Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.
судей: Переверзиной Е.Б, Подгорной Е.П.
при секретаре-помощнике судьи: Коротких А.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ООО "Сибрегионгазстрой" на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 8 декабря 2020 года по административному делу N3а-275/2020 по иску ООО "Сибрегионгазстрой" к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, ФГБУ "ФКП Росреестра", в лице филиала по ЯНАО, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л,
УСТАНОВИЛА:
ООО "Сибрегионгазстрой", в лице представителя, обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, ФГБУ "ФКП Росреестра", в лице филиала по ЯНАО, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости - 3 824 216, 20 руб, установленной по состоянию на 1 января 2019 года.
Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "Судебная экспертиза и оценка" N 483-07.2020 от 23 июля 2020 года.
Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендных платежей, истец просил административные исковые требования удовлетворить.
Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 8 декабря 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 530 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" установлена в размере равном его рыночной стоимости- 3 793 580 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка установлена судом как 24 августа 2020 года.
С ООО "Сибрегионгазстрой" в пользу ООО "ЭКО-Н" взысканы судебные расходы за производство экспертизы в размере 40 000 рублей.
В апелляционной жалобе представитель административного истца просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным.
В жалобе указано, что судом в обоснование постановленного решения положено экспертное заключение ООО "ЭКО-Н", при этом, при разрешении дела не учтены доводы представителя истца о наличии нарушений, допущенных экспертом при составлении отчёта об оценке.
В частности, используемые в отчёте данные недостоверны, расчёт стоимости, анализ объектов оценки и их аналогов, корректировки произведены с нарушениями действующих Федеральных стандартов оценки NN3, 7, о чём подробно изложено в письменных возражениях административного истца на экспертизу.
Суд безосновательно отклонил указанные возражения, не посчитав их надлежащим доказательством по делу.
Также суд безосновательно отказал в назначении повторной экспертизы по делу, проигнорировал предоставленное административным истцом заключение специалиста, в котором перечислены нарушения, допущенные экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к изменению или отмене решения суда.
Из материалов административного дела следует, что ООО "Сибрегионгазстрой" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 5 530 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 824 216, 20 рублей.
Сведения об установленной кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости утверждены Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 1 ноября 2019 года N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", и внесены в ЕГРН 9 января 2020 года.
Как арендатор земельного участка и плательщик арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец вправе оспорить результаты определения его кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с отчетом об оценке N 483-07.2020, выполненным ООО "Судебная экспертиза и оценка" 23 июля 2020 года, рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 984 340 руб.
Учитывая мотивированные возражения представителя Департамента имущественных отношений ЯНАО относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО "ЭКО-Н".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 793 580 рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости.
В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов; обоснованно применен сравнительный подход к оценке объекта недвижимости на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный перед экспертом вопрос, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравн
