Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2021 г. по делу N 66а-693/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Кузьминой К.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2185/2020 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционным жалобам закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" и Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 4 сентября 2020 года, которым кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена в размере их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, пояснения представителя административного истца Патрашко Е.Л, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" (далее - Общество, ЗАО "ИКС 5 Недвижимость") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости нежилого 2-этажного здания с кадастровым номером N, площадью 8 668, 2 кв.м, в размере его рыночной стоимости 319 863 755 рублей, расположенного по адресу: "адрес", а также об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 44 000 кв.м, в пределах которого расположено спорное здание, в размере его рыночной стоимости 439 053 984 рубля на основании отчета N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке их рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО "ГБА" ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности здания, равная 689 113 058, 44 рублей, и находящегося в аренде земельного участка, равная 1 166 042 240 рублей, не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости здания и земельного участка, судом по ходатайству административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза.

С результатами судебной оценочной экспертизы стороны не согласились, административный истец представил замечания на экспертное заключение, а административный ответчик заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Московский городской суд в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы отказал и решением от 4 сентября 2020 года установилкадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка в размере равной их рыночной стоимости соответственно 472 529 874 рубля и 670 840 113 рублей.

С решением стороны не согласились.

В апелляционной жалобе административный истец, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела, просит отменить решение суда и принять новое. В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что судебная оценочная эксперта была назначена по ходатайству административного ответчика, с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы административный истец не согласился, представил замечания. По мнению апеллянта, экспертом при определении рыночной стоимости нежилого здания некорректно подобраны аналоги N 1 и N 2, которые расположены между ТТК и МКАД, в то время как спорное здание расположено за пределами МКАД. При определении ставки операционных расходов эксперт неверно определилкласс здания, поскольку спорный объект является зданием класса "А". В рамках сравнительного подхода не проанализирован материал конструктивной системы объектов-аналогов.

Таким образом, выводы эксперта о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, положенные судом в основу решения суда, не могут быть признаны достоверными, а само заключение принято в качестве допустимого доказательства.

Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению апеллянтов, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

При этом апеллянтами указано, что административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не может выступать заказчиком оценки рыночной стоимости объекта, а кадастровая стоимость не может быть изменена без внесения соответствующих изменений в договор аренды, поскольку кадастровая стоимость является нормативно установленной, а арендная плата является нормативно регулируемой ценой. Апеллянты считают, что административный истец, являясь собственником здания, расположенного на спорном участке, не вправе продать арендованный участок, однако он фактически оспаривает потенциальную цену его продажи.

Заявителями апелляционной жалобы приведены также доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку оно основано на недостоверных сведениях о ценах и характеристиках объектов-аналогов, размещенных в сети "Интернет", которые являются непроверяемыми, и не позволяют установить сам факт существования объектов недвижимости, выставленных на продажу. Экспертом не применена корректировка на окружающую застройку к аналогу N 2. В рамках сравнительного подхода при определении стоимости ЕОН эксперт не ввел повышающую корректировку на отличие площадей объектов-аналогов от объекта оценки. В рамках затратного подхода не включена сумма НДС в расчет стоимости воспроизводства зданий объектов-аналогов. При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт некорректно определилприбыль предпринимателя для нового строительства в размере 0%. В результате полученная величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года ниже на 27, 7% рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, при этом анализ рынка в сегменте торговой недвижимости, расположенной в ЮЗАО после ЧТК, указывает на незначительное снижение цен за период 2016 - 2018 годов (-5%).

Изложенное, по мнению подателей жалобы, указывает на то, что заключение эксперта не могло быть положено в основу решения суда, между тем, заявленное в суде первой инстанции ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено, а изложенные замечания остались без внимания, ввиду чего заявители ходатайствуют о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц, явка которых судом обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию с 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30, 31 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановление Правительства Москвы N 700-пп от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как из кадастровая стоимость, а также статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку Обществу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером N, включенное в упомянутый выше Перечень объектов, а также он является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, в пределах которого расположено принадлежащее Обществу здание.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года и составила: объекта капитального строительства - 689 113 058, 44 рублей, земельного участка - 1 166 042 240 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке рыночной стоимости объектов, выполненный оценщиком ООО "ГБА" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года составила: здания - 319 863 755 рублей, земельного участка - 439 053 984 рубля.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Квадро Эксперт" ФИО10 отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет: здания - 472 529 874, 36 рублей, земельного участка - 670 840 113, 74 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционных жалоб о допущенных, по мнению заявителей жалоб, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Ссылки в апелляционных жалобах на несоответствие экспертного заключения требованиям законодательства в области оценочной деятельности, поскольку экспертом осуществлен некорректный подбор объектов-аналогов, не введены необходимые корректировки, допущены существенные недочеты в рамках затратного подхода, рыночная стоимость земельного участка значительно отличается от его рыночной стоимости, установленной на 1 января 2016 года судебная коллегия находит необоснованными.

Данные замечания к экспертному заключению были предметом исследования суда первой инстанции, в оспариваемом решении судом им дана оценка и они обоснованно отклонены с учетом письменных пояснений эксперта.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых здания и земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Предметом оценки является здание районного торгового центра 2015 года постройки, расположенный вблизи жилой и коммерческой застройки, который на исследуемый период был заполнен на 100% арендаторами.

При расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода экспертом по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок.

Экспертом введена корректировка на местоположение относительно удаленности от станции метро и красной линии, учитывающая различия между спорным зданием и аналогами, поскольку для торговых объектов фактор близости к 1-й линии автомагистрали и станции метро является значимым, в отличии от расположения относительно ТТК и МКАД. Обоснование введения корректировки представлено в экспертном заключении. Доказательств зависимости размера рыночной стоимости районного торгового центра от его местоположения относительно ТТК и МКАД стороной административного истца не представлено.

Такие параметры как окружающая застройка, площадь объектов, конструктивная система объектов-аналогов не были приняты в качестве основных ценообразующих факторов.

В рамках сравнительного подхода экспертом были проанализированы нежилое здание, являющееся предметом оценки, и подобранные объекты-аналоги по такому ценообразующему фактору как физическое состояние объекта, в частности состояние внутренней отделки.

Поскольку экспертом для сравнения были взяты сопоставимые с объектом оценки аналоги - районные торговые центры примерно с одинаковой загруженностью, сопоставимые по местоположению относительно кольцевой структуры Москвы, оснований полагать, что расчет рыночной стоимости объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода выполнен некорректно судебная коллегия не усматривает.

В рамках доходного подхода расчет рыночной стоимости был произведен на основании фактически заключенных в исследуемый период договоров аренды, путем определения чистого операционного дохода, с применением ставки капитализации 9, 75%, в связи с чем, такой фактор как класс оцениваемого здания торгового центра не являлся ценообразующим при определении рыночной стоимости в рамках доходного подхода, поэтому доводы административного истца в указанной части подлежат отклонению.

При применении затратного подхода методом сравнительной единицы для расчета затрат на замещение исследуемого нежилого здания были использованы справочник оценщика Ко-Инвест "Общественные здания. Укрупненные показатели сметной стоимости строительства, 2016 год, г. Москва, а также индексы цен в строительстве, г. Москва, выпуск 102, январь 2018 года.

При выборе сравнительной едины были учтены основные конструктивные элементы оцениваемого здания: материал стен и каркас, которым наиболее соответствует класс конструктивной системы КС-6.

Затраты на замещение определены с учетом приведенной в экспертном заключении формулы.

Оценив собранные по делу доказательства, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы. При этом отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Судебная коллегия при этом учитывает, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими.

Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства (с учетом скидки на торг) составила 54 513 руб./кв.м, земельного участка - 15 246 руб./кв.м (с учетом скидки на торг), что находится в границах диапазона цен предложений единых объектов торговой недвижимости, определенного экспертом от 76 399 до 95 497 руб./кв.м и диапазона рыночных цен земельных участков, сопоставимых с исследуемым, от 14 049 до 17 777 руб./кв.м (стр. 63, 72 экспертного заключения).

В связи с изложенным судебная коллегия, как и суд первой инстанции, не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы стороны административного ответчика о том, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки, а также о том, что фактически Общество оспаривает потенциальную цену продажи земельного участка не основаны на положениях действующего законодательства.

Административный истец в силу положений действующего законодательства, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления N 28 вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционных жалобах не приведено, судебной коллегией Первого апелляционного суда общей юрисдикции нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела не установлено.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что материалы дела свидетельствуют об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в удовлетворении апелляционных жалоб надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 4 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" и Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)