Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 11 марта 2021 г. по делу N 66а-51/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А, судей Вдовиченко С.В. и Стаховой Т.М.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-274/2020 по административному исковому заявлению ООО "Ямальская компания торговли и общественного питания" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 сентября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А, судебная коллегия

установила:

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о в соответствии со статьей 15 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов.

ООО "Ямальская компания торговли и общественного питания" является собственником земельного участка с кадастровым N общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", "адрес", сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 8 апреля 2005 года.

В результате государственной оценки земель населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в собственности ООО "Ямальская компания торговли и общественного питания", утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере "данные изъяты" (строка "данные изъяты", порядковый N страницы "данные изъяты" приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, 17 августа 2020 года ООО "Ямальская компания торговли и общественного питания" обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 337 990 рублей на период с 1 января 2020 года до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в обоснование чего представило отчет об оценке N397-07.2020 от 10 июля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" ФИО6 по заказу ООО "Агентство по оспариванию кадастровой стоимости".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 сентября 2020 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 337 990 рублей. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено 17 августа 2020 года.

Административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент имущественных отношений ЯНАО) в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении административного иска; оспаривает установленную судом величину кадастровой стоимости объекта недвижимости, считая ее заниженной. Ответчик указывает, оценщиком при составлении отчета об оценке необоснованно применена корректировка 0% по фактору "условия продажи" при том, что объект-аналог N1 предлагался к срочной продаже; необоснованно применены корректировки на вид разрешенного использования для объектов-аналогов N1, N2 и N3; не обоснованно применен корректирующий коэффициент на местоположение исходя из показателей "среднемесячная заработная плата" и "численность населения" с использованием данных Справочника оценки недвижимости-2018 "Земельные участки" под ред. Л.А.Лейфер, тогда как согласно названному Справочнику значения приведенных корректировок следует использовать в крайних случаях, не рекомендовано использовать данные коэффициенты и графики зависимости для приведения цен объектов-аналогов к ценам объекта оценки, если они расположены в городах, которые существенно различаются между собой по численности населения; необоснованно применена корректировка "1, 0" по фактору обеспеченности инженерными коммуникациями. Кроме того ответчик указывает на нарушение судом первой инстанции статей 59, 84, 247, 248 КАС РФ.

На апелляционную жалобу административным истцом принесены возражения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, допросив эксперта ФИО8, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит изменению, исходя из следующего.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1, 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в силу взаимосвязанных положений пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. Датой определения кадастровой стоимости объектов, в отношении которых произошло изменение их количественных или качественных характеристик, является дата внесения сведений об изменении таких характеристик, повлекших изменение кадастровой стоимости.

На основании дополнительно полученных доказательств судом апелляционной инстанции установлено, что 10 февраля 2020 года в сведения о рассматриваемом объекте недвижимости в порядке информационного взаимодействия внесены изменения вида разрешенного использования земельного участка с "объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания" на "магазины (код 4.4)".

По информации ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" земельный участок находился в перечне объектов недвижимости, представленном учреждению Управлением Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу в рамках реализации части 9 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в редакции от 29 июля 2017 года, что послужило основанием для оформления акта N4-2020/24 от 10 апреля 2020 года "Об определении кадастровой стоимости" (в части оговариваемого земельного участка).

По сведениям ФГБУ "ФКП Росреестра", исполняющего полномочия, установленные ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ямало-Ненецкому автономному округу кадастровая стоимость названного земельного участка не определялась, акт об определении кадастровой стоимости данного объекта не оформлялся.

В истребованной судом апелляционной инстанции выписке из акта N4-2020/24 от 10 апреля 2020 года графа "кадастровая стоимость" пуста в соответствии с требованиями Временного порядка реализации требований части 9 статьи 24 и статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", согласно которому в отношении объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых не определена, заполняется только графа "кадастровый номер"; государственным бюджетным учреждением "Государственная кадастровая оценка" кадастровая стоимость объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик, определяется только в случае, если такие изменения влекут за собой изменение их кадастровой стоимости.

Изменение качественных характеристик объекта недвижимости с кадастровым N (вида разрешенного использования земельного участка) не повлекло изменение его кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 1 января 2019 года в размере "данные изъяты" приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о.

Соответственно, органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, является Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, а датой определения кадастровой стоимости объекта (и равно датой, по состоянию на которую должна быть определена его рыночная стоимость), - 1 января 2019 года.

Названные обстоятельства судом первой инстанции установлены и исследованы не были, кроме того, второй абзац второй страницы судебного решения содержит описание отличного от спорного объекта недвижимости.

Согласно пункту 5 ФСО N1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость; проведение оценки завершается составлением отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N1).

В соответствии с пунктом 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28), исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, установив, что представленный административным истцом отчет об оценке является допустимым доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Между тем решение суда первой инстанции в части установленного размера кадастровой стоимости не может быть признано правильным, поскольку вывод суда о величине рыночной стоимости объекта недвижимости сделан без надлежащей проверки возражений ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО относительно нарушений и недостатков, допущенных оценщиком при изготовлении отчета об оценке земельного участка.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая, что сомнения в отношении обстоятельств, подлежащих установлению судом, по вопросам, требующим специальных знаний, разрешаются посредством экспертизы, определением судебной коллегии от 25 января 2021 года на основании части 1 статьи 77 КАС РФ по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью проверки отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Евро Аудит Групп" ФИО8

По заключению эксперта отчет об оценке N397-07.2020, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка" 10 июля 2020 года, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки к форме и содержанию отчета, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; поправки по рядку факторов выполнены методологически неверно. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года составляет с учетом округления 870 000 рублей.

Эксперт ФИО8 допрошена в заседании суда апелляционной инстанции, свое заключение поддержала.

Исследовав заключение эксперта с учетом устных пояснений эксперта ФИО8 в судебном заседании, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере 870 000 рублей.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Заключение является обоснованным, логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на поставленные судом вопросы даны конкретные ответы.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности проведен анализ рынка по основным ценообразующими факторам, присутствуют ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения. Подобранные для целей оценки пять объектов-аналогов (таблица 2.8. на стр.78 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1. Заключение эксперта не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата экспертизы.

Пояснения эксперта в заседании суда апелляционной инстанции аргументированы. В отношении описок, допущенных в заключении, эксперт ФИО8 представила письменные пояснения, из которых видно, что выявленные опечатки по своей сути являются описками и не влияют на процесс выполнения расчета и результат оценки.

При установленных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в части величины кадастровой стоимости земельного участка на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 сентября 2020 года изменить в части установленной величины кадастровой стоимости земельного участка.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, местоположение которого установлено относительно ориентира, почтовый адрес ориентира: "адрес" в размере рыночной стоимости, равной 870 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Судебные акты по делу могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии: