Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 24 февраля 2021 г. по делу N 66а-44/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А, судей Вдовиченко С.В. и Головкиной Л.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-285/2020 по административному исковому заявлению Лукашова Андрея Николаевича о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 9 сентября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А, судебная коллегия

установила:

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о в соответствии со статьей 15 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов.

Лукашов А.Н. на основании договора аренды от 17 февраля 2014 года является арендатором земельного участка с кадастровым N общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - магазины (код 4.4), обслуживание автотранспорта (код 4.9), склады (код 6.9), расположенного по адресу: "адрес", сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 17 июля 2008 года.

Кадастровая стоимость земельного участка, находящегося во владении Лукашова А.Н, утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере "данные изъяты" (строка "данные изъяты", порядковый N страницы 2 приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, 5 августа 2020 года Лукашов А.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 2 225 680 рублей на период с 1 января 2020 года, в обоснование требований представил отчет об оценке N254-05.2020 от 27 мая 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" Грибановой М.С. по заказу ООО "Агентство по оспариванию кадастровой стоимости".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 9 сентября 2020 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 2 225 860 рублей. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 5 августа 2020 года.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент) просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме; указывает, что представленный истцом отчет о рыночной стоимости объекта, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не может быть признан надлежащим доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости, т.к. произведенные в отчете расчеты основаны на противоречивой информации, выполнены с методологическими ошибками, что привело к многократному занижению рыночной стоимости объекта оценки; ссылается на нарушение судом первой инстанции статей 59, 84, 247, 248 КАС РФ.

Ответчик полагает, что оценщиком при составлении отчета об оценке необоснованно значительно увеличен период выборки объектов-аналогов (на рынке предложения объектов-аналогов N2 и N3 датированы мартом 2016 года при дате оценки 1 января 2019 года); неверно определена сложность рельефа для аналога N1, что повлекло необоснованное применение корректировки 0%; необоснованно применены данные Справочника оценщика недвижимости Часть 1 "Земельные участки" под ред.Лейфер Л.А, г.Нижний Новгород, 2018 г. при группировке земельных участков по видам разрешенного использования в классы земель, исходя из формирования пакета корректирующих коэффициентов для реализации сравнительного подхода - ввиду неактуальности информации названного Справочника; необоснованно учтена корректировка 0% по фактору обеспеченности инженерными коммуникациями.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в суд не явились.

Административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

Административный истец, его представитель Новикова А.А. извещены о судебном заседании дважды - 4 и 17 февраля 2021 года. 4 февраля 2021 года им направлена копия экспертного заключения в электронном виде. 20 февраля 2021 года представитель истца направила в суд два ходатайства: в одном просит направить вопросы по проведенной судебной экспертизе эксперту для получения дополнительных пояснений по составленному заключению, отложить судебное заседание на срок, необходимый для получения пояснений по экспертизе, в случае вызова эксперта в судебное заседание известить об этом лиц, участвующих в деле; во втором ходатайстве просит назначить по делу повторную оценочную экспертизу.

Судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 152 КАС РФ оснований для отложения разбирательства административного дела. Лукашов А.Н, будучи заблаговременно извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, получив копию заключения эксперта, по собственному усмотрению распорядился предоставленными ему процессуальными правами принять участие в рассмотрении дела, в исследовании доказательств, задавать вопросы эксперту; явившись в суд либо направив представителя, имел бы возможность выслушать объяснения эксперта, задать ему имеющиеся вопросы.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав эксперта ФИО1, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении административного иска, исходя из следующего.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1, 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО N1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N1).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28) разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая, что сомнения в отношении обстоятельства, подлежащих установлению судом, по вопросам, требующим специальных знаний, разрешаются посредством экспертизы, определением судебной коллегии от 25 декабря 2020 года на основании части 1 статьи 77 КАС РФ по делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью проверки отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту АО "Региональное управление оценки" ФИО1

Согласно заключению эксперта при составлении отчета N254-05.2020, выполненного 27 мая 2020 года ООО "Судебная экспертиза и оценка", допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; проведенные в рамках отчета расчеты основаны на противоречивой информации, выполнены с методологическими ошибками, информация, использованная оценщиками, не является в полной мере достоверной, достаточной: оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" в рамках сравнительного подхода необоснованно проведена корректировка на предложение (скидка на торг) в размере 18% по данным справочника Лейфера Л.А, 2018 год для объектов-аналогов NN1-3, хотя эти объекты предлагались на продажу в 2016-2017 годах; необоснованно не учтена обеспеченность объекта оценки инженерными коммуникациями, в расчетах не скорректировано различие между объектом оценки и объектами-аналогами, что свидетельствует о нарушении пункта 5 ФСО N3 и пункта 22д ФСО N7; корректировка на условия рынка определена по динамике инфляции цен на потребительские товары, тогда как этот показатель не характеризует тенденции изменения стоимости на рынке земельных участков.

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 17 600 000 рублей.

Исследовав заключение экспертизы с учетом устных и письменных пояснений эксперта ФИО1, изучив представленные истцом возражения на экспертизу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере 17 600 000 рублей.

Ходатайство административного истца о проведении по делу повторной оценочной экспертизы судебной коллегией отклоняется ввиду отсутствия обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, которые являются основанием для проведения повторной экспертизы; полученное заключение эксперта не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит противоречий в выводах.

Приведенные истцом возражения на заключение эксперта не свидетельствуют о наличии нарушений при проведении экспертизы, которые влекут недопустимость данного доказательства, либо недостатков, ставящих под сомнение достоверность определенной экспертом рыночной стоимости находящегося во владении истца объекта недвижимости.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Заключение является обоснованным, логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на поставленные судом вопросы даны конкретные ответы.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности проведен анализ рынка по основным ценообразующими факторам, присутствуют ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения. Подобранные для целей оценки пять объектов-аналогов (таблица 2.8. на стр.78 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1. Заключение эксперта не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата оценки.

Будучи допрошенным в заседании суда апелляционной инстанции, эксперт ФИО1 свое заключение поддержал в полном объеме, дал пояснения относительно поступивших от истца возражений на заключение. Пояснения эксперта логичны и аргументированы, дополнительно сопровождены фотоматериалами, схемами, таблицами.

В отношении введенной корректировки на местоположение и, в частности, на развитость коммерческой и складской инфраструктуры, которую истец считает необоснованной, эксперт ФИО1 пояснил, что корректировки на местоположение является комплексной, на ее величину влияют удаленность, статус города, численность населения, развитость производственной и коммерческой инфраструктуры. Объект оценки находится в г..Салехарде (административный центр округа), аналоги расположены в других городах (Новый Уренгой и Ноябрьск), рынок коммерческой недвижимости в г..Салехарде более развит и является самым развитым в Ямало-Ненецком автономном округе, самая большая активность рынка земельных участков наблюдается именно в Салехарде (45%), в сегментах объекта оценки (производственно-складского назначения - под индустриальную застройку). Корректировка на местоположение относительно красной линии введена обоснованно на основании данных открытого источника - Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки, часть 1 (под ред.Лейфер Л.А, 2018 год), значения коэффициентов для участков под индустриальную застройку взяты из таблицы 91. Эксперт полагает, что истца могла ввести в заблуждение техническая ошибка в Справочнике. Отклоняя возражения истца об отсутствии необходимой корректировки на снос, обоснованные наличием на земельном участке-аналоге N2 здания капитального характера и приведенным в заключении на стр.100 скриншотом публичной кадастровой карты, эксперт пояснил, что на дату предложения - сентябрь 2017 года - объект-аналог предлагался как свободный, в объявлении, которое приведено на той же стр.100, нет упоминаний о наличии построек, приложенная фотография участка с обозначенными продавцом границами также говорит о том, что в 2017 году участок однозначно предлагался как свободный; некие строения, зафиксированные на спутниковых снимках, поставлены на кадастровый учет позже даты предложения, в октябре 2020 года.

Наличие на земельном участке строения установлено экспертом при проверке объекта по состоянию на 2020 год. Данные по объекту-аналогу N3, представленные на стр.102 заключения, приняты на основании информации, представленной ООО "Ямальский центр недвижимости", предложение о продаже 2014 года, участок предлагался как незастроенный. На основании той же справки была принята информация об объекте-аналоге N4, предлагавшемся в 2014 году, как о свободном. Текущие публичные картографические материалы отображают более позднюю информацию и не могут однозначно свидетельствовать о характере использования участка на дату предложения, поэтому для оценки приоритетно принимались данные первоисточника. На кадастровом учете какие-либо строения на участках не находятся.

Оснований для признания справки ООО "Ямальский центр недвижимости" о коммерческих предложениях объектов недвижимости сфальсифицированной или недостоверной судебная коллегия не усматривает. Как пояснил эксперт, справка получена АО "Региональное управление оценки" от первоисточника в электронном виде при проведении оценки других проектов, хранится в архиве рыночной информации. Срок хранения электронных данных составляет 3 года.

В отношении возражений истца об использовании недостоверной информации об имущественных правах объектов-аналогов NN3-5 эксперт пояснил, что с учетом ретроспективного характера оценки предпочтение отдается первоисточнику информации; при проведении анализа прав эксперт исходил из всех доступных источников рыночной информации. Права по аналогам NN3, 4 приняты на основании справки ООО "Ямальский центр недвижимости", по аналогу N5 - на основании объявления, копия которого представлена. Зарегистрированные в настоящее время права аренды на объекты-аналоги возникли позже даты предложения, в ряде случаев значительно позже, оснований считать, что они существовали на дату предложения, не имеется. Кроме того, если исходить из допущения о продаже прав аренды, а не прав собственности, то потребуется введение повышающих корректировок, что еще больше увеличит рыночную стоимость объекта оценки.

С учетом изложенного следует признать, что возражения административного истца на заключение экспертизы носят субъективный характер, при этом экспертом-оценщиком, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если этими результатами затронуты их права и обязанности.

Целью обращения административного истца Лукашова А.Н. в суд являлось снижение арендных платежей в связи с завышением их размера, исчисляемого от кадастровой стоимости объекта недвижимости, поэтому установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей кадастровую стоимость, приведет к тому, что финансовое положение административного истца будет ухудшено, а цель обращения в суд за защитой нарушенного права не будет достигнута, что противоречит положениям части 1 статьи 4 КАС РФ.

Поскольку полученными в ходе рассмотрения административного дела доказательствами подтверждается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N - 17 600 000 рублей превышает кадастровую стоимость объекта - "данные изъяты", судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции следует отменить, в удовлетворении административного иска отказать.

Департамент имущественных отношений ЯНАО в соответствии с определением судебной коллегии произвел предварительную оплату расходов по проведению экспертизы в сумме 50 000 рублей, что подтверждается платежным поручением N858 от 28 декабря 2020 года. На основании частей 1, 2 статьи 111 КАС РФ указанные расходы должны быть присуждены ответчику за счет истца Лукашова А.Н.

Руководствуясь статьями 177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 9 сентября 2020 года отменить.

В удовлетворении административного искового заявления Лукашова Андрея Николаевича о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес", и установлении кадастровой стоимости объекта в размере, равном его рыночной стоимости 2 225 680 рублей по состоянию на 1 января 2019 года, отказать.

Взыскать с Лукашова Андрея Николаевича в пользу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа расходы по проведению судебной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии: