Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 февраля 2021 г. по делу N 8Г-26994/2020[88-704/2021-(88-26474/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Фрид Е.К, судей Косарева И.Э, Грибанова Ю.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Туапсинский район к Межлумян Р.Ш. о расторжении договора аренды земельного участка

по кассационной жалобе Межлумян Р.Ш. на решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 09 декабря 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 июля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, объяснения ответчика Межлумян Р.Ш, судебная коллегия

установила:

Администрация МО Туапсинский район обратилась в суд с иском, указав, что между сторонами 07.07.2017 был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 500 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" с разрешенным видом использования "для строительства и эксплуатации базы отдыха". Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с п. 3.2.5 договора арендодатель имеет право досрочного расторжения договора при неиспользовании земельного участка в течение одного года. В соответствии с п. 9.1 договора в случаях, когда по истечении одного года после предоставления участка в его границах отсутствует факт ведения строительных работ и у арендатора нет разрешения на строительство, выданного соответствующим образом, данный земельный участок считается неосвоенным. Согласно акту осмотра участка от 25.09.2019, строительные работы на участке не ведутся. Кроме того, Туапсинской межрайонной прокуратурой Краснодарского края внесено представление об устранении нарушений градостроительного и земельного законодательства в части изменения вида разрешенного использования спорного участка. В досудебном порядке расторгнуть договор ответчик отказалась. Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просил суд расторгнуть указанный договор аренды и обязать Межлумян Р.Ш. возвратить данный земельный участок.

Ответчик иск не признала, указав, что она приступила к освоению участка для строительства индивидуального жилого дома, поскольку вид разрешенного использования данного земельного участка по данным ЕГРН изменен с "для строительства и эксплуатации базы отдыха" на "индивидуальное жилищное строительство". Кроме того, срок для предъявления требования о расторжении договора в связи с неиспользованием земельного участка составляет по закону три года, который к моменту предъявления иска не истек.

Решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 09 декабря 2019 года исковые требования удовлетворены.

Принимая данное решение, суд исходил из того, что предоставленный ответчику участок для указанной в договоре аренды цели строительства и эксплуатации базы отдыха ею не используется. При этом суд отклонил доводы ответчика об освоении земельного участка, поскольку они свидетельствуют о совершении действий, направленных на строительство индивидуального жилого дома, а не базы отдыха.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 июля 2020 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Межлумян Р.Ш. без удовлетворения.

В кассационной жалобе Межлумян Р.Ш. просит отменить вступившие в законную силу судебные постановления и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель указала, что требование о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием участка по целевому назначению не могло быть заявлено арендодателем ранее истечения трехлетнего срока, установленного п.2 ст. 45 Земельного кодекса РФ. Кроме того, вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен на "для индивидуального жилищного строительства" в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Шепсинского сельского поселения Туапсинского района, но внести в договор аренды соответствующие изменения отказался. Между тем, согласно сведениям ЕГРН за ответчиком зарегистрировано право аренды земельного участка с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", истец данные изменения не оспаривал. Ответчик осуществляет освоение участка для строительства индивидуального жилого дома, получив градостроительный план участка, технические условия на водоснабжение и водоотведение, произвел его расчистку и огораживание. Таким образом, истец злоупотребляет правами, что влечет нарушение прав заявителя.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик Межлумян Р.Ш. доводы жалобы поддержала. Представитель истца в суд не явился, извещен, возражений на жалобу не представил, препятствий для рассмотрения дела в соответствии с ч.5 ст. 379.5 ГПК РФ в его отсутствие не имеется.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с ч.1 ст. 379.6 ГПК РФ законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции и не устранены при апелляционном рассмотрении дела, что влечет отмену состоявшихся судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в соответствии с п.2 ч.1 ст. 390 ГПК РФ.

В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснений, данных в пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с п.5 ч.2 ст. 329 ГПК РФ в апелляционном определении указываются обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Указанные требования закона и разъяснения высшей судебной инстанции не были учтены судами первой и второй инстанций при разрешении дела по существу, в связи с чем принятые ими судебные акты данным требованиям не соответствуют.

Согласно пункту 1 части 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с абзацем 5 ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пп.1, 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В соответствии с абзацами 2 и 6 подпункта 1 пункта 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ такими основания являются:

использование земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Исходя из содержания предъявленного иска, приведенных в нем норм материального права и условий договора аренды (пп. 3.2.5 и 9.1), истец определилоснованием иска неиспользование ответчиком земельного участка в определенный договором срок.

В соответствии с п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора основанием его расторжения определено неиспользование земельного участка в течение одного года.

Между тем, в соответствии с абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 ст.45 Земельного кодекса РФ при изменении вида разрешенного использования такой срок составляет три года.

Договор аренды N заключен сторонами 07.07.2017, тогда как иск предъявлен 11.11.2019, то есть, до истечения трехлетнего срока.

В силу противоречия условия договора о годичном сроке указанной императивной норме данное условие договора законным не является, однако этому обстоятельству судами оценки не дано, о чем обоснованно указано в жалобе.

При рассмотрении дела судом первой инстанции основание иска уточнено не было. Суд принял решение, исходя, по-существу, из иного, не указанного истцом основания иска, а именно - использование спорного земельного участка не по назначению, в связи с чем судами не были приняты во внимание доводы ответчика о получении ею технической документации на строительство индивидуального жилого дома вместо базы отдыха.

Однако, приняв во внимание приведенную истцом в иске норму п.1 ст.619 ГК РФ и рассмотрев иск по этому основанию, суд не установилюридически значимых обстоятельств, обусловливающих обоснованность применения данной нормы.

Так, предоставленный ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером N на момент заключения договора имел вид разрешенного использования "для строительства и эксплуатации базы отдыха" (п.1.1).

Согласно представленной в дело выписке из ЕГРН от 28.10.2019 вид разрешенного использования данного земельного участка указан как "для индивидуального жилищного строительства". Из акта N от 25.09.2019, представленного истцом в качестве доказательства обоснованности его требования, следует, что данный земельный участок выделен для целей: "для индивидуального жилищного строительства".

На участок зарегистрировано право аренды Межлумян Р.Ш. с указанием именно этого вида разрешенного использования.

Истцом не указано, а судом не установлено, когда именно и по чьей инициативе произошло изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка, является ли законным такое изменение, согласовывалось ли оно истцом. Не установлено, каковы причины отказа истца в изменении условий договора аренды при наличии соответствующих данных о виде разрешенного использования в ЕГРН, его соответствии ПЗЗ Шепсинского сельского поселения Туапсинского района и допущении такого изменения условиями договора (п. 4.1.17). Материалы прокурорской проверки, на которые ссылаются истец и суды обеих инстанций, в деле отсутствуют и судами не исследовались.

Между тем, это имеет существенное значение для дела, поскольку именно исходя из того, какой вид разрешенного использования имеет спорный земельный участок, определяется объем и характер обязательств арендатора о его целевом использовании, если таковое условие договора действительно являлось существенным. После установления этих обстоятельств подлежат исследованию и оценке доводы и доказательства ответчика об освоении участка на предмет их относимости к существу дела, а также о том, могут ли эти действия считаться освоением участка.

Таким образом, судами при рассмотрения дела фактические и юридически значимые обстоятельства в полном объеме не были установлены. Допущенные судами при рассмотрении дела нарушения норм процессуального и материального права являются существенными, устранить их на стадии кассационного рассмотрения невозможно.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.12.2012 N 29 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" при рассмотрении кассационных жалобы, представления с делом суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, а также исследовать новые доказательства.

Между тем, для объективного разрешения спора требуется установление новых обстоятельств дела, представление, исследование и оценка доказательств.

А именно, при новом рассмотрении дела суду необходимо уточнить основание иска, предложив истцу совершить соответствующее процессуальное действие. Исходя из основания и предмета иска, суду надлежит установить юридически значимые для дела и фактические обстоятельства в полном объеме, определить, какими доказательствами они подтверждаются, дать им надлежащую оценку по правилам ст.ст. 12, 67 ГПК РФ и принять судебный акт в соответствии с подлежащим применению в данном деле нормами материального права.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

кассационную жалобу Межлумян Р.Ш. удовлетворить частично.

Решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 09 декабря 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 июля 2020 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: