Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-4050/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "НАХИМ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 17 декабря 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.
Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции
установила:
общество с ограниченной ответственностью "НАХИМ" (далее - Общество, ООО "НАХИМ") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости нежилого 2-этажного здания с кадастровым номером N, общей площадью 1628, 4 кв.м, 1962 года постройки, расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости 144 978 553, 14 рубля.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащего Обществу на праве собственности нежилого здания, утвержденная в размере 244 654 072, 8 рубля, не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной, что нарушает права административного истца как собственника, поскольку влечет необходимость уплаты налога на имущество в большем размере.
В подтверждение рыночной стоимости нежилого здания административным истцом представлен отчет N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "ИнвестКонсалт" ФИО7
В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.
С результатами проведенной по делу судебной экспертизы административный истец согласился, требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости 189 821 000 рублей, определенной по результатам экспертного исследования.
Решением Московского городского суда от 17 декабря 2020 года административное исковое заявление удовлетворено, кадастровая стоимость нежилого здания установлена в размере 189 821 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
С данным решением не согласились Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое. По мнению апеллянтов, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.
В обоснование доводов жалобы заявители указывают, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку эксперт не исследовал фактическое использование объекта оценки, не запросил и не проанализировал действующие на дату оценки договоры аренды. В рамках доходного подхода при определении арендной ставки за пользование помещениями не указано наличие/отсутствие в ее составе операционных расходов, что привело к некорректному расчету величины чистого операционного дохода. При расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода эксперт некорректно подобрал аналоги, которые являются встроенными помещениями, в то время объект оценки отдельно стоящее здание. Нельзя признать достоверным определение доли земельного участка в едином объекте недвижимости в размере 25, 88%, какого-либо обоснования данному значению доли земельного участка в экспертном заключении не приведено.
Изложенные недостатки, по мнению подателей жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости, вместе с тем заявленное в суде первой инстанции ходатайство было отклонено, замечания оставлены без внимания. В связи с чем, апеллянты ходатайствуют о проведении повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции.
Представители ООО "НАХИМ", Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", ФГБУ ФКП Росреестра по Москве своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли. Представитель ООО "НАХИМ" просит рассматривать дело без его участия.
С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной не признавалась.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на дату 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", обращение административного истца обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости, поскольку Общество является собственником нежилого здания с кадастровым номером N.
Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 244 654 072, 8 рублей.
Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной.
Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).
Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "ИнвестКонсалт" ФИО8
Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.
По ходатайству административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.
Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.
Согласно заключению эксперта по административному делу N 3а-4050/2020 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Консул Групп-оценка" ФИО9, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 189 821 000 рублей.
Административный истец с результатами экспертного исследования согласился и уточнил заявленные требования в части размера рыночной стоимости спорного здания.
Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.
Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого здания основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.
Доводы апелляционной жалобы о некорректной выборке объектов-аналогов, которые не могут быть признаны таковыми, неверного определения чистого операционного дохода, недостоверное определение доли земельного участка в едином объекте недвижимости судом первой инстанции в оспариваемом решении была дана надлежащая оценка, они правомерно признаны необоснованными с учетом п
