Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 02 марта 2021 г. по делу N 66а-1131/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Селиверстовой И.В. и Ефремовой О.Н, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-4291/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Нефтеком-спецпроект" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 23 ноября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, возражения представителя административного истца Козлова Д.Е, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Нефтеком-спецпроект" (далее - Общество, ООО "Нефтеком-спецпроект") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости нежилого 3-этажного здания с кадастровым номером N, общей площадью 1108, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 82 985 000 рублей, а также об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1071 кв.м, в пределах которого расположено спорное здание, в размере его рыночной стоимости 45 234 000 рублей на основании отчета N "данные изъяты" от 28 февраля 2020 года об оценке их рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО "Архонт консалтинг" ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности здания, равная 126 200 234, 69 рублей, и находящегося в аренде земельного участка, равная 84 649 955, 04 рублей, не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов исследования, судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы административный истец уточнил требования и просил установить рыночную стоимость спорных объектов недвижимости соответственно в размере 93 300 000 рублей и 46 300 000 рублей.

Решением Московского городского суда от 23 ноября 2020 года требования административного истца удовлетворены.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению апеллянта, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

В жалобе также утверждается, что административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не может выступать заказчиком оценки рыночной стоимости объекта, а кадастровая стоимость не может быть изменена без внесения соответствующих изменений в договор аренды, поскольку кадастровая стоимость является нормативно установленной, а арендная плата является нормативно регулируемой ценой. Апеллянт считает, что административный истец, являясь собственником здания, расположенного на спорном участке, не вправе продать арендованный участок, однако он фактически оспаривает потенциальную цену его продажи.

Также подателем апелляционной жалобы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку полученная величина рыночной стоимости как нежилого здания, так и земельного участка не соответствует картине рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, экспертом не проведен визуальный осмотр объектов оценки, неверно применена корректировка на удаленность от метро в рамках сравнительного подхода, в рамках доходного подхода полезный валовый доход определен некорректно, только от арендопригодной площади.

Изложенное, по мнению подателя жалобы, указывает на то, что заключение эксперта не могло быть положено в основу решения суда, между тем, заявленное административным ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено, а изложенные замечания остались без внимания, ввиду чего заявитель апелляционной жалобы ходатайствует о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного истца в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц, явка которых судом обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию с 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30, 31 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановление Правительства Москвы N 700-пп от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как из кадастровая стоимость, а также статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку Обществу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером N, включенное в упомянутый выше Перечень объектов, а также он является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, в пределах которого расположено принадлежащее Обществу здание.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года и составила: объекта капитального строительства - 126 200 234, 69 рубля, земельного участка - 84 649 955, 04 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет N "данные изъяты" от 28 февраля 2020 года об оценке рыночной стоимости, выполненный оценщиком ООО "Архонт консалтинг" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года составила: здания - 82 985 000 рублей, земельного участка - 45 234 000 рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "МосГорЭкспертиза" ФИО2 отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет: здания - 93 300 000 рублей, земельного участка - 46 300 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Закона об оценочной деятельности.

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Ссылки в апелляционной жалобе на несоответствие экспертного заключения требованиям законодательства в области оценочной деятельности, поскольку в полученная величина рыночной стоимости не соответствует картине рынка исследуемого сегмента, экспертом не проведен визуальный осмотр объекта исследования, при определении полезного валового дохода в рамках доходного подхода использована только арендопригодная площадь, в рамках сравнительного подхода не верно применена корректировка на удаленность от станции метро судебная коллегия находит необоснованными.

Данные замечания к экспертному заключению были предметом исследования суда первой инстанции, в оспариваемом решении судом им дана надлежащая оценка и они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых здания и земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется. При этом отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства (с учетом скидки на торг) составила 84 198 руб./кв.м, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка определена равной 43 231 руб./кв.м, что находится в границах диапазона цен предложений единых объектов недвижимости офисной недвижимости от 30 952 до 150 000 руб./кв.м и диапазона рыночных цен земельных участков, сопоставимых с исследуемым участком от 9 070 до 87 302 руб./кв.м (стр. 58, 65 экспертного заключения).

Следует также учесть, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

В связи с изложенным, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы. Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Указание апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки, а также о том, что фактически Общество оспаривает потенциальную цену продажи земельного участка не основаны на положениях действующего законодательства.

Административный истец в силу положений действующего законодательства, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления N 28 вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приведено, судебной коллегией Первого апелляционного суда общей юрисдикции нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела не установлено.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что материалы дела свидетельствуют об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 23 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)