Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 02 марта 2021 г. по делу N 66а-278/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Сиротиной Е.С, судей Артамоновой Т.А, Катанаевой А.С, при секретаре Беляк В.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело УИД N 26OS0000-04-2020-000209-22 по административному исковому заявлению Каранова Олега Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 4 декабря 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, объяснения представителя административного истца Кувалдина А.П, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Каранов О.В. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года:

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 590 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для продолжения строительства производственной базы, находящегося по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 644 000, 00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 838 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственные мастерские, находящегося по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 1 932 000, 00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 939 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для продолжения строительства производственной базы, находящегося по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 225 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора названных объектов недвижимости, арендная плата за которые рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца Кувалдин А.П. поддержал административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы просил по состоянию на 1 января 2019 года установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 832 000, 00 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 070 000, 00 рублей, по состоянию на 29 марта 2019 года земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 632 000, 00 рублей.

Представитель административного ответчика - ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" Рыжикова Г.В. против удовлетворения иска возражала.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание первой инстанции не явились.

Решением Ставропольского краевого суда от 4 декабря 2020 года административные исковые требования Каранова О.В. удовлетворены - по состоянию на 1 января 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 832 000, 00 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 070 000, 00 рублей; по состоянию на 29 марта 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 632 000, 00 рублей.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду несоответствия экспертного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Административным истцом Карановым О.В. в лице представителя Кувалдина А.П. поданы письменные возражения на апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного истца Кувалдин А.П. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, выразил согласие с заключением эксперта и судебным актом.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что Каранов О.В. является арендатором трех земельных участков с кадастровыми номерами N на основании договоров от 5 декабря 2019 года N 8414, от 26 января 2015 года N 183 (дополнительное соглашение к договору 28 сентября 1999 года N 728) и от 20 января 2020 года N 8410 соответственно, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке. Согласно приложениям к названным договорам, расчет арендной платы за пользование спорными земельными участками осуществляется исходя из их кадастровой стоимости.

Следовательно, судом первой инстанции верно указано, что результаты определения кадастровой стоимости данных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца и наделяют его правом обратиться в суд с настоящим административным иском.

Проведение государственной кадастровой оценки и определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе, земельных участков из категории земель населенных пунктов, на территории Ставропольского края в 2019 году в порядке реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании постановления Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае", приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 3 октября 2018 года N 690 осуществлено государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказами министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1380 от 27 ноября 2015 года и N 1175 от 25 ноября 2019 года, согласно которым кадастровая стоимость спорных земельных участков составила:

по состоянию на 1 января 2019 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N в размере 7 658 500, 50 рублей и 5 403 058, 32 рубля соответственно, внесена в единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года;

по состоянию на 29 марта 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере 4 560 004, 47 рублей, внесена в единый государственный реестр недвижимости 29 марта 2019 года.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельных участков представлены отчеты об оценке N 26/1/2020 и N 26/2/2020, выполненные 25 мая 2020 года ООО "Центр Экспертизы и оценки "Трайко", в соответствии с которыми по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 644 000, 00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 932 000, 00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 225 000, 00 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчетов об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов недвижимости, составления оценщиком отчета N 26/2/2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером N на неверную дату, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельных участков.

Согласно заключению эксперта ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" ФИО12. от 30 сентября 2020 года N 46/2020 по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером N в размере 2 832 000, 00 рублей, с кадастровым номером N в размере 2 070 000, 00 рублей; по состоянию на 29 марта 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 632 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом первой инстанции и судебной коллегией выявлено несоответствие отчетов об оценке N 26/1/2020 и N 26/2/2020, выполненных 25 мая 2020 года ООО "Центр Экспертизы и оценки "Трайко", требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленные административным истцом отчеты об оценке не отвечают требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена на ненадлежащую дату.

Отчеты об оценке N 26/1/2020 и N 26/2/2020, выполненные 25 мая 2020 года ООО "Центр Экспертизы и оценки "Трайко", опровергнуты содержанием заключения эксперта ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" ФИО14 от 30 сентября 2020 года N 46/2020 и не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости объектов.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение эксперта ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" ФИО15. от 30 сентября 2020 года N 46/2020 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков.

Экспертное заключение и пояснения эксперта, поддержавшего сделанные в нем выводы при допросе в суде первой инстанции, содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на даты определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж) мотивировано и корректно, отказ от применения других подходов обоснован.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков в рассматриваемом периоде с 1 января 2018 года по 1 января 2019 года, по результатам которого сделан вывод о неактивности рынка, что повлекло в последующем применение понижающей корректировки в размере -17, 3 % на уторговывание, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из функционального назначения недвижимости, как коммерческая недвижимость.

Данные сведения подтверждены и проверяемы, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде скриншотов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Применение сравнительного подхода методом сравнения продаж обоснованно, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в рамках данного подхода.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, подобранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости 1 кв.м. скорректирован по выявленным различиям, а именно, на имущественные права, на торг (принята средняя величина из доверительного интервала согласно данным Справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А. 2018 года), на транспортную доступность, на физические характеристики, на наличие коммуникаций.

Применение данных корректировок экспертом обосновано в заключении и поддержано в ходе допроса в суде первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о несопоставимости оцениваемых земельных участков с объектами-аналогами по виду разрешенного использования не свидетельствуют о нарушении требований федеральных стандартов оценки, поскольку все земельные участки относятся к одной категории и сегменту - коммерческая недвижимость, при том, что вид разрешенного использования не отнесен экспертом к ценообразующим факторам.

Указание апеллянта в подтверждение неккорректности подбора экспертом аналогов на различие в площади объекта-аналога N 2, содержащейся в объявлении, и сведений в программе "UrbaniCS", подлежат отклонению, поскольку площадь данного аналога, объявленная к продаже и использованная экспертом в расчетных таблицах, совпадает, ошибок в данных расчетах не выявлено. Различие в площадях связано с продажей части землевладения.

Отказ от применения корректировки на строение на объекте-аналоге N 3 экспертом мотивирован, а именно, им учтено, что нахождение на участке, при продаже которого предполагается передача права аренды, недорогого и небольшого строения 30 кв.м, не представляет особой ценности применительно к задачам исследования, в связи с чем такой корректировки от объявленной стоимости не требует.

Вопреки доводам жалобы, применение понижающей корректировки на наличие коммуникаций в размере -32 % экспертом обосновано, согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" застроенный земельный участок оценивается как условно-свободный от застройки, улучшения (в том числе коммуникации) относятся к объектам капитального строительства, а также для объекта оценки принимается во внимание возможность подключения коммуникаций, а не их наличие на участке. Поскольку у объектов-аналогов N 1 и N 3 выявлены отличия по данному фактору с объектами оценки, на которых присутствуют все коммуникации, к аналогам правомерно применена понижающая корректировка в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А. 2018 года.

Следовательно, экспертом верно оценены исследуемые участки в предположении, что они являются свободными от застройки и коммуникаций.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было.

Формальные ссылки в апелляционной жалобе на то, что в результате пересмотра кадастровой стоимости уменьшится поступление платежей в бюджет, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 4 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное определение составлено 4 марта 2021 года.

Председательствующий

Судьи