плата является нормативно регулируемой ценой. Апеллянты считают, что административный истец, являясь собственником здания, расположенного на спорном участке, не вправе продать арендованный участок, однако он фактически оспаривает потенциальную цену его продажи.

Также подателями апелляционной жалобы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку экспертом не проведен анализ фактических данных о ценах сделок/предложений на нежилые здания и помещения из сегмента рынка исследования и земельных участков коммерческого назначения. В рамках сравнительного подхода использованы аналоги, по которым разброс цен предложений составляет более 1, 5 раз, что свидетельствует о некорректности выборки, а также неверно введена корректировка на местоположение относительно центра города. По результатам проведенных расчетов эксперт необоснованно отказался от использования полученных результатов в рамках сравнительного подхода. В рамках доходного подхода с применением метода остатка расчет произведен исходя из рыночных данных, а не фактически действующих арендных ставок, без исследования договоров аренды и бухгалтерской отчетности.

Изложенные, по мнению подателей жалобы, указывает на то, что заключение эксперта не могло быть положено в основу решения суда, между тем, заявленное в суде первой инстанции ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено, а изложенные замечания остались без внимания, ввиду чего заявители апелляционной жалобы ходатайствуют о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

АО "Бизнес-Недвижимость" представлены письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы, в которых административный истец просит решение суда оставить без изменения.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал письменные возражения.

Иные лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы является земельный налог или арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", разъяснения, данные в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28) Общество, как арендатор земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, вправе обратиться с названным заявлением, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года и составила:

земельного участка с КН N - 71 351 086, 95 рублей, земельного участка с КН N - 240 277 282, 3 рубля, земельного участка с КН N - 315 563 422, 2 рубля, земельного участка с КН N - 41 523 628, 18 рублей, земельного участка с КН N - 62 354 314, 47 рублей, земельного участка с КН N - 52 471 109, 84 рублей, земельного участка с КН N - 41 857 090, 79 рублей, земельного участка с КН N - 77 479 921, 06 рублей, земельного участка с КН N - 46 760 275, 35 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления N 28.

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненный оценщиком ООО Консалтинговая группа "Праймаудит" ФИО1

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, на основании ходатайства административного истца определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Бюро оценки бизнеса" ФИО2, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года составляет:

земельного участка с КН N - 49 398 000 рублей, земельного участка с КН N - 135 288 000 рублей, земельного участка с КН N - 141 664 000 рублей, земельного участка с КН N - 34 835 000 рублей, земельного участка с КН N - 56 242 000 рублей, земельного участка с КН N - 45 345 000 рублей, земельного участка с КН N - 42 689 000 рублей, земельного участка с КН N - 64 091 000 рублей, земельного участка с КН N - 44 126 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость восьми объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участках основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода (сравнительный применялся индикативно), применение которого обосновано, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов оценки соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Так, принятые экспертом при расчете арендной ставки объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по своим количественным и качественным характеристикам; сегмент рынка, к которому относятся исследуемые объекты, экспертом определен; методология оценки экспертом не нарушена; в отношении объектов-аналогов введены необходимые корректировки, в том числе на местонахождение.

Доводы о некорректном отборе объектов-аналогов, разница в стоимости которых составляет более чем 1, 5 раза судебная коллегия находит необоснованными.

Указанный в цитируемом административным ответчиком в апелляционной жалобе письме ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 22 января 2015 года N19-8157 способ выбора сопоставимых объектов-аналогов является не единственным. В методической литературе одним из самых распространенных способов оценки сопоставимости объектов-аналогов является вычисление коэффициента вариации скорректированных стоимостей объектов-аналогов и величины суммарной валовой корректировки. Из содержания экспертного заключения следует, что в рассматриваемом случае коэффициент вариации не превысил допустимый предел, что безусловно с необходимостью свидетельствует о незначительной изменчивости вариационного ряда скорректированных значений объектов-аналогов и как следствие о корректном подборе экспертов объектов-аналогов. При этом эксперт отказался от использования полученного в рамках сравнительного подхода результата, обосновав свой вывод. Оснований не согласиться с ним, судебная коллегия не установила.

Ссылка в апелляционной жалобе на необходимость исследования экспертом действующих в отношении расположенных на оцениваемых земельных участках объектов капитального строительства договоров аренды в целях определения рыночной стоимости объектов оценки являются несостоятельными и противоречат подпункту "г" пункта 22 ФСО N 7, согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Таким образом федеральный стандарт оценки прямо предписывает в целях оценки использовать не применяемые для данного объекта сложившиеся арендные ставки на основе анализа договоров аренды, заключенных собственником объекта недвижимости, а определять и рассчитывать их исходя из сложившихся на рынке недвижимости на дату оценки цен.

Полученная итоговая величина рыночной стоимости объектов соответствует сложившимся условиям рынка недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте рынка на дату оценки, с учетом индивидуальных характеристик объектов и их местонахождения, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в письменных пояснениях эксперта.

С учетом изложенного, отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Оценив доводы административного ответчика, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что административный истец, являясь арендатором земельных участков, не вправе выступать заказчиком оценки, а также о том, что фактически Общество оспаривает потенциальную цену продажи спорных земельных участков не основаны на положениях действующего законодательства.

Административный истец в силу положений действующего законодательства, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления N 28 вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, представленных ему по договору аренды.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебной коллегией Первого апелляционного суда общей юрисдикции нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не установлено, основания для отмены решения суда в апелляционном порядке, установленные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 3 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)