Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 02 марта 2021 г. по делу N 66а-1181/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-14/2020 по административному исковому заявлению акционерного общества "ЦДС-Девелопмент" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 3 ноября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, возражения представителя административного истца Ермоленко М.Б, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "ЦДС-Девелопмент" (далее - Общество, АО "ЦДС-Девелопмент") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, по адресу: г. Москва, ЦАО, район Мещанский, ул. Кузнецкий мост, вл. 19, и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2698, 5 кв.м, по адресу: "адрес", в размере их рыночной стоимости 70 327 093 рубля и 462 191 560 рублей (соответственно), в подтверждение чего был представлен отчет об оценке объектов недвижимости N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "ФОК" ФИО1 Также административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 34017 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 244 603 043 рубля на основании отчета об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ООО "ФОК" ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности земельных участков и здания, равная:

земельного участка с КН N - 109 922 495, 54 рубля, нежилого здания с КН N - 701 822 075, 12 рублей, земельного участка с КН N - 310 850 017, 46 рублей, не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчетов об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов исследования, судом по ходатайству административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы административный истец отказался от административного иска в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости.

Определением Московского городского суда от 3 ноября 2020 года принят отказ административного истца от части требований, производство по делу в данной части прекращено.

Решением Московского городского суда от 3 ноября 2020 года требования административного истца удовлетворены, установлена кадастровая стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости:

нежилого здания с КН N - 467 506 426 рублей, земельного участка с КН N - 244 427 734 рубля.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению апеллянта, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Приведены подателем апелляционной жалобы и доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку экспертом не учтена престижность местоположения объекта исследования, в рамках сравнительного подхода не введена корректировка на тип парковки к аналогу N 3 (которая носит стихийный характер), при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в рамках расчета стоимости единого объекта недвижимости использована величина операционных расходов в размере 24, 2% полезного валового дохода без учета максимального значения 23%. Таким образом эксперту следовало использовать среднюю величину операционных расходов от диапазона, что составит 17%. В рамках этого же подхода при определении рыночной стоимости нежилого помещения экспертом применена ставка капитализации 10, 5% из одного источника, вместе с тем, по данным другого источника ставка капитализации по г. Москве находится в диапазоне 9, 25% до 9, 75%. При расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода экспертом не учтены существенные обстоятельства, оказывающие влияние на итоговый результат рыночной стоимости, договоры аренды и залога не затребованы и не проанализированы.

Изложенное, по мнению подателя жалобы, указывает на то, что заключение эксперта не могло быть положено в основу решения суда, между тем, заявленное административным ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено, а изложенные замечания остались без внимания, ввиду чего заявитель апелляционной жалобы ходатайствует о назначении повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Представитель административного истца в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил отказать в удовлетворении ходатайства административного ответчика о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц, явка которых судом обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию с 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30, 31 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановление Правительства Москвы N 700-пп от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как из кадастровая стоимость, а также статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку Обществу принадлежат на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером N, включенное в упомянутый выше Перечень объектов и расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером N, а также земельный участок с кадастровым номером N.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года и составила: земельного участка с кадастровым номером N - 109 922 495, 54 рубля и объекта капитального строительства - 701 822 075, 12 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 310 850 017, 46 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчеты об оценке, выполненные оценщиком ООО "ФОК" ФИО1, N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года об определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N, а также N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названных отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного ответчика с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта по административному делу N 3а-14/2020 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Холд Инвест Аудит" ФИО2, отчеты, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет: здания - 467 506 426 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 146 643 155 рублей, земельного участка - 244 427 734 рубля.

Ввиду того, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N превышает его кадастровую стоимость, административный истец отказался от административного иска в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении данного объекта.

Разрешая спор в остальной части и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Закона об оценочной деятельности.

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Ссылки в апелляционной жалобе на несоответствие экспертного заключения требованиям законодательства в области оценочной деятельности, поскольку экспертом не учтено местоположение относительно центра города, а также информация по ипотечным договорам и фактическому использованию помещений нежилого здания, указание апеллянта на неверное введение корректировки на наличие парковки, неверного расчета ставки капитализации и операционных расходов судебная коллегия находит необоснованными.

Данные замечания к экспертному заключению были предметом исследования суда первой инстанции, они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых здания и земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Предметом оценки является административно-офисное здание класса "В", 1886 года постройки, год реконструкции 2012, и земельный участок с кадастровым номером N, расположенный на землях населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживания их объектов (эксплуатация зданий, строений, сооружений под производственно-бытовые и складские цели и размещения автобазы).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства (с учетом скидки на торг) составила 173 247 руб./кв.м, что находится в границах диапазона цен предложений единых объектов недвижимости офисной недвижимости, расположенных в ЦАО, который экспертом определен от 191 715 до 267 887 руб./кв.м. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка (с учетом скидки на торг) составила 7 185 руб./кв.м, что находится в границах диапазона рыночных цен единых объектов производственно-складской недвижимости, расположенных в ЮАО, который экспертом определен от 34 294 до 77 693 руб./кв.м.

Необходимости введения в рамках сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости нежилого здания корректировки на местоположение и тип парковки не имелось, так как подобранные аналоги сопоставимы по данным элементам сравнения с оцениваемым зданием.

В рамках доходного подхода при определении чистого операционного дохода для единого объекта недвижимости с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N эксперт принял среднее значение величины операционных расходов для производственно-складской недвижимости г. Москвы по данным справочника расчетных данных СРД-21 (ноябрь 2017 г.) под редакцией Е.Е. Яскевича.

При определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером N в рамках единого исследования рынка при расчете доходным подходом эксперт определилобоснованно не только ставку капитализации, но и показатель доли вакантных площадей с целью соблюдения последовательности и целостности методики определения ключевых показателей рынка офисной недвижимости класса "В".

Следует также учесть, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

В связи с изложенным, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы. Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приведено, судебной коллегией Первого апелляционного суда общей юрисдикции нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела не установлено.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что материалы дела свидетельствуют об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 3 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)