Кассационное определение СК по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 01 апреля 2021 г. по делу N 8а-1262/2021[88а-2263/2021]

Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Фахретдиновой Р.Ф, судей Зайнуллиной Г.К, Мурзаковой Р.Ф, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Волобуевой Н.М. на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 22 декабря 2020 г.

по административному делу по административному иску Волобуевой Н.М. к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о возложении обязанности заключить договор аренды сроком на три года для завершения строительства.

Заслушав доклад судьи Фахретдиновой Р.Ф, выслушав Волобуеву Н.М. и ее представителя Солодовникову Е.А, поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Волобуева Н.М. обратилась в суд с административным иском к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о возложении обязанности заключить договор аренды сроком на три года для завершения строительства.

В обоснование требований указано, что 29 мая 2009 г. между Волобуевой Н.М. и администрацией МО Пелагиадского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства площадью 1502 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", сроком на десять лет. До окончания договора аренды Волобуева Н.М. возвела на указанном земельном участке объект незавершенного строительства площадью застройки 163, 8 кв.м, 87, 5 % готовности, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства от 31 августа 2020 г. На свое обращение о заключении договора аренды указанного земельного участка для завершения строительства сроком на 3 года Волобуева Н.М. получила ответ комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 6 августа 2020 г. об отказе в заключении с ней договора аренды, поскольку объект незавершенного строительства не зарегистрирован в ЕГРН. Волобуева Н.М. полагала, что само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом земельном участке, не может являться основанием для отказа в его предоставлении для завершения строительства объекта незавершенного строительства, в связи с чем просила возложить на комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края обязанность заключить с нею договор аренды земельного участка площадью с кадастровым номером "данные изъяты" сроком на 3 года для завершения строительства.

Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 5 октября 2020 г. административный иск удовлетворен, на комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края возложена обязанность заключить с Волобуевой Н.М. договор аренды земельного участка площадью с кадастровым номером "данные изъяты" сроком на 3 года для завершения строительства.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 22 декабря 2020 г, решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении требований Волобуевой Н.М. отказано.

В кассационной жалобе Волобуевой Н.М, поданной через суд первой инстанции 15 февраля 2021 г. и поступившей в Пятый кассационный суд общей юрисдикции вместе с делом 20 февраля 2021 г, ставится вопрос об отмене судебного акта суда апелляционной инстанции ввиду неправильного применения норм материального права, оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме. На основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, возражений на нее, обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судами, 29 мая 2009 г. между администрацией МО Пелагиадского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края и Волобуевой Н.М. (до замужества - ФИО4) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 1502 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", для индивидуального жилищного строительства, сроком с 29 мая 2009 г. по 29 мая 2019 г.

Данный договор аренды земельного участка от 29 мая 2009 г. зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании заявления Волобуевой Н.М. главой администрации МО Пелагиадского сельсовета 18 августа 2009 г. утвержден градостроительный план земельного участка площадью 1502 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты".

18 августа 2009 г. Волобуевой Н.М. получено разрешение на строительство одноэтажного жилого дома площадью 123, 3 кв.м по адресу: "адрес", сроком действия до 18 августа 2019 г.

Судом установлено, что после получения разрешения на строительство Волобуевой Н.М. начато строительство индивидуального жилого дома в соответствии с разрешительной документацией. До окончания договора аренды по указанному адресу Волобуева Н.М. возвела объект незавершенного строительства, площадью застройки 163, 8 кв.м, 87, 5 % готовности, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства от 31 августа 2020 г, выданного Межрайонным отделом N 1 государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Согласно акту осмотра органом муниципального контроля земельного участка от 30 сентября 2020 г. на спорном земельном участке расположен одноэтажный объект капитального строительства - индивидуальный жилой дом, при проведении осмотра, данное строение соответствует параметрам схемы планировочной организации участка.

Согласно приложенной к акту фотографии следует, что объект незавершенного строительства причисляет собой кирпичное строение под крышей с установленными окнами.

10 июля 2020 г. Волобуевой Н.М. подано заявление о предоставлении в аренду земельного участка для завершения объекта строительства, к которому приложен пакет документов, необходимых для принятия данного решения.

6 августа 2020 г. по результатам рассмотрения указанного заявления в адрес административного истца направлено уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги.

Данным уведомлением истцу отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. При этом указано на то, что заявление о заключении договора аренды на испрашиваемый земельный участок подано по истечению срока действия договора аренды, а права на объект незавершенного строительством объекта не зарегистрированы.

Не оспаривая отказ в предоставлении муниципальной услуги, Волобуева Н.М. обратилась в суд с требованием о возложении на административного ответчика обязанности по предоставлению в аренду земельного участка однократно для завершения строительства на безвозмездной основе.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка

Суд указал, что административный истец возвел объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства данного объекта недвижимого имущества, в соответствии с разработанной проектной документацией, градостроительным планом земельного участка, параметры которого предусматривают возможность возведения строения, при наличии разрешения на строительство, следовательно, с учетом установленных по делу обстоятельств Волобуева Н.М. вправе претендовать на предоставление ей земельного участка в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

С такими выводами не согласился суд апелляционной инстанции, признав их основанными на неправильном толковании норм действующего законодательства, а также на неверной оценке юридически значимых обстоятельств дела и представленных доказательств.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований Волобуевой Н.М, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отказ в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка без проведения торгов административный истец не оспаривает, при наличии такого не оспоренного, не признанного незаконным (недействительным) и не отмененного решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка, возложение на административного ответчика обязанности по заключению договора аренды спорного земельного участка фактически представляет собой вмешательство в компетенцию комитета имущественных и земельных отношений и понуждение к совершению действий вопреки принятому решению, что не может быть признано основанным на законе.

Судом апелляционной инстанции также указано, что объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" не соответствует градостроительному плану от 18 августа 2009 г. в части отступов от границ земельного участка. В соответствии с градостроительным планом земельного участка отступы от границ со смежными земельными участками должны составлять 3 м и от красной линии улицы до фасада - 5 м, тогда как из содержания акта осмотра земельного участка и объекта капитального строительства от 20 октября 2020 г, приложенного к апелляционной жалобе административного ответчика и приобщенного к материалам дела в качестве нового доказательства протокольным определением суда апелляционной инстанции, объект капитального строительства возведен с нарушением границ зоны допустимого размещения согласно градостроительного плана земельного участка, так как расстояние от правой межи составляет 1 м, при предусмотренном 3 м, расстояние от красной линии до фасада составляет 4, 60 м при предусмотренном 5 м. Кроме того, возлагая на административного ответчика обязанность заключить с Волобуевой Н.М. договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", сроком на 3 года для окончания строительства, суд не учел, что срок действия ранее выданного разрешения на строительство истек 18 августа 2019 г, и за получением нового разрешения административный истец не обращался.

Такие выводы суда апелляционной инстанции судебная коллегия полагает не соответствующими номам материального и процессуального права.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом пятой той же статьи.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями пункта 1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 21 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Из системного толкования положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении административного иска, суд апелляционной инстанции положил в основу выводов об отсутствии оснований для заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства сроком на три года без проведения торгов такие обстоятельства, как нарушение застройщиком границ зоны допустимого размещения возводимого жилого дома согласно градостроительному плану земельного участка, а также истечение 18 августа 2019 г. срока действия выданного Волобуевой Н.М. разрешения на строительство.

Между тем, приведенными положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 21 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право собственника объекта незавершенного строительства приобрести земельный участок, на котором оно возводится, в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов не постановлено в зависимость от соблюдения застройщиком границ зоны допустимого размещения объекта и от срока действия выданного разрешения на строительство.

В соответствии с подпунктом 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с частью 1.1 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Кроме того, до завершения строительства несоблюдение застройщиком границ зоны допустимого размещения объекта может быть устранено.

При этом указывая в обоснование решения об отказе в удовлетворении требований Волобуевой Н.М. отсутствие продленного разрешения на строительство и несоблюдение установленной зоны размещения объекта капитального строительства, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что приведенные им дополнительные основания не были положены в основу отказа в предоставлении муниципальной услуги.

Более того, представленный суду апелляционной инстанции и принятый в качестве дополнительного доказательства акт обследования земельного участка от 20 октября 2020 г. противоречил представленному административным истцом заключению кадастрового инженера от 26 ноября 2020 г, подтверждающего соблюдение всех установленных границ зоны допустимого размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Выводы суда апелляционной инстанции о необходимости оспаривания отказа в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка без проведения торгов для удовлетворения требований о заключении договора аренды земельного участка, основаны на неверной трактовке роли суда при разрешении административных исковых требований, поскольку основания иска, заявленного Волобуевой Н.М, связаны с ее несогласием с отказом в заключении такого договора органом местного самоуправления в процедурах, сопряженных с осуществлением властных полномочий такого органа. В связи с этим, суд, который определяет предмет доказывания и существенные для правильного разрешения дела обстоятельства, в любом случае дает оценку законности либо незаконности принятого административным ответчиком решения об отказе в заключении договора аренды.

При этом истечение срока аренды земельного участка 29 мая 2019 г. не повлекло обращение органа местного самоуправления в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства Волобуевой Н.М, в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает принятый судом апелляционной инстанции судебный акты вынесенным с нарушением нормам материального и процессуального права, что является основанием для его отмены и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 22 декабря 2020 г. отменить, оставить в силе решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 5 октября 2020 г.

Кассационное определение вступает в законную силу со дня вынесения и может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня принятия судебного акта судом апелляционной инстанции, без учета времени рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Председательствующий Р.Ф. Фахретдинова

Судьи Г.К. Зайнуллина

Р.Ф. Мурзакова

Мотивированное кассационное определение изготовлено 1 апреля 2021 г.