Апелляционное определение СК по административным делам Кемеровского областного суда от 24 марта 2021 г. по делу N 33а-2703/2021

Судебная коллегия по административным делам Кемеровского областного суда в составе

председательствующего Бегуновича В.Н, судей Быковой С.В, Рюминой О.С.

при секретаре Темниковой Е.Ю, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бегуновича В.Н. административное дело по иску Кабанова Александра Сергеевича к Управлению Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права от 21.10.2020 и возложении обязанности совершить действия

по апелляционной жалобе Кабанова А.С. на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 24 декабря 2020 года, УСТАНОВИЛА:

Кабанов А.С. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу (далее также - Росреестр) об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права от 21.10.2020 и возложении обязанности совершить действия.

Требования мотивированы тем, что Усацкая Н.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды N 22-01- С/17 от 26.01.2017, заключенного с Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области на срок до 31.12.2036 для индивидуального жилищного строительства. Договор прошел государственную регистрацию.

25.05.2020 Усацкая Н.А. и Кабанов А.С. подписали соглашение о переходе (передаче) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 22-01-С/17 от 26.01.2017, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, по адресу: "адрес", общей площадью 1000 квадратных метров.

В соответствии с условиями соглашения о переходе (передаче) прав и обязанностей от 25.05.2020 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переходят к новому арендатору с момента вступления в силу данного соглашения, то есть с момента его государственной регистрации в Росреестре.

26.05.2020 стороны обратились в Росреестр с заявлениями о проведении государственной регистрации соглашения от 25.05.2020 о переходе (передаче) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

05.06.2020 должностным лицом Росреестра принято решение о приостановлении государственной регистрации указанного соглашения со ссылкой на пункт 1 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости).

21.10.2020 государственным регистратором прав принято решение об отказе в государственной регистрации прав.

Приостанавливая, а затем отказывая в государственной регистрации права, государственный регистратор исходил из содержания п. 4.4.7 договора аренды земельного участка N 22-01- С/17 от 26.01.2017, в соответствии с которым арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

При этом государственный регистратор не учел, что данный пункт договора аренды противоречит действующему федеральному и региональному законодательству (п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ, п.1.10 Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 19.09.2015 N293), а значит не может ограничивать арендатора в реализации прав, предоставленных ему федеральным законом.

Истец просил суд признать незаконным решение административного ответчика от 21.10.2020 об отказе в государственной регистрации прав на основании соглашения от 25.05.2020 о переходе (передаче) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 22-01-С/17 от 26.01.2017 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N, адрес (местоположение) объекта: "адрес", документы на которую были представлены с заявлением N42/201/001/2020-28711 от 26.05.2020. Обязать административного ответчика произвести государственную регистрацию прав Кабанова А.С. на основании соглашения от 25.05.2020 о переходе (передаче) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 22-01-С/17 от 26.01.2017 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N адрес (местоположение) объекта: "адрес".

Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 24 декабря 2020 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Кабанов А.С. просит решение суда отменить, указывая на то, что судом и Росреестром неверно истолкованы положения пунктов 5 и 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Полагает, что п. 4.4.7 договора аренды земельного участка N22-01-С/17 является недействительным, так как противоречит п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ. Считает несущественными условия Договора аренды земельного участка N22-01-С/17 изложенные в п.4.4.7, а также приводит доводы, аналогичные изложенным в административном исковом заявлении.

В заседании суда апелляционной инстанции Кабанов А.С. поддержал доводы жалобы.

Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу, Усацкая Н.А, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились. Судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу ч.2 ст.227 КАС РФ суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что приостановление и последующий отказ в государственной регистрации права на основании соглашения от 25.05.2020 не противоречат закону, ввиду чего отказал в удовлетворении административного иска.

Судебная коллегия согласна с такими выводами суда.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Усацкая Н.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды N 22-01- С/17 от 26.01.2017, заключенного с Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области на срок до 31.12.2036 для индивидуального жилищного строительства. Договор прошел государственную регистрацию.

05.06.2020 должностным лицом Росреестра принято решение о приостановлении сроком на три месяца государственной регистрации указанного соглашения со ссылкой на пункт 1 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

21.10.2020 государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (часть 2 названной статьи).

В силу статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Приостанавливая, а затем отказывая в государственной регистрации права, должностное лицо Росреестра сослалось на содержание п.4.4.7 договора аренды земельного участка N 22-01-С/17 от 26.01.2017.

В соответствии с названным пунктом арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также не осуществлять иных действий, приводящих к обременению земельного участка правами третьих лиц.

В обоснование незаконности принятых государственным регистратором решений административный истец указывает на несоответствие п.4.4.7 договора аренды земельного участка положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Так, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, истец заявляет о несоответствии (недействительности) договора аренды земельного участка в части его п.4.4.7 федеральному закону.

Вместе с тем по общему правилу в силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ (в редакции от 07.05.2013) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Таким образом, недействительность оспоримой сделки может быть установлена только вступившим в законную силу решением суда.

Однако, как верно отметил суд первой инстанции, обращаясь за государственной регистрацией права на основании соглашения от 25.05.2020, стороны соглашения не представили судебный акт о признании п.4.4.7 договора аренды недействительным, либо иной документ, подтверждающий, что на момент обращения за государственной регистрацией данный пункт договора аренды утратил силу.

При таком положении государственный регистратор правомерно руководствовался содержанием п.4.4.7 договора аренды, запрещающим арендатору перенаем земельного участка. Следовательно, его заключение о том, что в рассматриваемом случае лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости, также является правомерным.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции отказал в удовлетворении административного иска обоснованно и законно, ввиду чего причин для отмены правильного решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 24 декабря 2020 года оставит без изменения, апелляционную жалобы - без удовлетворения.

Кассационные жалоба, представление могут быть поданы через суд первой инстанции в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено "29" марта 2021 года.

Председательствующий:

Судьи:

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.