Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 04 марта 2021 г. по делу N 66а-221/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Артамоновой Т.А, Катанаевой А.С, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-746/2020 по апелляционным жалобам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Бреуса Олега Борисовича на решение Краснодарского краевого суда от 25 сентября 2020 г. об удовлетворении административного искового заявления администрации муниципального образования Динской район об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю Рягузовой М.В. (участвовала посредством видеоконференц-связи), судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования Динской район обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (далее - Комиссия) от 5 декабря 2019 г. N, которым удовлетворено заявление арендатора Бреуса О.Б. и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 30 249 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), огороды, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости 1 294 052 руб. по состоянию на 25 марта 2016 г.

В обоснование требований административным истцом указано, что утвержденная в ходе государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 2 531 538, 81 руб. снижена оспариваемым решением комиссии на 49 % на основании представленного Бреусом О.Б. отчета об оценке, не соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации.

Решением Краснодарского краевого суда от 25 сентября 2020 г. заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Признано незаконным решение Комиссии от 5 декабря 2019 г. N об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости 1 294 052 руб. С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью "Департамент профессиональной оценки" взысканы судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 45 000 руб.

В апелляционной жалобе Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю поставлен вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Управление выражает несогласие со взысканием судебных расходов, полагает, что расходы должны быть возложены на заинтересованное лицо Бреуса О.Б, поскольку спор возник в связи с оспариванием кадастровой стоимости.

От заинтересованного лица Бреуса О.Б. также поступила апелляционная жалоба с просьбой об отмене решения суда, вынесении по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении административного иска. В обоснование приведены доводы о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства.

Относительно доводов апелляционных жалоб администрацией муниципального образования Динской район представлены возражения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, заслушав представителя ответчиков, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по общим правилам главы 22 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 25 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы Комиссии, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263 "Об утверждении порядка создания работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (далее - Порядок создания и работы Комиссии).

Решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

В соответствии с пунктом 1 названного Порядка, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (далее - уполномоченный федеральный орган), при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создана при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19 декабря 2011 г. N П/512.

Названный Приказ, а также актуальный состав членов Комиссии размещен на официальном сайте территориального органа уполномоченного федерального органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" https://rosreestr.gov.ru.

Согласно пункту 10 Порядка создания и работы Комиссии, заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

С учетом приведенных выше положений Закона об оценочной деятельности, Порядка создания и работы Комиссии, изучив Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19 декабря 2011 г. N П/512 (с изменениями к нему), протокол заседания Комиссии от 5 декабря 2019 г. N, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о принятии оспариваемого решения полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия.

Решение суда по данным основаниям не оспаривается.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что заинтересованное лицо Бреус О.Б. является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", кадастровая стоимость которого по состоянию на 25 марта 2016 г. составляла по данным Единого государственного реестра прав недвижимости 2 531 538, 81 руб.

22 ноября 2019 г. Бреус О.Б. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, представив к заявлению отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО "НЭО Эксперт" ФИО12, в соответствии с которым рыночная стоимость участка составила 1 294 000 руб, а также положительное экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ на указанный отчет, подготовленное экспертом ФИО13

По результатам рассмотрения заявления Комиссией установлено соответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям действующего законодательства, а также отличие кадастровой стоимости объекта недвижимости от рыночной на 49%. По результатам рассмотрения решением Комиссии от 5 декабря 2019 г. N 25/11 заявление о пересмотре кадастровой стоимости было удовлетворено.

В силу прямого указания нормативного правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на комиссию возложена обязанность проверки содержания и оформления отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства, проанализировав подлежащее в данном случае применению законодательство, пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое решение нельзя признать законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

С целью установления юридически значимых обстоятельств по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Как следует из заключения эксперта ООО "Департамент профессиональной оценки" ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ N отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.

Экспертом выявлены следующие замечания. В отчете об оценке на страницах 23-25 приведена информация по состоянию на первый квартал 2016 г. и по итогам 2016 г, в то время как дата оценки 25 марта 2016 г. Информация представлена после даты оценки, что нарушает требования федеральных стандартов и оценочного законодательства (пункт 8 Федерального стандарта оценки N 1). Также в рамках сравнительного подхода при определении стоимости объекта оценки на странице 59 приведено обоснование значения скидки на торг, на странице 62 - значение корректировки зависимости от размера площади/фактор размера собственности, в которых оценщик ссылается на источник информации: издание "Справочник оценщика недвижимости 2016. Земельные участки" под ред. Лейфер Л.А, Нижний Новгород, 2016 г. том "Земельные участки". По данным приведенного источника информации (страница 18) он может использоваться при оценке недвижимости на дату 1 мая 2016 г. и последующие даты. То есть использованная информация предоставлена после даты оценки, комментарии и обоснования оценщика отсутствует.

По запросу суда апелляционной инстанции оценщиком ФИО15. были представлены дополнительные письменные пояснения по отчету N от ДД.ММ.ГГГГ, проанализировав которые, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 г. N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с разделом V Методических рекомендаций оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Оценщиком на странице 18 отчета N сделан вывод об отсутствии дохода от земельного участка на основании отсутствия документов, подтверждающих его получение, а также по результатам осмотра. При этом участвовавший 16 февраля 2021 г. в заседании суда апелляционной инстанции представитель Бреуса О.Б. пояснил, что с момента передачи в аренду и до даты оценки земельный участок используется под пашни, на которых выращивается сельскохозяйственная кормовая культура. При данных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что оценщиком, в нарушение пункта 18 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, не приведен обоснованный отказ от использования доходного подхода.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297).

При использовании сравнительного подхода оценщиком использован в качестве объекта - аналога N 1 земельный участок с указанием в расчетах площади 3, 2 га, при том, что текст объявления содержит сведения о продаже трех земельных участков площадью от 20 соток до 2, 5 га. Сведения о проверке данных обстоятельств в объявлении отсутствуют, что свидетельствует о допущенных оценщиком принципах достаточности, достоверности и однозначности в части корректного подбора аналогов и корректного применения корректировок.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности, отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Судебная коллегия, оценив отчет об оценке, письменные пояснения оценщика к нему, заключение судебной экспертизы, соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что у Комиссии не имелось правовых оснований для удовлетворения заявления Бреуса О.Б, поскольку допущенные при составлении отчета нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки повлияли на расчет величины рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы апелляционных жалоб об обратном остаются без удовлетворения.

Пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Судом первой инстанции обоснованно, с учетом положений статей 103 и 111 КАС РФ, расходы по проведению судебной экспертизы отнесены на административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Доводы апелляционной жалобы Управления о необходимости возложения расходов на заинтересованное лицо остаются без удовлетворения, как не основанные на правовых нормах.

Между тем резолютивная часть решения суда, с учетом вышеприведенных разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, подлежит дополнению указанием на взыскание судебных расходов за счет казны Российской Федерации.

Иные доводы апелляционных жалоб не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Предусмотренных частью 1 статьи 310 КАС РФ безусловных оснований для отмены решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 25 сентября 2020 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Бреуса Олега Борисовича - без удовлетворения.

Дополнить абзац четвертый резолютивной части решения суда указанием на взыскание судебных расходов с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за счет казны Российской Федерации.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи