Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 03 марта 2021 г. по делу N 8Г-777/2021[88-2788/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Лебедева А.А.

судей Петровой Ю.Ю, Козловой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-484/2020 по иску Аргова Владимира Юрьевича и Аргова Никиты Владимировича к ООО "НПО "Пигмент" о признании предварительного договора купли-продажи основным, возмещении стоимости разницы в площади помещения

по кассационной жалобе Аргова Владимира Юрьевича и Аргова Никиты Владимировича на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 февраля 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 сентября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Петровой Ю.Ю, объяснения представителя Аргова В.Ю. и Аргова Н.В. - Евдоченко О.В, действующего на основании ордера, представителя ООО "НПО "Пигмент" - Бухоновой А.С, действующей на основании доверенности от 14 октября 2019 г. сроком на 3 года, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 февраля 2020 г. в удовлетворении исковых требований Аргова В.Ю. и Аргова Н.В. к ООО "НПО "Пигмент" о признании предварительного договора купли-продажи основным, возмещении стоимости разницы в площади помещения отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 сентября 2020 г. решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 февраля 2020 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Аргов В.Ю. и Аргов Н.В. ставят вопрос об отмене судебных постановлений, как вынесенных с нарушением требований закона.

Истцы Аргов В.Ю. и Аргов Н.В, извещенные о времени и месте судебного заседания в порядке ст.165.1 ГК РФ, в судебное заседание не явились, извещения возвращены за истечением срока хранения.

Руководствуясь положениями ст.379.5 ГПК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие истцов, доверивших представление интересов представителю, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит основания для ее удовлетворения и отмены апелляционного определения.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Судами установлено и следует из материалов дела, что 16 ноября 2017 г. между ООО "НПО "Пигмент" (продавцом) и Арговым В.Ю. и Арговым Н.В. (покупателями) заключен предварительный договор N Н334-173-Пигмент-4Б-п купли-продажи нежилого помещения (далее - предварительный договор).

Согласно пункту 1.1 указанного договора продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения (далее - основной договор), указанного в пункте 1.5 договора, по которому продавец обязуется продать Покупателю помещение с индексом 1Н1-И, в строящемся на дату заключения настоящего договора жилом доме по строительному адресу: "адрес", а покупатели обязуются купить указанное помещение в следующих долях: Аргов В.Ю. - 1/2 доли, Аргов Н.В. - 1/2 доли.

Согласно пункту 1.5 площадь общая площадь помещения составляет 126, 54 кв.м.

Согласно пункту 1.5.1 общая площадь помещения и площадь балкона (лоджии) уточняется после завершения строительства объекта по результатам обмеров, указанных в кадастровом паспорте помещения, в соответствии с фактическими данными указанных площадей, что рассматривается сторонами как согласованное при заключении настоящего договора допустимое изменение.

В соответствии с пунктом 1.6 предварительного договора цена помещения устанавливается сторонами в соответствии с частью 3 статьи 555 ГК РФ за единицу (1 кв.м) площади фактического размера помещения. Цена 1 кв.м площади (фактического размера) помещения устанавливается сторонами в размере 148 547 рублей, в том числе НДС 18%, что составляет 22 659, 71 рубля.

Указанная в данном пункте цена помещения не подлежит изменению в случае надлежащего и полного исполнения покупателем своих обязательств по договору.

Пунктом 5.1 предварительного договора установлен график внесения покупателем платежей по этому договору, согласно которому 16 ноября 2017г. покупатели должны внести сумму 200 000 руб, 22 ноября 2017 г. - оставшуюся сумму 18 597 137 руб.

22 марта 2019 г. между истцами и ООО "НПО "Пигмент" заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 565-Н (далее - основной договор или договор).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора продавец продает, а покупатели покупают нежилое помещение N 565-Н, в следующих долях: Аргов В.Ю. - 1/2 доли, Аргов Н.В. - 1/2 доли, помещение расположенное по адресу: "адрес", кадастровый N, принадлежит продавцу на праве собственности согласно договору купли-продажи от 01.07.2010, договору купли-продажи земельного участка в процессе приватизации от 17.09.2007 N 4505-ЗУ, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 14.09.2018 N 78-11-30-2018, о чем в ЕГРН 18 февраля 2019 г. имеется запись регистрации N 78:14:0007642:4927- 78/034/2019-1.

Согласно пункту 1.1.1 основного договора общая площадь помещения составляет 127, 50 кв.м.

Пунктом 3.1 договора установлена цена помещения - 18 939 742 руб.

В соответствии с пунктом 3.3 покупатели обязаны оплатить продавцу цену помещения не позднее дня подписания данного договора.

В силу пункта 3.4 денежные средства, полученные продавцом от покупателей по предварительному договору NН334-173-Пигмент-4Б-п от 16 ноября 2017 г, в сумме 18 939 742 руб. засчитываются в счет оплаты по договору.

Факт выполнения истцами условий договора по внесению денежных средств в полном объеме - в размере 18 939 742 руб. ответчик не оспаривает.

22 марта 2019 г. нежилое помещение, являющееся объектом договора купли-продажи от 22 марта 2019 г, передано покупателям по акту приема- передачи, согласно которому площадь этого помещения составляет 127, 50 кв.м.

Государственная регистрация права общей долевой собственности истцов произведена 5 апреля 2019 г.

Согласно сведениям ГУП "ГУИОН" ПИБ Юго-Западное площадь помещения 565-Н составляет 123, 5 кв.м.

Истцы 23 апреля 2019 г. представили в адрес ответчика заявление, в котором указывали на оплату 11 декабря 2018 г. дополнительной площади в размере 142 605 руб, вместе с тем, исходя из условий договора и акта приема-передачи общая площадь помещения составляет 127, 50 кв.м, в то время как фактически площадь помещения составила 123, 50 кв.м, в связи с чем просили вернуть переплату в размере 594 188 руб.

Письмом N 04-06-967 ответчик отказал в удовлетворении указанного требования истцов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указали, что согласно договору купли-продажи от 22 марта 2019 г. N 565-Н стороны оценили нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", кадастровый N, исходя из его потребительских качеств в размере 18 939 742 руб. (пункт договора 3.1), что дает основания для вывода об определении сторонами цены договора в твердой денежной сумме, при непредоставлении доказательств невозможности произвести обмеры жилого помещения до заключения основного договора купли-продажи.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что с вынесенным апелляционным определением согласиться нельзя в связи с допущенными нарушениями по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61 и 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебные постановления указанным требованиям не соответствуют, поскольку выводы судов об установлении сторонами цены нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый N, исходя из его потребительских качеств в размере 18 939 742 руб. (пункт договора 3.1), сделаны без оценки предшествующего заключению договора купли-продажи поведения сторон, условий предварительного договора купли-продажи.

Вместе с тем, по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Учитывая указанные нормы права, у судов не было оснований для оценки договора купли-продажи, заключенного сторонами 22 марта 2019 г, без учета условий предварительного договора с указанием на то обстоятельство, что цена квартиры определена не из цены единицы общей площади квартиры, а иным способом.

В соответствии с пунктом 1.6 предварительного договора цена помещения устанавливается сторонами в соответствии с частью 3 статьи 555 ГК РФ за единицу (1 кв.м) площади фактического размера помещения в размере 148 547 рублей, в том числе НДС 18%, что составляет 22 659, 71 рубля.

Согласно п.5.1 договора стоимость квартиры, исходя из площади 126, 54 кв.м была определена в размере 18 797 137 руб.

Вместе с тем, перед заключением основного договора купли-продажи, согласно пояснениям истцов, они по требованию ответчика произвели доплату за увеличение площади, и общая стоимость нежилого помещения по условиям договора купли-продажи от 22 марта 2019 г. составила 18 939 742 руб.

Указанные пояснения не были проверены при рассмотрении дела и не получили оценки судов.

Не находит кассационная инстанция обоснованным и применение судами принципа эстоппель без указания оснований для вывода о противоречивости поведения истцов.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит обоснованными и доводы кассационной жалобы о допущенных судом апелляционной инстанции нарушениях ст.327, ч.2 ст.167 ГПК РФ с рассмотрением дела в отсутствие истца Аргова В.Ю, извещавшегося о времени и месте рассмотрения дела по абонентскому ящику N122, в то время, как в апелляционной жалобе истец указал адрес для извещения "адрес".

Допущенные нарушения норм материального и процессуального права не позволяют согласиться с апелляционным определением, которое подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 сентября 2020 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: