Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 04 марта 2021 г. по делу N 33-794/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Цветкова В.В., судей Голубевой О.Ю., Долгинцевой Т.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Львовой Н.А.

по докладу судьи Голубевой О.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Марковой Валентины Анатольевны на решение Калининского районного суда Тверской области от 13 ноября 2020 года, которым постановлено:

"в удовлетворении исковых требований прокурора Калининского района Тверской области в интересах неопределенного круга лиц к Марковой Валентине Анатольевне, Маркову Александру Валентиновичу, администрации МО Тверской области "Калининский район", администрации МО "Заволжское сельское поселение" Калининского района Тверской области о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 189/22081800769 от 23.12.2016; признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 2 500 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" государственная собственность на который не разграничена, от 24.12.2019 N 785, заключенного между администрацией МО Тверской области "Калининский район" и Марковой Валентиной Анатольевной, отказать".

Судебная коллегия

установила:

прокурор Калининского района Тверской области обратился в суд с иском к Марковой В.А, администрации МО Тверской области "Калининский район" о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

В основании иска указал, что прокуратурой Калининского района Тверской области проведена проверка соблюдения администрацией Заволжского сельского поселения Калининского района Тверской области требований земельного законодательства, в ходе которой установлено, что 23 декабря 2016 года между администрацией муниципального образования "Заволжское сельское поселение" Калининского района Тверской области и Дмитриевой Е.А. заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования: ведение огородничества площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером N по адресу: "адрес", на 3 года.

3 сентября 2018 года между Дмитриевой Е.А. и Марковой В.А. заключен договор уступки прав аренды указанного земельного участка, по условиям которого Дмитриева Е.А. уступает, а Маркова В.А. принимает права и обязанности арендатора земельного участка и выплачивает компенсацию 50000 рублей.

16 мая 2019 года между администрацией муниципального образования Тверской области "Калининский район" и Марковой В.А. на основании постановления администрации муниципального образования "Заволжское сельское поселение" Калининского района Тверской области от 27 августа 2018 года N 132 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 23 декабря 2016 года, по которому Маркова В.А. принимает в аренду земельный участок с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером N по адресу: "адрес".

24 декабря 2019 года между администрацией муниципального образования Тверской области "Калининский район" и Марковой В.А. в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером N по адресу: "адрес" на срок с 24 декабря 2019 года по 23 декабря 2039 года.

Считает, что при заключении дополнительного соглашения к договору аренды допущено нарушение закона, поскольку стороны произвольно изменили не только вид разрешенного использования, но и цель предоставления участка, создав не предусмотренные законом преимущества для возведения на участке объекта капитального строительства. Если бы участок предоставлялся для строительства в соответствии с требованиями закона, то орган местного самоуправления обязан был организовать аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в котором могли участвовать иные лица, и договор аренды заключался бы только с победителем торгов.

В связи с тем, что оспариваемое соглашение повлекло внесение изменений в ЕГРН в части изменения вида разрешенного использования, то применяя последствия недействительности данной сделки необходимо восстановить вид разрешенного использования земельного участка площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером N по адресу: "адрес"

Кроме того, в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером N установлено, что принадлежащее на праве собственности Марковой В.А. нежилое здание (гараж) с кадастровым номером N отсутствует, а также отсутствуют признаки когда-либо проводимых работ по строительству либо сносу объектов капитального строительства.

Таким образом, Марковой В.А. предприняты действия для регистрации права собственности на фактически отсутствующее нежилое здание (гараж) с целью последующего заключения договора аренды на земельный участок в упрощенном порядке без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку оспариваемая сделка совершена с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур. На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации указанная сделка ничтожна, вследствие чего необходимо применить последствия недействительности договора аренды в виде односторонней реституции путем обязания Марковой В.А. возвратить администрации муниципального образования Тверской области "Калининский район" земельный участок площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером N по адресу: "адрес" по акту приема-передачи в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 13 ноября 2020 года производство по делу в части требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки прекращено в связи с отказом прокурора от иска.

Определением суда от 27 августа 2020 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Марков А.В, администрация МО "Заволжское сельское поселение" Калининского района Тверской области.

В судебном заседании представители истца Захарова Я.А. и Розов С.А. исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика Марковой В.А. - Мовсесян В.С. в судебном заседании иск не признал и пояснил, что прокурором не указано, какая норма нарушена, отсутствует материальное основание для признания сделки недействительной.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик Маркова В.А. просит решение суда изменить, исключив из описательной части решения следующие формулировки: "достоверных доказательств того, что на момент совершения юридически значимых действий (заключения договора аренды земельного участка N 785 от 24.12.2019) на спорном земельном участке располагалось строение, здание, сооружение, дающие право Марковой В.А. без проведения торгов приобрести земельный участок в аренду, суду не представлено"; "спорная постройка - гараж, исходя их габаритов, описания, отсутствия признаков прочной связи с землей и четкого функционального назначения к объектам недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит государственной регистрации, и дает преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, не относится"; "таким образом, на момент подачи иска вид разрешенного использования спорного земельного участка был восстановлен".

В обосновании изложенных требований апеллянт ссылается на то, что случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены частью 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Одним из таких случаев (подпункт 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации) является продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни иной нормативно-правовой акт не устанавливает никаких требований к таким зданиям, сооружениям, помещениям. Поэтому, исходя из требований разумности, справедливости, а также прямого запрета на использование земельных участков не в соответствии с их целевым назначением, содержащегося в статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, такие здания, сооружения, помещения, однозначно, не должны противоречить виду разрешенного использования земельного участка.

Однако судом первой инстанции в оспариваемом решении абсолютно голословно, при отсутствии каких бы то ни было правовых оснований, сделан вывод о том, что в случае продажи земельных участков без проведения торгов в порядке подпункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации обязательным условием является наличие на таких земельных участках именно объектов капитального строительства. Данный вывод суда первой инстанции никакими аргументами не подкреплен.

Суд первой инстанции в оспариваемом решении указывает, что достоверных доказательств того, что на момент совершения юридически значимых действий (заключения договора аренды земельного участка N 785 от 24.12.2019) на спорном земельном участке располагалось строение, здание, вооружение, дающее право Марковой В.А. без проведения торгов приобрести земельный участок в аренду, суду не представлено.

Приведенный довод суда первой инстанции является неверным, поскольку в материалах дела имеется выписка из ЕГРН, которая подтверждает возникновение у Марковой В.А. в установленном порядке права собственности на гараж, расположенный в границах спорного земельного участка.

Фактически данное строение выполняло функцию вспомогательного, что не противоречит виду разрешенного использования спорного земельного участка - приусадебный участок для ведения личного подсобного хозяйства.

Суд первой инстанции в оспариваемом решении указывает также, что спорная постройка - гараж, исходя их габаритов, описания, отсутствия признаков прочной связи с землей и четкого функционального назначения к объектам недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит государственной регистрации, и дает преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, не относится.

Такой вывод суда ни на чем не основан. Анализ на предмет наличия или отсутствия прочной связи с землей спорного гаража судом не проводился. Кроме того, Земельный кодекс Российской Федерации, регулируя соответствующие общественные отношения в части продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в качестве необходимого условия для такого выкупа не содержит каких-либо требований к габаритам постройки. Иное в оспариваемом решении судом с опорой на нормы действующего законодательства Российской Федерации не доказано.

В решении суда изложен также вывод о том, что на момент подачи иска вид разрешенного использования спорного земельного участка восстановлен.

Однако такой вывод не соответствует действительности, поскольку вид разрешенного использования спорного земельного участка в действительности не менялся и, по-прежнему, спорный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, что подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН, а также фактом выставления его на торги с тем же видом разрешённого использования.

По мнению апеллянта, ни одному доказательству судом не дана надлежащая оценка, в том числе выписке из ЕГРН на спорную постройку, которая подтверждает как сам факт ее существования, так и принадлежность ее к объектам недвижимости, дающим право на выкуп земельного участка без проведения торгов.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции не явились, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.

С учетом положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, что 23 декабря 2016 года между администрацией муниципального образования "Заволжское сельское поселение" Калининского района Тверской области и Дмитриевой Е.А. заключен договор аренды земельного участка площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", вид разрешенного использования - ведение огородничества, срок аренды - 3 года.

3 сентября 2018 года Дмитриева Е.А. уступила Марковой В.А. права арендатора по указанному выше договору аренды.

Постановлением администрации муниципального образования "Заволжское сельское поселение" Калининского района Тверской области от 27 августа 2018 года N132 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N изменен с огородничества на ведение личного подсобного хозяйства.

16 мая 2019 года администрация муниципального образования Тверской области "Калининский район" и Маркова В.А. на основании постановления администрации муниципального образования "Заволжское сельское поселение" Калининского района Тверской области от 27 августа 2018 года N 132 заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 23 декабря 2016 года, по которому Маркова В.А. приняла в аренду земельный участок с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером N по адресу: "адрес"

Из материалов дела следует также, что 2 сентября 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о праве собственности Марковой В.А. на нежилое строение - гараж площадью 11.3 кв.м с кадастровым номером N расположенное на земельном участке с кадастровым номером N

24 декабря 2019 года между администрацией муниципального образования Тверской области "Калининский район" и ответчиком Марковой В.А. в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования - ведение личного подсобного хозяйства площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" на срок с 24 декабря 2019 года по 23 декабря 2039 года.

Установив приведенные обстоятельства в ходе прокурорской проверки, истец внес акт прокурорского реагирования (протест) на постановление администрации муниципального образования "Заволжское сельское поселение" Калининского района Тверской области от 27 августа 2018 года N132 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", потребовав его отмены, за оспариваем сделок, связанных с арендой спорного земельного участка, обратился с иском в суд.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что постановление администрации муниципального образования "Заволжское сельское поселение" Калининского района Тверской области от 27 августа 2018 года N132 отменено 16 июня 2020 года согласно постановлению администрации муниципального образования "Заволжское сельское поселение" Калининского района Тверской области N 124.

Принадлежавшее ответчику Марковой В.А. нежилое здание (гараж) с кадастровым номером N снято с кадастрового учета 13 августа 2020 года по заявлению собственника.

Договор аренды земельного участка от 24 декабря 2019 года расторгнут сторонами 14 августа 2020 года, земельный участок возвращен администрации муниципального образования Тверской области "Калининский район" по акту приема-передачи от 14 августа 2020 года.

Принимая во внимание, что оспариваемый прокурором договор аренды расторгнут до принятия судебного акта по существу, следует признать, что предмет настоящего спора отсутствует, в силу чего суд первой инстанции обоснованно отказал прокурору в иске.

Выражая несогласие с принятым решением, ответчик Маркова В.А. в апелляционной жалобе просит исключить из описательно-мотивировочной части решения выводы суда о недоказанности нахождения на спорном земельном участке на момент заключения договора аренды от 24 декабря 2019 года такого строения, которое давало бы ей право без проведения торгов приобрести земельный участок в аренду, поскольку такие выводы, по мнению апеллянта, противоречат нормам действующего законодательства.

Вместе с тем судебная коллегия не находит оснований согласиться с позицией ответчика и полагает, что выводы суда первой инстанции по всем обстоятельствам, имеющим значение для дела, являются правильными и соответствуют правовому регулированию, действующему в рассматриваемой сфере правоотношений.

Материалами дела объективно подтверждено, что спорный земельный участок первоначально предоставлялся Дмитриевой Е.А. в аренду из земель населенных пунктов в порядке подпункта 19 пункта 2 статьи 39.6, статей 39.8, 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации с видом разрешенного использования - ведение огородничества.

Такой вид разрешенного использования согласно классификатору, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540, допускает размещение на земельном участке только объектов некапитального строительства.

Новый же вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, установленный постановлением администрации муниципального образования "Заволжское сельское поселение" Калининского района Тверской области от 27 августа 2018 года N 132 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", предполагал возможность возведения на земельном участке объектов капитального строительства, в частности жилого дома, гаража.

Между тем в таком случае при изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N не соблюдалась процедура предоставления земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, предусмотренная статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, а, соответственно, нарушался принцип равного доступа заинтересованных лиц к приобретению прав на землю.

Обращение арендатора с просьбой об изменении вида разрешенного использования земельного участка и издание органом местного самоуправления соответствующего правового акта, по сути, направлены на обход процедур, установленных земельным законодательством, для предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, предусматривающего возможность строительства жилого дома, гаража, иных капитальных сооружений.

Судебная коллегия отмечает также, что материалы дела не содержат и доказательств соблюдения органом местного самоуправления процедуры принятия решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренной нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о нарушении ответной стороной приведенных выше норм права являются правильными.

Совершенно обоснованно суд указал в решении и на отсутствие доказательств того, что строение (гараж) с кадастровым номером N имело прочную связь с землей и относилось к объектам недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит государственной регистрации и дает преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, что, в свою очередь, свидетельствует о незаконности передачи органом местного самоуправления спорного земельного участка в аренду Марковой В.А. без проведения торгов.

Так, пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Указанный принцип согласуется с общими положениями, закрепленными в статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу положений подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Как установлено подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из приведенных положений следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

В свою очередь, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, строения и сооружения являются объектами капитального строительства.

Право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Особенностью хозяйственных построек является то, что они не могут быть использованы в качестве здания, сооружения, поскольку для их возведения не требуется получение разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Данные объекты носят временный характер.

Хозяйственное строение - это вспомогательный (не самостоятельный) отдельно стоящий или пристроенный объект недвижимости хозяйственно-бытового назначения: сарай для содержания скота и птицы; сарай (бытовка) для хранения хозяйственного инвентаря; хозяйственный навес, навес для автомобилей; гараж; баня, летний душ, уборная; летняя кухня; теплица; погреб и т.п. капитальные и некапитальные постройки.

Основным критерием отнесения строения к вспомогательному (к хозяйственному) является наличие на земельном участке основного жилого здания, по отношению к которому оно и выполняет вспомогательную обслуживающую функцию.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:10:0211001:2084 - для ведения огородничества не предполагал, как отмечалось ранее, размещения на нем основных капитальных строений.

На таком земельном участке могли быть возведены некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения, предназначенные для хранения сельскохозяйственных орудий труда и выращенной сельскохозяйственной продукции (приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540).

При этом само по себе возведение на земельном участке нежилой хозяйственной постройки (гаража) (задекларированной ответчиком 2 сентября 2019 года), как на то ссылается апеллянт, не порождает у него безусловное право на приобретение земельного участка в аренду (без торгов), поскольку данный объект не имеет самостоятельного функционального назначения, носит исключительно вспомогательный характер, а иное (наличие объекта капитального строительства) противоречило бы первоначальным целям предоставления такого земельного участка в аренду.

Доводы жалобы о том, что спорный земельный участок и после отмены постановления администрации муниципального образования "Заволжское сельское поселение" Калининского района Тверской области от 27 августа 2018 года N 132 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" выставляется на торги с тем же видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, правильности принятого судом решения не опровергают, ибо прокурор в основании рассматриваемого иска ссылался на незаконность именно этого правового акта органа местного самоуправления, отмененного после принятия мер прокурорского реагирования.

Иное предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции не являлось.

Доводы апелляционной жалобы Марковой В.А. не содержат обстоятельств, влияющих на правильность выводов суда первой инстанции, направлены на иное толкование норм права и иную оценку доказательств, повторяют правовую позицию ответчика, доведенную до суда первой инстанции, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана в соответствии с законом, в связи с чем аргументы апеллянта не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда Тверской области от 13 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Марковой Валентины Анатольевны - без удовлетворения.

Председательствующий В.В. Цветков

Судьи Т.Е. Долгинцева

О.Ю. Голубева