Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 04 марта 2021 г. по делу N 33-3-1787/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Быстрова О.В, судей Тепловой Т.В. и Чернышовой Н.И, при секретаре судебного заседания Кузьмичевой Е.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика администрации г.Пятигорска Осипян П.А.

на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 23 ноября 2020 года

по исковому заявлению БАА к администрации "адрес" края о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, заслушав доклад судьи Быстрова О.В.

УСТАНОВИЛА:

БАА обратился в суд с иском к администрации "адрес" края о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, в котором просил понудить (обязать) администрацию "адрес" края заключить с БАА договор аренды земельного участка, площадью 1997 кв.м, с кадастровым N, местонахождение участка: "адрес", в районе ООО Фирма "Гепард" (бывшей химчистки) и магазина "Магнит" по "адрес", на такой же срок - 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, без проведения торгов.

В обоснование исковых требований указал, что истец является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", в районе ООО Фирма "Гепард" (бывшей химчистки) и магазина "Магнит", в соответствии с договором уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ NП. Цель разрешенного использования земельного участка: под строительство развлекательного центра. Срок действия договора аренды вышеуказанного земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ. На указанном земельном участке расположено нежилое здание, принадлежащее истцу на праве собственности. Постановлением администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, в связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка (под строительство развлекательного центра), не соответствует цели использования земельного участка, указанной в заявлении: для размещения хозяйственного строения - объекта вспомогательного использования на условиях долгосрочной аренды. На обращение истца арендодатель не предъявил требование об освобождении земельного участка, возражений не поступило. Кроме того, на данном земельном участке возведено нежилое здание, площадью 15, 1 кв.м, для строительства и регистрации права собственности на которое, как хозяйственное строение, разрешение на строительство не требуется. БАА обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство основного строения в администрацию "адрес", но в выдаче такого разрешения ему было отказано, со ссылкой на несоответствие представленных документов установленным требованиям и согласно предостережению прокуратуры "адрес".

Решением Пятигорского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление БАА удовлетворено.

Суд возложил на администрацию "адрес" края обязанность по заключению с БАА договора аренды земельного участка площадью 1997 кв.м, с кадастровым 26:33:130109:6, местоположение: "адрес", в районе ООО Фирма "Гепард" (бывшей химчистки) и магазина "Магнит" по "адрес", сроком на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, без проведения торгов.

В апелляционной жалобе представитель ответчика администрации "адрес" ОПА просит решение суда отменить, вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении иска. В жалобе ссылается на отсутствие оснований у истца к заключению договора аренды участка без проведения торгов, поскольку участок предоставлен для целей размещения развлекательного центра, а не для хозяйственного строения, которое возведено им. При этом указанное хозяйственное строение является вспомогательным и не может существовать без основного строения, таким образом, разрешенное использование участка не соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении участка.

В отзыве на доводы апелляционной жалобы истец просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

В силу положений ч. 1 ст. 195, ч. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно законным и обоснованным.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Из материалов дела следует, что истец БАА является арендатором земельного участка, площадью 1997 кв.м, с кадастровым номером 26:33:130109:6, расположенного по адресу: "адрес", в районе ООО Фирма "Гепард" (бывшей химчистки) и магазина "Магнит" по "адрес" в соответствии с договором уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ NП, указанным договором аренды и дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ. Цель разрешенного использования земельного участка: под строительство развлекательного центра.

Срок действия договора аренды вышеуказанного земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ.

На этом земельном участке расположено нежилое здание - хозяйственное строение, с кадастровым номером 26:33:130109:52, площадью 15, 1 кв.м, принадлежащее истцу на праве собственности. Запись о праве в Единый государственный реестр недвижимости внесена ДД.ММ.ГГГГ за номером 26:33:130109:52-26/001/2020-1.

На обращение истца, поступившее в администрацию "адрес" ДД.ММ.ГГГГ, по вопросу заключения нового договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов, принято решение в виде постановления администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N, которым истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов со ссылкой на п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, в связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка (под строительство развлекательного центра), не соответствует цели использования земельного участка, указанной в заявлении: для размещения хозяйственного строения - объекта вспомогательного использования на условиях долгосрочной аренды.

Земельный участок с кадастровым номером 26:33:130109:6 в соответствии с договором его аренды от ДД.ММ.ГГГГ NП был предоставлен ПЕВ в 2008 году. Цель использования участка: под строительство развлекательного центра. Срок действия договора был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В 2010 года ПЕВ уступила права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка БАА и ВЛИ согласно договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, достигнутого между муниципальным учреждением "Управление имущественных отношений администрации "адрес"", с одной стороны, и БАА и ВЛИ, с другой стороны, внесены изменения и дополнения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ NП срок действия которого был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть договор аренды заключен на срок 10 лет.

ДД.ММ.ГГГГ ПЛИ произвела на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ уступку прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка БАА, в связи с чем истец является единственным арендатором этого земельного участка. Уступка прошла государственную регистрацию.

В соответствии с п. 4.3.2 договора аренды арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе передавать участок в субаренду в пределах срока договора.

Согласно доводам истца, он приступил к выполнению строительных работ, для которых ему и был предоставлен земельный участок, начав с объекта вспомогательного назначения - нежилого здания с кадастровым номером 26:33:130109:52, что не противоречит действующему законодательству.

Срок договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ NП истек ДД.ММ.ГГГГ, при этом арендодатель - ответчик до истечения срока действия договора аренды не выразил возражений и не предъявил арендатору - истцу требований об освобождении земельного участка, стороны договора не отказались от его исполнения. Истец продолжает пользоваться земельным участком на условиях договора аренды.

Как следует из п. 2.1.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ NП, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 6, 39.6, 39.8, 39.20 ЗК РФ, ст.ст.611, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах применения общих положений гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исходил из обоснованности доводов и требований истца, с которым ответчик должен заключить договор аренды указанного земельного участка на тех же условиях и на тот же срок.

С указанными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с частью 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Спорный земельный участок первоначально был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела заявление о заключении нового договора аренды подано истцом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды от не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ (подпункты 1 - 3 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

Однако в соответствии п. п. 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае если на земельном участке расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности всех условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем для заключения с истцом договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения оспариваемых судебных актов, не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, что не оспаривается истцом в ходе рассмотрения спора.

На предоставленном БАА на основании договора аренды ДД.ММ.ГГГГ NП земельном участке с кадастровым номером 26:33:130109:6, находится хозяйственная постройка площадью 15, 1 кв. м, принадлежащая истцу на праве собственности.

Согласно части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, строения и сооружения являются объектами капитального строительства.

В соответствии со статьей Градостроительного кодекса Российской Федерации право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью хозяйственных построек является то, что они не могут быть использованы в качестве здания, сооружения, поскольку для их возведения не требуется получение разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Данные объекты носят временный характер.

Хозяйственное строение - это вспомогательный (не самостоятельный) отдельно стоящий, или пристроенный объект недвижимости хозяйственно-бытового назначения: сарай для содержания скота и птицы; сарай (бытовка) для хранения хозяйственного инвентаря; хозяйственный навес, навес для автомобилей; гараж; баня, летний душ, уборная; летняя кухня; теплица; погреб и т.п. капитальные и некапитальные постройки.

Основным критерием отнесения строения к вспомогательному (хозяйственному) является наличие на земельном участке основного жилого здания, по отношению к которому оно и выполняет вспомогательную функцию.

Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имеется (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

При таких обстоятельствах отсутствовала совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, для заключения с истцом нового договора аренды без проведения торгов.

Таким образом, нахождение на испрашиваемом земельном участке, находящегося в собственности БАА объекта - хозяйственной постройки исключает применение положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ в связи с тем, что данная хозяйственная постройка, имеющая целью обслуживание основного здания, в отсутствие основного здания не может быть использована в соответствии со своим назначением. Тогда как именно в целях стимулирования освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением служебные строения не поименованы законодателем в статье 39.20 ЗК РФ и пункте 2.2 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что возведение на земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на объект, не влечет возникновение у собственника вспомогательного объекта права на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 304-КГ17-9125.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об образовании у истца прав на земельный участок лишь наличием основного здания, коим хозяйственная постройка является, является не верным.

При данных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пятигорского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ - отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований БАА к администрации "адрес" края о понуждении (обязать) администрацию "адрес" края заключить с БАА договор аренды земельного участка, площадью 1997 кв.м, с кадастровым N, местонахождение участка: "адрес", в районе ООО Фирма "Гепард" (бывшей химчистки) и магазина "Магнит" по "адрес", на такой же срок - 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, без проведения торгов, - отказать.

Апелляционную жалобу удовлетворить.

Председательствующий

Судьи