Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24 февраля 2021 г. по делу N 8Г-1122/2021[88-2892/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Бочкова Л.Б, судей Данилина Е.М, Мирсаяпова А.И, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан на решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 17 июня 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 24 сентября 2020 г. по гражданскому делу N 2-347/2020 по иску Салахова Дамира Рашитовича к Палате имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, МУП "Земля" Лаишевского района Республики Татарстан о признании пунктов договора аренды земельного участка недействительными.

Заслушав доклад судьи Бочкова Л.Б, объяснения директора МУП "Земля" Лаишевского района Республики Татарстан Сидоровой Ч.Т, председателя Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан Рыбакова С.А, поддержавших кассационную жалобу, проверив доводы кассационной жалобы, письменные возражения на неё, изучив материалы дела, судебная коллегия, установила:

Салахов Д.Р. обратился в Лаишевский районный суд Республики Татарстан с иском к Палате имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, МУП "Земля" Лаишевского муниципального района Республики Татарстан (далее - МУП "Земля") о признании пунктов договора аренды земельного участка недействительными, указав, что являлся участником торгов на право заключения договора аренды и право предоставления в собственность земельного участка (лот N) площадью 957 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов. Решением Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 10 июня 2019 г. в связи с уклонением ФИО7 от заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка на ПИЗО возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка с Салаховым Д.Р, как с участником торгов, который сделал предпоследнее предложение, по цене, предложенной победителем аукциона. 21 августа 2019 г. подписан договор аренды указанного земельного участка, пунктом 3.1 которого предусмотрено, что размер годовой арендной платы составляет 661 810 рублей, в том числе вознаграждение агента согласно муниципального контракта - 33 090, 50 рубля. Пунктом 7.3 данного договора предусмотрено, что в случае расторжения договора до истечения одного года, уплаченная покупателем за первый год фиксировано и однократно не возвращается. 5 сентября 2019 г. Салахов Д.Р. перечислил на счет МУП "Земля" денежные средства 661 810 рублей. 30 декабря 2019 г. между сторонами договора аренды подписан договор выкупа указанного земельного участка. 15 января 2020 г. внесена запись о государственной регистрации права собственности Салахова Д.Р. на земельный участок.

Истец полагал, что пунктами 3.1 и 7.3 договора аренды земельного участка нарушаются требования земельного законодательства, поскольку в состав арендной платы за земельный участок не могут быть включены комиссии, а при переходе права собственности от арендодателя к арендатору происходит не расторжение договора аренды, а его прекращение в виду совпадения в одном лице должника и кредитора, в связи с чем на муниципальное образование получает неосновательное обогащение на сумму арендных платежей за период после перехода земельного участка в собственность Салахова Д.Р.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил признать недействительными пункты 3.1 и 7.3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 21 августа 2019 г.

Решением Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 17 июня 2020 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 24 сентября 2020 г, исковые требования удовлетворены. Признан недействительными пункты 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", заключенного между Салаховым Д.Р. и Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан в части включения в годовую арендную плату вознаграждение агенту согласно муниципального N в размере 33 090, 50 рублей. Также признан недействительным пункт 7.3 указанного договора аренды в части текста - "в случае расторжения настоящего договора до истечения одного года, годовая арендная плата, указанная в пункте 3.2 договора, уплаченная покупателем за первый год фиксировано и однократно не возвращается".

В кассационной жалобе Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан поставлен вопрос об отмене решения Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 17 июня 2020 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 24 сентября 2020 г, как незаконных, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований. Кассатор ссылается на неправильное применение судом норм материального права, полагая, что отсутствовали правовые основания для признания оспариваемых истцом пунктов договора недействительными, учитывая, что истец добровольно акцептовал предложенные условия договора, на что указывает сам факт его участия в торгах и последующее подписание договора на предложенных условиях. Предметом торгов и договора аренды являлось право годовой аренды, потому полагать недействительным условие об оплате годовой аренды не противоречит закону. Также кассатор ссылается на применение судами закона, не подлежащего применению в части признания недействительным пунктом 3.1 оспариваемого договора предусматривающего вознаграждение агента согласно муниципальному контракту.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям, также доводы жалобы поддержаны представителем МУП "Земля" Лаишевского района Республики Татарстан.

Иные лица участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражениях на неё, судебная коллегия находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с частью 2 указанной нормы неправильным применением норм материального права являются, в том числе, применение закона, не подлежащего применению и неправильное истолкование закона.

Судебная коллегия Шестого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что суд первой и суд апелляционной инстанции, согласившись с решением суда первой инстанции, неправильно применили нормы материального права, что влечёт отмену принятых судебных актов, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами установлено и следует из материалов дела, что 10 августа 2018 г. на сайте "данные изъяты" в 18 часов 37 минут опубликовано извещение N об организации торгов на право заключения договора аренды и право предоставления в собственность земельного участка (лот N) площадью 957 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов.

Салахов Д.Р. направил в адрес МУП "Земля" заявку на участие, оплатил задаток в размере 57 800 рублей.

10 сентября 2018 г. победителем торгов по лоту N был объявлен ФИО7

В связи с уклонением ФИО7 от заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка Решением Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 10 июня 2019 г. на ПИЗО возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка с Салаховым Д.Р, как с участником торгов, который сделал предпоследнее предложение, по цене, предложенной победителем аукциона.

21 августа 2019 г. между ПИЗО и Салаховым Д.Р. подписан договор аренды указанного земельного участка.

Пунктом 3.1 данного договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы составляет 661 810 рублей, в том числе вознаграждение агента согласно муниципальному контракту - 33 090, 50 рубля.

Согласно пункту 3.2. договора арендная плата вносится арендатором за первый год фиксировано и однократно в размере 661 810 рублей, последующие платежи до окончания срока аренды вносятся ежемесячно не позднее 10-го числа отчетного текущего месяца, начиная с 10 октября 2020 г. в размере 55 150, 83 рубля.

Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что в случае расторжения договора до истечения одного года, уплаченная покупателем за первый год фиксировано и однократно не возвращается.

5 сентября 2019 г. Салахов Д.Р. перечислил на счет МУП "Земля" 661 810 рублей.

30 декабря 2019 г. между сторонами договора аренды подписан договор купли-продажи земельного участка, на основании которого 15 января 2020 г. зарегистрировано право собственности Салахова Д.Р. на земельный участок.

Удовлетворяя исковые требования и признавая недействительными вышеуказанные пункты договора аренды земельного участка, суд первой инстанции, с чем согласилась апелляционная инстанция, руководствовался положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.1, 39.6, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.1 Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", постановления Правительства Российской Федерации "О взимании операторами электронных площадок, операторами специализированных электронных площадок платы при проведении электронной процедуры, закрытой электронной процедуры и установлении ее предельных размеров" указал на недопустимость взыскании двойной платы за один и тот же земельный участок, что по мнению судов имеет место в рассматриваемом случае, поскольку оплатив годовую арендную плату за земельный участок, истец до истечения года стал его собственником, оплачивая налоговые платежи, что по мнению судов влечёт недействительность пункта 7.3 договора аренды предусматривающего невозвратность оплаченной за год арендной платы. Признавая недействительным договор в части предусмотренной пунктом 3.1 платой вознаграждения агенту в размере 33 090, 50 рублей, суды сослались на пункт 3 Постановления Правительства Российской Федерации "О взимании операторами электронных площадок, операторами специализированных электронных площадок платы при проведении электронной процедуры, закрытой электронной процедуры и установлении ее предельных размеров" согласно которому оператор специализированной электронной площадки не вправе взимать плату с лица контракт с которым заключается в случае уклонения от заключения контракта победителя электронной процедуры, закрытой электронной процедуры.

Судебная коллегия Шестого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с такими выводами судов полагая их основанными на неверном применении норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 (ред. от 23.06.2015) "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что, по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Решение суда первой инстанции и апелляционное определение указанным требованиям не соответствует и потому не может быть признано законным.

Признавая недействительными вышеуказанные условия договора аренды суд неправильно применил нормы регулирующие спорные правоотношения.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 данного кодекса в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно статье 39.11 указанного кодекса (в редакции действовавшей не момент аукциона и заключения спариваемого договора) организатором аукциона вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом. (п. 11).

В соответствии с пунктом 14 данной нормы начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

Судами не установлено и истец на такие обстоятельства не ссылался, нарушения предусмотренной нормами Земельного кодекса Российской Федерации процедуры торгов, в том числе в части определения годовой арендной платы за указанный земельный участок.

Суд не учёл, что данные условия, в том числе и в части невозвратности суммы, оплаченной за годовую арендную плату, были приняты истцом, на что указывает, как сам факт участия истца в торгах на предложенных условиях, так и последующим инициированием судебных требований о понуждении к заключению договора на тех же условиях и подписанием договора аренды на этих же условиях.

Сославшись на положения статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации об оспоримости и ничтожности сделки суды не указали по каким правовым основаниям указанные пункты договора признаны судом недействительными.

Ссылка судов на то, что поскольку истец приобрел в собственность данный земельный участок, взыскание с него арендной платы, не соответствует закону, является ошибочной.

В оспариваемых судебных актах отсутствуют выводы от том, каким требованиям закона данное условие договора противоречит. На момент совершения (заключения) данная сделка соответствовала волеизъявлению истца и требованиям закона, поскольку истец на являлся собственником данного земельного участка, соответственно совпадением должника и кредитора в одном лиц отсутствовало (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации). Последующее приобретение истцом данного земельного участка в собственность до истечения срока оплаченной им аренды, не свидетельствует о недействительности данного условия. Истец не лишён права предъявить требования о взыскании денежных средств, полагая возникновение неосновательного обогащение на стороне ответчика, однако само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о незаконности данного, оспариваемого им пункта договора.

Также судебная коллегия не может согласиться с применением судом положений пункта 3 Постановление Правительства Российской Федерации от 10 мая 2018 г. N 564 "О взимании операторами электронных площадок, операторами специализированных электронных площадок платы при проведении электронной процедуры, закрытой электронной процедуры и установлении ее предельных размеров" (вместе с "Правилами взимания операторами электронных площадок, операторами специализированных электронных площадок платы с лица, с которым заключается контракт по результатам проведения электронной процедуры, закрытой электронной процедуры"), поскольку оно не применимо к рассматриваемым правоотношениям, поскольку отнесено к осуществлению закупок товаров, работ, услуг в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ (ред. от 24.02.2021) "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

Правоотношения по реализации с торгов муниципальных земель и закупка работ и услуг для муниципальных нужд, не являются сходными правоотношениями. Реализация земельных участком регламентируется земельным законодательством, не имеющих пробелов в указанной части и не требует применения аналогии законов.

Иных обстоятельств, указывающих на недействительность пункта 3.1 договора о включении в него вознаграждения агента, судами не установлено.

При таком положении принятые судебные акты нельзя признать законными, и они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суда первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции надлежит учесть вышеизложенные ошибки применении норм материального права, правильно установить существо правоотношений сторон и разрешить спор в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.5, 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 17 июня 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 24 сентября 2020 г. отменить, удовлетворив кассационную жалобу Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан.

Дело направить на новое рассмотрение в Лаишевский районный суд Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи