Кассационное определение СК по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10 марта 2021 г. по делу N 8а-2601/2021[88а-4263/2021]

Судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Евтифеевой О.Э, судей Никулиной И.А, Пушкаревой Н.В, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, поданную 16 декабря 2020 года, на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Бурятия от 9 сентября 2020 года

по административному делу N 2а-507/2020 по административному исковому заявлению Плаксиной Марии Лаврентьевны о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее - Управление Росреестра по Республике Бурятия) от 27 апреля 2020 года N КУВД-001/202-189491 об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости, о возложении обязанности.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Евтифеевой О.Э, пояснения представителя Управления Росреестра по Республике Бурятия Эрдынеевой Э.Л, поддержавшей доводы кассационной жалобы, установила:

Плаксина М.Л. обратилась в Северобайкальский городской суд Республики Бурятия с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Республике Бурятия от 27 апреля 2020 года N КУВД-001/202-189491 об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", о возложении обязанности устранить нарушение прав и законных интересов, устранив препятствие к приобретению права собственности на земельный участок.

Требования мотивированы тем, что на основании постановления Администрации г. Северобайкальск от 6 февраля 1996 года N 69 зарегистрирован гаражно-строительный кооператив "Лада", определено его местоположение по адресу: "адрес". Для строительства гаражей кооперативу предоставлен в постоянное пользование земельный участок. Плаксина М.Л. является членом данного кооператива, для строительства гаража ей выделен земельный участок N 138. Строительство гаража завершено в 2002 году. В 2019 году с целью оформления права собственности на гараж и земельный участок по заявлению административного истца были проведены кадастровые работы, 20 мая 2019 года земельный участок, на котором находится гараж, постановлен на кадастровый учет, установлен вид разрешенного использования -объекты гаражного назначения. С учетом того, что на земельном участке находится гараж, построенный в 2002 году, Администрацией МО "город Северобайкальск" принято решение о продаже Плаксиной М.Л. земельного участка. 26 декабря 2019 года между Администрацией МО "город Северобайкальск" и Плаксиной М.Л. заключен договор купли-продажи земельного участка N 246, который представлен для государственной регистрации права собственности. 21 января 2020 года Управлением Росреестра по Республике Бурятия приостановлена государственная регистрация права до 26 апреля 2020 года на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 27 апреля 2020 года Управлением Росреестра по Республике Бурятия отказано Плаксиной М.Л. в государственной регистрации прав, поскольку договор купли-продажи заключен в нарушение норм действующего законодательства. Полагает отказ незаконным.

Решением Северобайкальского городского суда Республики Бурятия от 25 июня 2020 года в удовлетворении заявленных административных требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Бурятия от 9 сентября 2020 года решение Северобайкальского городского суда Республики Бурятия от 25 июня 2020 года отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении административного иска. Признано незаконным решение Управления Росреестра по Республике Бурятия от 27 апреля 2020 года об отказе в государственной регистрации прав по договору купли-продажи земельного участка N 246 от 26 декабря 2019 года. На Управление Росреестра по Республике Бурятия возложена обязанность рассмотреть вопрос о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка N 246 от 26 декабря 2019 года.

В кассационной жалобе Управлением Росреестра по Республике Бурятия ставится вопрос об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решение суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме. В представленных возражениях административным истцом указано о невозможности явки в судебное заседание. На основании статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы административного дела, заслушав пояснения представителя административного ответчика, участие которого было обеспечено посредством использования систем видеконференц - связи Советского районного суда г. Улан - Удэ, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений, представленных Плаксиной М.Л, судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции пришла к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения при рассмотрении дела были допущены судом апелляционной инстанции.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, на основании постановления Администрации г. Северобайкальск от 6 февраля 1996 года N 69 был зарегистрирован гаражно-строительный кооператив "Лада", образованный в результате выделения блока N 2 из ГСК "Жигули" в целях строительства гаражей.

Место нахождения ГСК "Лада" определено: "адрес", с целью строительства гаражей.

Из справки МП "Управления архитектуры" следует, что для строительства гаражей был предоставлен в постоянное пользование земельный участок на основании Постановления главы администрации г. Северобайкальск N 93 от 13 февраля 1995 года.

10 апреля 2019 года Плаксина М.Л. обратилась в администрацию МО "город Северобайкальск" с заявлением об утверждении схемы расположения на кадастровом плане земельного участка, находящегося по адресу: "адрес".

Распоряжением председателя МКУ "Комитет по управлению городским хозяйством администрации МО "город Северобайкальск" N 302 от 14 мая 2019 года была утверждена схема расположения указанного земельного участка.

8 ноября 2019 года размещено извещение о проведении торгов по продаже земельного участка, расположенного по адресу: "адрес".

20 ноября 2019 года в МКУ "Комитет по управлению городским хозяйством администрации МО "город Северобайкальск" поступила заявка на участие в аукционе от Плаксиной М.Л.

Согласно протоколу от 11 декабря 2019 года аукцион по продаже земельного участка признан несостоявшимся на основании пункта 14 статьи 39.12. Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно постановлению администрации МО "город Северобайкальск" от 23 декабря 2019 года N 1532 на основании пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации Плаксиной М.Л. земельный участок предоставлен в собственность за плату. 26 декабря 2019 года между администрацией МО "Город Северобайкальск" и Плаксиной М.Л. на основании протокола о признании аукциона несостоявшимся от 11 декабря 2019 года был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером "данные изъяты", с видом разрешенного использования - объекты гаражного назначения, площадью 24 кв.м.

14 января 2020 года Плаксина М.Л. обратилась с заявлением в Управление Росреестра по Республике Бурятия о регистрации права собственности на земельный участок.

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Бурятия от 27 января 2020 года N КУВД-001/2020-189491 государственная регистрация права собственности приостановлена до 26 апреля 2020 года в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) для устранения недостатков, поскольку представленный договор купли - продажи заключен с нарушением норм земельного законодательства.

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Бурятия от 27 апреля 2020 года N КУВД-001/2020-189491 в государственной регистрации права собственности отказано на основании статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ, поскольку форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

Отменяя решение суда первой инстанции, которым отпариваемый отказ в осуществлении государственной регистрации был признан законным, судебная коллегия апелляционного суда указала, что представленный для государственной регистрации договор соответствует требованиям к форме письменной сделки, установленным статьями 158, 549, 550, 554-555 Гражданского кодекса Российской Федерации. В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 27 января 2020 года не приведены данные о том, что форма и (или) содержание договора не соответствуют перечисленным нормам и другим требованиям закона. Управлением Росреестра по Республике Бурятия не приведено в качестве оснований для приостановления государственной регистрации положения пункта 13 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ, оснований для признания отказа в регистрации по мотивам ничтожности договора купли - продажи земельного участка не имеется.

Суд кассационной инстанции коллегия не может согласиться с выводами апелляционного суда, полагает что апелляционной коллегий не принято во внимание следующее.

Как следует из установленных судами обстоятельств и не оспаривалось в ходе рассмотрения дела, договор купли - продажи земельного участка, представленный для государственной регистрации права собственности на земельный участок, заключен в отношении земельного участка в кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", поставленного на кадастровый учет 20 мая 2019 года на основании распоряжения МКУ "Комитет по управлению городским хозяйством администрации муниципального образования "город Северобайкальск" от 14 мая 2019 года N 302 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом квартале" с видом разрешенного использования - объекты гаражного назначения. На момент утверждения схемы расположения земельного участка и постановки земельного участка на кадастровый учет, а также на момент заключения договора купли - продажи земельного участка, в границах земельного участка находится объект недвижимого - гараж, возведенный в 2002 году, права на который на момент заключения договора купли- продажи и обращения о государственной регистрации права в регистрирующий орган не были признаны и зарегистрированы. Указанное свидетельствует о том, что земельный участок на момент проведения аукциона на приобретение земельного участка, объявленного органом местного самоуправления 8 ноября 2019 года, по результатам которого в порядке, установленном пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор N 246 купли - продажи земельного участка от 26 декабря 2019 года, спорный земельный участок не был свободен.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются положениями этого федерального закона.

Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон N 218-ФЗ, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации (часть 1 статьи 2 Федерального закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Пунктом 5 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 данной статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся среди прочего проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (часть 3 статьи 3 Федерального закона N 218-ФЗ).

Из указанных норм права следует, что обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, ее соответствие требованиям законодательства, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 36 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

Из представленного для государственной регистрации договора купли - продажи земельного участка следует, что договор был заключен с Плаксиной М.Л. в порядке, установленном пунктом 3 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом в силу пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса осуществляется без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3).

На несоответствие представленного договора купли - продажи земельного участка указанным требования земельного законодательства было указано регистрирующим органом, что послужило основанием для приостановления государственной регистрации права собственности по основанию, предусмотренному пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ, и последующего отказа в регистрации. Выводы суда первой инстанции о законности оспариваемого отказа регистрирующего органа и наличии оснований для отказа в удовлетворении требований соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, регулирующего спорные правоотношения, основания для отмены решения суда у судебной коллегии отсутствовали.

Доводы административного истца, изложенные в ходе рассмотрения дела, в том числе в возражениях на кассационную жалобу о наличии права на приобретение земельного участка под расположенным объектом недвижимости - гаражом, права на который после заключения договора купли - продажи и обращения в регистрирующий орган, не могут свидетельствовать о незаконности оспариваемого отказа о регистрации права собственности, поскольку указанное не опровергает, а, напротив, подтверждает правильность выводов регистрирующего органа и суда первой инстанции о заключении договора купли - продажи с нарушением требований земельного законодательства. Особенности продажи земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, установлены статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, положений которой не предусматривают процедуру проведения аукциона для целей продажи земельного участка.

Судебная коллегия полагает также необходимым отметить нарушение норм материального и процессуального права, допущенные судом апелляционной инстанции, при разрешении вопроса о возложении обязанности на регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию договора купли - продажи земельного участка N 246 от 26 декабря 2019 года, поскольку возложение такой обязанности не соответствует нормам материального права и не является способом восстановления права в рамках избранного заявителем способа защиты. Предметом обращения Плаксиной М.Л. в регистрирующий орган являлась регистрация права собственности на земельный участок. В силу положений статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрация сделок осуществляется в случаях, предусмотренных законом. Требований о государственной регистрации договора купли - продажи земельного участка законодательством не установлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что апелляционное определение подлежит отмене, как постановленное на основе неправильного применения норм материального и процессуального права, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Бурятия от 9 сентября 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в сроки и в порядке, предусмотренные статьями 318, 319 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 19 марта 2021 года.

Председательствующий

Судьи