Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 02 февраля 2021 г. по делу N 33-3617/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Пошурковой Е.В, Судей

Овчинниковой Л.Д, Цыганковой В.А, При помощнике судьи

Кузнецовой К.Г, рассмотрела в открытом судебном заседании 2 февраля 2021 года гражданское дело N 2-4428/2020 по апелляционной жалобе Шалимовой Е. А. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 24 сентября 2020 года по иску Шалимовой Е. А. к Петрову Д. А. об обязании заключить основной договор купли-продажи, Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В, объяснения представителя Петрова Д.А. - Царевой Е.И, представителя Шалимовой Е.А. - Борисова А.А, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Шалимова Е.А. обратилась в суд с иском к Петрову Д.А, в котором просила о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: "адрес", кадастровый N.., общей площадью 2 100 кв.м, а также участка 67а, кадастровый N.., общей площадью 1 200 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец указала, что между сторонами 10.09.2019 был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанных земельных участков, в соответствие с условиями которого стороны пришли к соглашению о заключении основного договора купли-продажи вышеуказанных объектов в срок до 30.12.2019, согласовав все существенные условия договора. Согласно договоренности, реализуемые земельные участки продавались истцу по цене 3 000 000 рублей. В установленный предварительным договором срок стороны не заключили основной договор купли-продажи по вине ответчика, в связи с его недобросовестным поведением, в связи с чем истец, полагая, что предварительный договор не является прекращенным, обратилась в суд с заявленными требованиями.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 24 сентября 2020 года постановлено: исковые требования Шалимовой Е. А. - оставить без удовлетворения;

Снять арест и запрет на регистрационные действия, направленные на отчуждение и/или оформление права собственности на земельные участки, расположенные по адресу:

"адрес", кадастровый N.., "адрес", кадастровый N.., наложенный определением Московского районного суда города Санкт-Петербурга 27 апреля 2020 года.

В апелляционной жалобе Шалимова Е.А. просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из смысла пункта 1 статьи 429 ГК РФ следует, что заключение предварительного договора, по общему правилу, не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а лишь порождает у сторон право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор.

То есть предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

На основании пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абзаца первого ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 10.09.2019 между Петровым Д.А. (продавец) и Шалимовой Е.А. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков:

- площадью 2 100 кв. м, с кадастровым номером 47:09:0110001:17, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажного жилищного строительства, находящийся по адресу: "адрес"

- площадью 1200 кв.м, с кадастровым номером 47:09:0110001:1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажного жилищного строительства, находящийся по адресу: "адрес" (л.д. 12-13).

По условиям предварительного договора купли-продажи от 10.09.2019 стороны обязались в срок до 30 декабря 2019 года заключить основной договор купли-продажи земельного участка (п. 13).

В силу пункта 3 Договора объект продается за 3 000 000 руб, расчеты должны быть произведены до 30.12.2019.

Согласно пункту 14 Договора расчет является существенным условием, при этом, если покупатель не оплатит стоимость объекта в сроки и в размере, указанном в пункте 3 Договора, он расторгается и продавец может продать объект любому третьему лицу, начиная с 31.12.2019.

В соответствии с пунктом 2 Договора продавец обязуется выкупить объект у Кириллова В.А. и зарегистрировать свое право собственности до 30.12.2019.

В ходе судебного заседания установлено, что право собственности Петрова Д.А. (продавца) на спорные земельные участки было зарегистрировано 23.09.2019 (л.д. 69-75).

Из объяснений истцовой стороны следует, что до настоящего времени основной договор купли-продажи земельного участка между сторонами не заключен, 27.12.2019 в адрес ответчика была направлена телеграмма о готовности заключить основной договор и предложено сообщить место и время его заключения, однако ответчик в назначенный срок (до 30 декабря 2019 года) на заключение договора не явился.

Из объяснений стороны ответчика следует, что со своей стороны Петров Д.А. выполнил все взятые на себя обязательства, однако истец не предприняла мер для выполнения обязательства по оплате, в частности, не совершила действий, предусмотренных законом, свидетельствующих о готовности произвести оплату. Кроме того, сторона ответчика пояснила, что направленная истцом телеграмма 27.12.2019 была получена ответчиком только 13.01.2020 и не является подтверждением выполнения обязательства по Договору.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, достоверно установив, что из буквального толкования положений Договора от 10.09.2019 следует, что указанный Договор нельзя признать предварительным, поскольку его предметом является обязательство в отношении недвижимого имущества, в связи с чем положения ст.ст. 429, 445 ГК РФ не подлежат применению; учитывая, что данный договор также не является и основным договором купли-продажи, поскольку продавец на момент его заключения не являлся правообладателем земельных участков, которые подлежали продаже; приняв во внимание, что обязательства по внесению денежных средств по Договору истцом в установленный Договором срок не исполнено, допустимых и относимых доказательств препятствий со стороны ответчика в части исполнения указанной обязанности по Договору стороной истца не представлено; пришел к обоснованному выводу, что у Петрова Д.А. не имелось обязанности заключать с истцом договор купли-продажи спорных земельных участков после 30.12.2019, тем самым Договор от 10.09.2019 прекратил свое действие, а исковые требования Шалимовой Е.А. подлежат отклонению в полном объеме.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы в части того, что суд первой инстанции неправильно квалифицировал спорные правоотношения, указав, что спорный договор купли-продажи не может быть квалифицирован ни как предварительный, ни как основной, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Как предусмотрено п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В пунктах 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 этого кодекса.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из содержания п. 1 заключенного между сторонами договора, поименованного как предварительный договор купли-продажи земельного участка, продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в собственность спорные земельные участки (л.д. 12). При этом, п. 3 Договора установлено, что цена объекта, указанного в п. 1 Договора, определенная по согласию сторон, составляет 3 000 000 рублей. Расчеты должны быть произведены до 30.12.2019.

В п. 13 Договора указано, что основной договор должен быть заключен в срок до 30.12.2019 (л.д. 13).

Таким образом, условиями договора предусмотрено, что покупатель, до заключения основного договора купли-продажи, оплачивает цену участков, после чего производится оформление основного договора купли-продажи и участки передаются в собственность покупателя.

С учетом изложенного, поскольку условиями спорного договора купли-продажи, поименованного как предварительный, предусмотрена, во-первых, обязанность продавца продать, а покупателя купить земельный участок, а во-вторых, обязанность покупателя оплатить участок до заключения основного договора купли-продажи;

при этом в соответствии с положениями п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор может содержать только условие о заключении в будущем основного договора о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем и не может содержать иных условий;

судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно указал, что спорные правоотношения не могут быть квалифицированы ни как предварительный, ни как основной договор купли-продажи и, поскольку условиями договора предусмотрено условие о предварительной оплате, суд апелляционной инстанции полагает, что спорный договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

Как предусмотрено п. 1, 2 ст. 487 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В п. 2 ст. 328 ГК РФ указано, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, поскольку истцом, как покупателем спорных земельных участков, не была исполнена обязанность по оплате в срок до 30.12.2019 (в соответствии с п. 3 Договора) судебная коллегия приходит к выводу, что у ответчика, в силу положений п. 2 ст. 328 ГК РФ возникло право отказаться от исполнения своего обязательства по передаче земельных участков, что им и было сделано.

При этом судебная коллегия обращает внимание, что доводы жалобы, по существу, сводятся лишь к указанию на буквальное наименование договора и указание в нем на обязанность сторон в будущем заключить основной договор. Вместе с тем, содержание иных пунктов договора свидетельствует о том, что заключенный между сторонами договор не может быть квалифицирован как предварительный, вследствие чего доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению в полном объеме.

Доводы жалобы в части того, что истцом были совершены все необходимые действия для заключения основного договора, а его не заключение было обусловлено, в первую очередь, действиями Петрова Д.А, также не являются обоснованными, поскольку доказательств исполнения Шалимовой Е.А. обязательств по оплате денежных средств по договору не представлено.

Кроме того, не может быть принята во внимание ссылка истца на направление в адрес ответчика телеграммы о готовности передать денежные средства по договору, поскольку само по себе уведомление продавца о возможности оплатить товар исполнением обязательства по оплате быть признано не может.

При этом, указание истца на уклонение ответчика от получения денежных средств, также не является обоснованным.

Как предусмотрено положениями п.1, 2 ст. 327 ГК РФ, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Таким образом, в том случае, если у истца отсутствовала возможность исполнить обязательство по оплате участков по причине уклонения ответчика от принятия денежных средств, Шалимова Е.А. не была лишена возможности внести денежные средства на депозит нотариуса, что являлось бы надлежащим исполнением взятых на себя обязательств.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец не была лишена возможности погашать задолженность путем внесения денежных средств на депозит нотариуса, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы в указанной части не являются обоснованными.

Таким образом, суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы районного суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 24 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Шалимовой Е. А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи