Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 11 февраля 2021 г. по делу N 8Г-32992/2020[88-4938/2021-(88-32313/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мартыновой Н.Н, судей Егоровой Е.С, Руденко Ф.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО КБ "Центр-Инвест" к Саккиди ХП, Саккиди НН о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, по кассационной жалобе ПАО КБ "Центр-Инвест", поступившей с делом 16 декабря 2020 г, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 октября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Мартыновой Н.Н, выслушав представителя Саккиди Х.П. - Изотову О.И, представителя ПАО КБ "Центр-Инвест" -Витохину Д.М. судебная коллегия

установила:

ПАО КБ "Центр-Инвест" обратилось в суд с иском к Саккиди Х.П, Саккиди Н.Н. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Заочным решением Ленинского районного суда города Краснодара Краснодарского края от 22 января 2019 г. заявленные требования удовлетворены в части.

Суд постановил:расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между ПАО КБ "Центр- Инвест" и Саккиди ХП Взыскать солидарно с Саккиди ХП и Саккиди НН в пользу ПАО КБ "Центр-Инвест" задолженность по кредитному договору в размере 12 322 744, 33 руб.

Обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога по договору купли-продажи домовладения, приобретаемого с использованием кредитных средств банка от ДД.ММ.ГГГГ Nз, а именно: жилой дом, общей площадью 316, 7 кв.м, кадастровый (или условный) N, расположенный по адресу: "адрес", г.-к. Анапа, "адрес"; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 897 кв.м, кадастровый (или условный) N, расположенный по адресу: "адрес", г.-к. Анапа, "адрес", установив начальную продажную цену в размере 16 000 000 руб, способ реализации - с публичных торгов.

Взыскать с Саккиди ХП в пользу ПАО КБ "Центр-Инвест" расходы по оплате госпошлины в размере 33 000 руб. Взыскать с Саккиди НН в пользу ПАО КБ "Центр-Инвест" расходы по оплате госпошлины в размере 33 000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 октября 2020 г, заочное решение Ленинского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 22 января 2019 г. изменено в части установления начальной продажной цены заложенного имущества.

Судом постановлено: установить начальную продажную цену жилого дома, общей площадью 316, 7 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", в размере 13347000 (тринадцать миллионов триста сорок семь тысяч) рублей.

Установить начальную продажную цену земельного участка, категория земель - земли населённых пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 897 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", в размере 7507000 (семь миллионов пятьсот семь тысяч) рублей.

В кассационной жалобе истец просит изменить апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 15 октября 2020 г. в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества, установить начальную продажную цену жилого дома в размере 10 677 600 рублей; земельного участка в размере 6 005 600 рублей.

Ответчик Саккиди Н.Н, надлежащим образом извещённая о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явилась и не сообщила о причине неявки.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

Согласно части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 397.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО КБ "Центр-Инвест" и Саккиди ХП был заключен кредитный договор N, по условиям которого последнему были предоставлены кредитные денежные средства в размере 15000000 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 12% годовых.

Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается договором поручительства физического лица от 19 сентября 2008 г. N 73080151-1п, заключенным между ПАО КБ "Центр-Инвест" и Саккиди Н.Н, а так же договором купли-продажи домовладения, приобретаемого с использованием кредитных средств банка и в соответствии с договором залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Nз. Залоговая стоимость недвижимого имущества определена сторонами в сумме 16 000 000 руб.

Из материалов дела следует, что банк свои обязательства по предоставлению кредита исполнил надлежащим образом и в полном объеме.

В свою очередь, установлено, что Саккиди Х.П. взятые на себя обязательства исполняет ненадлежащим образом, вследствие чего у заемщиков перед банком образовалась задолженность по кредитному договору.

Установив, что ответчики не исполняют надлежащим образом обязательства по кредитному договору, обеспеченному залогом недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Обращая взыскание на заложенное имущество, суд определилначальную продажную цену данного имущества в размере 16 000 000 руб, в соответствии с пунктом 8.2 кредитного договора.

В рамах рассмотрения настоящего дела с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества судом апелляционной инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО "Виктория" N рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 316, 7 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", Витязево, "адрес", определенная в рамках сравнительного подхода, без учета земельного участка составляет: 13347000 руб. Рыночная стоимость земельного участка, площадью 897 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", определенная в рамках сравнительного подхода, округленно, составляет: 7 507 000 руб.

Суд апелляционной инстанции принял указанное заключение эксперта в рамках допустимого и надлежащего доказательства и положил его в основу решения суда, определив стоимость начальную продажную цену заложенного имущества равной 100% рыночной стоимости.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке.

В частности, подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке.

Таким образом, Законом об ипотеке установлены императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества.

Указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Наряду с отчетом оценщика гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

С учетом приведенных выше обстоятельств у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для неприменения положений пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что судом апелляционной инстанции при разрешении данного спора в части определения начальной продажной цены заложенного имущества были существенно нарушены нормы материального права.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационные жалобу, представление с делом, вправе отменить либо изменить постановление суда первой, апелляционной или кассационной инстанций и принять новое судебное постановление, не передавая дело на новое рассмотрение, если допущена ошибка в применении и (или) толковании норм материального права.

Поскольку необходимые для определения размера начальной продажной цены недвижимого имущества обстоятельства установлены, судебная коллегия, принимая во внимание положения статьи 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о разумных сроках судопроизводства, полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, изменить апелляционное определение в части установления размера начальной продажной цены заложенного имущества, принять в приняв новое решение: установить начальную продажную цену жилого дома, общей площадью 316, 7 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", в размере 10 677 600 рублей.

Установить начальную продажную цену земельного участка, категория земель - земли населённых пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 897 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", в размере 6 005 600 рублей.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 октября 2020 г. изменить в части установления начальной продажной цены жилого дома и земельного участка.

Установить начальную продажную цену жилого дома, общей площадью 316, 7 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", в размере 10 677 600 рублей.

Установить начальную продажную цену земельного участка, категория земель - земли населённых пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 897 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", в размере 6 005 600 рублей.

В остальной части апелляционное определение "адрес"вого суда от 15 0ктября 2020 года оставить без изменения.

Председательствующий Н.Н. Мартынова

Судьи Е.С. Егорова

Ф.Г. Руденко