Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2021 г. по делу N 66а-695/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Кузьминой К.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3880/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИМПЕРИАЛ-2000" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 28 октября 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, возражения представителя административного истца Степанова А.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ИМПЕРИАЛ-2000" (далее - Общество, ООО "ИМПЕРИАЛ-2000") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости 2 земельных участков с кадастровым номером N, площадью 4046 кв.м, и с кадастровым номером N, площадью 977 кв.м, местоположение которых установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере их рыночной стоимости 72 016 000 рублей и 19 047 000 рублей. В подтверждение размера рыночной стоимости административный истец представил отчет об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "Градостроительный ментор" ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащих Обществу на праве аренды земельных участков, утвержденная в размере 213 961 742, 06 рубля и 52 832 232, 92 рубля, не соответствует рыночной стоимости, является завышенной, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости земельных участков, судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

Административный истец с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы согласился и уточнил требования в части размера рыночной стоимости земельных участков, просил установить в размере 99 313 116 рублей и 27 453 700 рублей соответственно.

Решением Московского городского суда от 28 октября 2020 года требования административного истца удовлетворены.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению апеллянта, административный истец, являясь арендатором спорных земельных участков, не может выступать заказчиком оценки рыночной стоимости объектов, а кадастровая стоимость не может быть изменена без внесения соответствующих изменений в договор аренды, поскольку кадастровая стоимость является нормативно установленной, а арендная плата является нормативно регулируемой ценой. Апеллянт считает, что административный истец не вправе продать арендованные участки, однако он фактически оспаривает потенциальную цену их продажи.

Также подателем апелляционной жалобы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку полученная рыночная стоимость земельных участков в размере 24 546 руб./кв.м и 28 100 руб./кв.м не соответствует действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы, так как среднее значение предложений земельных участков, расположенных в районе местоположения объектов исследования, составляет 63 000 руб./кв.м, что превышает уровень полученной рыночной стоимости на дату оценки. В рамках сравнительного подхода разбег величин цен объектов-аналогов (разница между максимальным и минимальным значением) составляет более 1, 5 раз, что свидетельствует о некорректной выборке объектов аналогов и не позволяет признать их в качестве таковых. В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельных участков эксперт не применил корректировку на наличие градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ). Поскольку на исследуемые земельные участки ГПЗУ имеется, в то время как в отношении аналога N 1 разрешение на строительство и положительное заключение Московской государственной экспертизы получено не было, то есть комплект ИРД не может быть признан полным. Кроме того, в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельных участков экспертом не введена корректировка на наличие коммуникаций.

Изложенные недостатки, по мнению подателя жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости, вместе с тем заявленное в суде первой инстанции ходатайство было отклонено, замечания оставлены без внимания. В связи с чем административный ответчик ходатайствует о проведении повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

ООО "ИМПЕРИАЛ-2000" представлены письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы, в которых административный истец просит оставить без изменения решение суда, полагая, что экспертное заключение соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал письменные возражения.

Иные лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы является земельный налог или арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку Общество является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N и N, вид разрешенного использования: для строительства и последующей эксплуатации торгового центра.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года и составила соответственно 213 961 742, 06 рубля и 52 832 232, 92 рубля.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "Градостроительный ментор" ФИО1

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта по административному делу N 3а-3880/2020 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Роосконсалтгрупп" ФИО2 отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года составляет соответственно 99 313 116 рублей и 27 453 700 рублей.

Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил заявленные требования в части размера кадастровой стоимости объектов, подлежащей установлению в размере рыночной.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участков основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов оценки соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Указания административного ответчика о некорректном подборе объектов-аналогов, цены предложений которых разнятся более чем в 1, 5 раз, несоответствие аналога N 1 оцениваемым земельным участкам, не применение корректировки на ГПЗУ и наличие коммуникаций, приведенные также в апелляционной жалобе, были предметом проверки и оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении им дана оценка и они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с приведенной судом первой инстанции оценкой доказательств, поскольку в рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Полученная величина рыночной стоимости земельных участков в размере 24 546 руб./кв.м и 28 100 руб./кв.м соответствует сложившимся условиям рынка недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте рынка на дату оценки, с учетом индивидуальных характеристик объектов, их местоположения, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении (диапазон цен определен от 22 140 до 35 689 руб./кв.м без учета скидки на торг).

С учетом изложенного, отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Оценив доводы административного ответчика, приведенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что административный истец, являясь арендатором земельных участков, не вправе выступать заказчиком оценки, а также о том, что фактически Общество оспаривает потенциальную цену продажи земельных участков не основаны на положениях действующего законодательства.

Административный истец в силу положений действующего законодательства, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления N 28 вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 28 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)