Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 февраля 2021 г. по делу N 8Г-1300/2021[88-5638/2021]

дело N 2-656/2020

8г-1300/2021

г. Краснодар

25 февраля 2021 года

Резолютивная часть определения объявлена 25 февраля 2021 года.

Определение в полном объеме изготовлено 4 марта 2021 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харитонова А.С, судей Ивановой О.Н, Хаянян Т.А, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Моргун Ольги Валентиновны на решение Ленинского районного суда города Астрахани от 29 июня 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 23 сентября 2020 года по иску Моргун Ольги Валентиновны к обществу с ограниченной ответственностью "Тайгер" о взыскании суммы в счёт соразмерного уменьшения цены, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции:

установил:

Моргун Ольга Валентиновна (далее - истец, Моргун О.В, участник) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тайгер" (далее - ответчик, общество, застройщик) о взыскании суммы в счет соразмерного уменьшения цены, неустойки, компенсации морального вреда. Исковые требования мотивированы несоответствием площади переданной застройщиком участнику квартиры условиям договора.

Решением Ленинского районного суда города Астрахани от 29 июня 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 23 сентября 2020 года, удовлетворено требование о взыскании компенсации морального вреда в размере 3000 руб. и штрафа в размере 1500 руб, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с данными судебными актами, Моргун О.В. обратилась в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, иск удовлетворить в полном объеме.

В кассационной жалобе истец указывает на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Условиями договора предусмотрена площадь квартиры 38, 44 кв. м, фактическая площадь переданной квартиры составляет 37, 0 кв. м. Пункты 3.3 - 3.6 договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились. От заявителя поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие истца.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения допущены при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела, 25 марта 2019 года между Моргун О.В. (участник долевого строительства) и обществом (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве (далее - договор), предметом которого является строительство застройщиком на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" жилого многоквартирного дома (далее - МКД), расположенного по адресу: "адрес" и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передача застройщиком участнику однокомнатного жилого помещения с проектным номером N 63 площадью 38, 44 кв. м стоимостью 2037320 руб. на 13-м этаже указанного МКД.

В пункте 3.2 договора установлено, что пределом допустимого отклонения общей площади объекта (отклонение фактической площади от проектной) является 1 (один) кв. м включительно.

На основании пункта 3.3 договора в случае отклонения общей фактической площади объекта свыше допустимого предела, перерасчет цены, предусмотренный пунктом 3.2 договора, осуществляется с вычетом разницы фактической и проектной площадей объекта допустимого значения изменения общей площади объекта.

В случае, если фактическая общая площадь объекта уменьшится относительно общей проектной площади менее чем на 1 кв. м включительно, перерасчет цены договора не производится (пункт 3.6 договора).

В соответствии пунктом 3.7. договора застройщик обязуется возместить разницу, установленную пунктом 3.6 договора, не позднее 30 календарных дней с момента выявления отклонения фактической площади объекта от проектной площади. Моментом выявления отклонения фактической площади от проектной является дата поступления в адрес застройщика технического паспорта на многоквартирный дом, подготовленный по итогам первичной инвентаризации жилых и нежилых помещений.

В порядке пункта 3.1 договора участник обязался оплатить цену договора, определяемую исходя из договорной стоимости одного квадратного метра всей площади объекта, составляющего 53000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований Моргун О.В. указывает, что в ноябре 2019 года истцом выявлено несоответствие площади переданного объекта условиям договора, в связи с чем 11 ноября 2019 года истец направила в адрес ответчика требование, в котором указала, что размер спорной квартиры меньше, чем размер квартиры, оплаченной истцом согласно договору долевого участия, потребовала уменьшить цену договора, возвратить ей суммы уменьшения цены договора. Обществом в удовлетворении претензии отказано.

С учетом принятых судом по правилам статьи 39 ГПК РФ уточнений, Моргун О.В. просила взыскать с общества сумму в счет соразмерного уменьшения цены - 53000 руб, неустойку в соответствии со статьей 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) за период с 21 ноября 2019 года по 29 июня 2020 года в размере 162307 руб. 20 коп, неустойку по день фактического исполнения обязательства по уплате 53000 руб. из расчета 1% от 53000 руб. за каждый день просрочки с момента вынесения решения, компенсировать моральный вред в размере 10000 руб, взыскать штраф, а также признать ничтожным пункты 3.3 и 3.6 договора.

Из технического паспорта БТИ, изготовленного ООО "АстрБТИ-проект", следует, что общая фактическая площадь квартиры N 63 в спорном МКД составляет 37, 5 кв. м.

В представленного истцом техническом паспорте, выполненном МБУ МО "Приволжский Район" "Приволжское БТИ", общая площадь квартиры N 63 в спорном МКД указана в значении 35, 8 кв. м.

Ввиду наличия спора относительно действительной общей площади квартиры, судом первой инстанции назначена судебная строительная экспертиза, из заключения N 07/2020 от 15 мая 2020 года следует, что общая площадь квартиры N 63 в доме, расположенном по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Савушкина, д. 6, составляет 37, 0 кв. м.

Разрешая спор, районный суд указал, что застройщик и участник долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении 25 марта 2019 года договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, и пришел к выводу о необоснованности доводов истца в части признания ничтожными пунктов 3.3 и 3.6 договора. Разница между фактической и проектной общей площадью жилого помещения превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение площади. Поскольку ответчик после ознакомления с результатами судебной экспертизы 4 июня 2020 года возвратил Моргун О.В. сумму уменьшения цены договора в размере 23320 руб, указанный возврат денежной суммы признан судом произведенным в сроки, определенные условиями договора. Поскольку стороны допускали, что фактическая площадь квартиры может быть изменена в результате неизбежной погрешности по сравнению с проектом, передача ответчиком истцу объекта долевого строительства меньшей площади, чем предусмотрено договором, не свидетельствует о недостатках выполненной работы.

Суд апелляционной инстанции, поддержав изложенные в решении выводы, указал, что основания для удовлетворения требований истца об уменьшении цены договора, возврате суммы уменьшения цены договора были установлены в ходе судебного разбирательства после проведения экспертизы, назначенной судом первой инстанции. С учетом установленных обстоятельств выводы районного суда о взыскании в пользу истца денежной компенсации морального вреда, причиненного Моргун О.В, являются правильными, суд обоснованно взыскал в пользу истца штраф.

С указанным выводами согласиться нельзя, поскольку они сделаны без учета фактических обстоятельств дела и при неправильном применении норм материального права.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Закона N 214-ФЗ, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора, что судами при разрешении спора учтено не было.

Данные выводы кассационного суда согласуются со сложившейся правоприменительной практикой - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 мая 2018 года N 81-КГ18-3.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 7 Закона об N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).

Между тем, изложенные положения законов не были приняты во внимание судами при рассмотрении настоящего дела.

Оценивая выводы судов об отсутствии оснований для признания ничтожными пунктов 3.3 и 3.6 заключенного сторонами договора, кассационная коллегия признает необходимым руководствоваться следующим.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

В силу пункта 3 статьи 492 ГК РФ к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено ограничение компенсации в случае фактического уменьшения площади квартиры по сравнению с проектной площадью.

В силу части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 2 статьи 400 ГК РФ закреплено, что соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Пунктом 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержание нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Между тем, выводы судов о том, что сумма уменьшения стоимости договора составляет 23320 руб. из расчета: проектная площадь 38, 44 кв. м за вычетом фактической площади 37 кв. м и за вычетом допустимого значения отклонения 1 кв. м, что составляет 0, 44 кв. м, сделаны без учета указанных норм права, в том числе положений статьи 18 Закона о защите прав потребителей, предусматривающей право покупателя потребовать соразмерного уменьшения покупной цены товара в случае обнаружения в нем недостатков.

Условие договора, ограничивающее указанное право потребителя, может рассматриваться как ничтожное (статьи 166, 400, 422 ГК РФ).

Объект долевого строительства, подлежащий передаче дольщику, определяется с указанием конкретной площади, и, следовательно, уменьшение площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, является отступлением от условий договора и является основанием для реализации дольщиком права по соразмерному уменьшению цены договора на основании части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

Способ определения цены договора не должен лишать дольщиков права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади).

Судами нижестоящих инстанций оставлены без внимания доводы о том, что уменьшение застройщиком площади квартиры по сравнению с указанной в договоре является отступлением от условий договора, в связи с чем предусмотренное договором условие о неизменности цены договора при изменении площади помещения противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, ограничивает его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства, соответственно, такое условие исходя из положений пункта 2 статьи 400 ГК РФ является ничтожным в силу закона.

Поскольку суды не дали оценки положениям пунктом 3.3, 3, 6 договора на предмет их соответствия обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, что могло привести к принятию неправильного судебного акта, судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.5, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил:

решение Ленинского районного суда города Астрахани от 29 июня 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 23 сентября 2020 года отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Ленинский районный суд города Астрахани.

Председательствующий А.С. Харитонов

Судьи О.Н. Иванова

Т.А. Хаянян