Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 11 февраля 2021 г. по делу N 8Г-31180/2020[88-2928/2021-(88-30254/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.

судей Песоцкого В.В, Ивановой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО13, ФИО14, ФИО1, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО2, ФИО18, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО6, ФИО7, ФИО27, ФИО8, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО9, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ООО "МЕКОМ", ФИО36, ФИО10, ФИО11 о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, по кассационной жалобе с дополнениями к ней ФИО22, кассационным жалобам ФИО12, ФИО25 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 августа 2020 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, судебная коллегия

установила:

департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к вышеуказанным ответчикам о понуждении к заключению договора аренды земельного участка. В обоснование иска указывал, что ответчики являются собственниками нежилых помещений (гаражных боксов) подземной автостоянки с блоком обслуживания населения, расположенной на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 4115 кв.м, по адресу: "адрес". Истцом по заявлению ГСК "Лидер-М" в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, был подготовлен и направлен для подписания всеми правообладателями проект договора аренды земельного участка от N от ДД.ММ.ГГГГ со множественностью лиц на стороне арендатора. Поскольку часть собственников уклоняется от подписания данного договора, просил суд обязать ответчиков заключить с департаментом муниципального имущества администрации Волгограда договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером N N, площадью 4115 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", для размещения подземной автостоянки с блоком обслуживания населения.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ГСК "Лидер-М".

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено в части исковых требований к ответчикам ФИО49, ФИО44, ФИО50, ФИО51, ФИО52 о понуждении к заключению договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с отказом от иска.

В ходе производства по делу судом произведена замена ответчика ФИО53 на ФИО11

Решением Красноармейского районного суда Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества администрации Волгограда отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции отменено с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований. На ответчиков возложена обязанность заключить с департаментом муниципального имущества администрации Волгограда договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером N, площадью 4115 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", для размещения подземной автостоянки с блоком обслуживания населения.

В кассационной жалобе с дополнениями к ней ФИО22, в кассационных жалобах Медведицкий Ю.Ф, ФИО25, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставят вопрос об отмене апелляционного определения с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчики являются собственниками нежилых помещений (гаражных боксов) подземной автостоянки с блоком обслуживания населения, расположенной на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 4 115 кв.м, по адресу: "адрес".

Вышеуказанная подземная автостоянка расположена на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 4115 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "под подземную автостоянку с блоком обслуживания населения".

ДД.ММ.ГГГГ ГСК "Лидер-М" в лице председателя ФИО45 обратился в департамент муниципального имущества администрации Волгограда с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду без проведения торгов.

На основании указанного заявления департаментом подготовлен и направлен в адрес ответчиков проект договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку часть ответчиков отказалась от заключения договора аренды, департамент обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая заявленный спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходил из того, что в установленный законом срок 30 дней со дня получения от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган департамент муниципального имущества администрации Волгограда не направил подписанный проект договора с множественностью лиц на стороне арендатора всем ответчикам, в связи с чем обязанности по подписанию договора аренды у ответчиков в силу положений части 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ не возникло, а также договор не содержит существенных условий - указания на размер обязательств каждого из арендаторов в отношении предмета такого договора аренды земельного участка, в то время как между ними существует спор об этом.

Принимая оспариваемое судебное постановление об отмене решения суда первой инстанции с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке статей 12, 56, 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к положениям статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.п. 1, 2).

По смыслу приведенной правовой нормы, если цена на товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Таким образом, стороны договора обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельном участке, находящемся в собственности субъекта РФ, муниципальной или государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пунктов 1, 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договора аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договора подобных изменений.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п утвержден порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области.

Согласно пункту 2.5 указанного выше Постановления расчет арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, производится по следующей формуле: А = С х Кмд х Кказ, где А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; К мд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; К каз - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Поскольку право собственности на земельный участок не разграничено, а участок предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле, установленной 2.5 Постановления Правительства Волгоградской области от 22 августа 2011 N 469-п: пропорционально площади принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке. Размер арендной платы для каждого арендатора устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в собственности отдельного арендатора, к общей площади помещений в здании, на которые зарегистрированы права в ЕГРП.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен статьей 445 ГК РФ, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой ГК РФ или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Статьи 426 и 429 ГК РФ регламентируют случаи, когда для одной из сторон заключение договора обязательно.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основания и порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания и сооружения.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (часть 1).

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно части 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Пунктом 7 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9).

Таким образом, статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрены два случая, когда уполномоченный орган может обратиться с иском к правообладателям зданий, сооружений или помещений в них о понуждении заключения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Из положений указанных норм следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит не отдельный договор аренды, а единый для всех собственников договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе и тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока. В то же время на уполномоченный орган возложена обязанность обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанный договор аренды земельного участка, заключить такой договор аренды.

Следовательно, подписание договора аренды является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Судом установлено и следует из материалов дела, что направленный истцом в адрес других собственников гаражей-боксов, расположенных на том же земельном участке проект договора аренды этого участка был подписан несколькими правообладателями, соглашения с которыми прошли государственную регистрацию.

Поскольку договор аренды земельного участка не признан недействительным, подписан несколькими арендаторами, а протокол разногласий не был подписан сторонами, требования истца о понуждении ответчиков, как правообладателей здания, не представившего в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды подлежат удовлетворению, поскольку в данном случае у них существует императивная обязанность по вступлению в арендные отношения в качестве одного из арендаторов.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Доводы кассационной жалобы повторяют правовую позицию заявителей при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, являлись предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку судом апелляционной инстанции не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемое судебное постановление отмене либо изменению не подлежит.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 августа 2020 года оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи В.В. Песоцкий

Е.В. Иванова