Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 04 марта 2021 г. по делу N 66а-173/2021

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зотовой А.Ф.

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-174/2020 (УИД 23OS0000-01-2019-001724-51) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Техническое Предприятие "Крыловское" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков

по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Техническое Предприятие "Крыловское", департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 26 октября 2020 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав объяснения представителя административного истца Пефтиева И.И, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Техническое Предприятие "Крыловское" (далее - ООО "РТП "Крыловское", административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: N равной их рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных земельных участков. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке от 14 сентября 2019 г. N 214/1/19, выполненным оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Экспертная компания "ФИНЭКА" (далее - ООО "Экспертная компания "ФИНЭКА"), что нарушает права административного истца, являющегося плательщиками земельного налога, расчет которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Решением Краснодарского краевого суда от 26 октября 2020 г, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства в соответствии с главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебных оценочных экспертиз; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 14752000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 10071000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 10953000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 3278000 рублей.

Не согласившись с решением суда, ООО "РТП "Крыловское" подало на него апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить; назначить по административному делу повторную судебную экспертизу. В обоснование указывает, что положенное в основу решения суда экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "Департамент профессиональной оценки" (далее - ООО "Департамент профессиональной оценки") от 6 октября 2020 г. N 839/ДПО ввиду допущенных экспертом грубых нарушений не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, и не является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельных участков.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края в апелляционной жалобе также просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводит доводы, указывающие на то, что кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. В этой связи административным истцом не доказано нарушение его прав оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ судья рассмотрел административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца Пефтиева И.И, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционных жалоб, допросив эксперта Ю, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судья приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административному истцу на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером N, площадью 16348 +/- 90 кв. м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: размещение и эксплуатация зданий и сооружений, расположенный по адресу: "адрес"

- земельный участок с кадастровым номером N, площадью 11722 +/- 76 кв. м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: размещение и эксплуатация зданий и сооружений, расположенный по адресу: "адрес"

- земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2998 +/- 38 кв. м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: размещение и эксплуатация зданий и сооружений, расположенный по адресу: "адрес"

- земельный участок с кадастровым номером N, площадью 10669 +/- 72 кв. м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: размещение и эксплуатация зданий и сооружений, расположенный по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2016 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. N 2640 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 22814778, 36 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 16731279, 48 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 4163232, 66 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 14706149, 60 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 27 января 2017 г.

Принимая во внимание, что ООО "РТП "Крыловское" является собственником вышеуказанных земельных участков, результаты определения их кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

Обязательный порядок досудебного урегулирования данной категории спора для юридических лиц административным истцом соблюден, что подтверждается приложенным к административному исковому заявлению решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Краснодарскому краю N 20/6 от 10 октября 2019 г.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представили отчет от 14 сентября 2019 г. N 214/1/19, выполненный оценщиком ООО "Экспертная компания "ФИНЭКА", из которого следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2016 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 8043200 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 4618500 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 1699900 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 5900000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, исследовав отчет об оценке земельных участков, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценка и право-Юг" (далее - ООО "Оценка и право-Юг").

Согласно заключению эксперта ООО "Оценка и право-Юг" от 24 января 2020 г. N 24011650/2020 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2016 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 16014000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 11483000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 3230000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 10451000 рублей.

Оценив экспертное заключение от 24 января 2020 г. N 24011650/2020, выполненное экспертом ООО "Оценка и право-Юг", и выявив в нем противоречия, ставящие под сомнение правильность и обоснованность выводов эксперта, суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Департамент профессиональной оценки" (далее - ООО "Департамент профессиональной оценки").

Согласно заключению эксперта ООО "Департамент профессиональной оценки" от 29 апреля 2020 г. N 810/ДПО рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2016 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 16269000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 12080000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 3616000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 11106000 рублей.

Ввиду неполноты экспертного заключения, подготовленного по результатам повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости назначения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручил эксперту ООО "Департамент профессиональной оценки" Ю.

Согласно заключению эксперта ООО "Департамент профессиональной оценки" от 6 октября 2020 г. N 839/ДПО рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2016 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 14752000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 10953000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 3278000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 10071000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Департамент профессиональной оценки" Ю. от 6 октября 2020 г. N 839/ДПО.

Удовлетворяя заявленные требования, суд, правильно исходил из того, что представленный административным истцом отчет об оценке от 14 сентября 2019 г. N 214/1/19, выполненный оценщиком ООО "Экспертная компания "ФИНЭКА", а также заключения судебной оценочной экспертизы от 24 января 2020 г. N 24011650/2020, от 29 апреля 2020 г. N 810/ДПО не могут быть признаны допустимыми доказательствами, объективно подтверждающими размер рыночной стоимости земельных участков. Содержащиеся в указанных доказательствах выводы о рыночной стоимости земельных участков опровергнуты заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы. Кроме того, отчет от 14 сентября 2019 г. N 214/1/19 являлся предметом проверки комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю при рассмотрении заявления ООО "РТП "Крыловское" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, решением которой от 10 октября 2019 г. N 20/6 данное заявление отклонено, ввиду несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив экспертное заключение от 6 октября 2020 г. N 839/ДПО, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Проанализировав заключение дополнительной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости земельных участков заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционных жалоб о несогласии с решением суда, суд апелляционной инстанции не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельных участков.

Определение экспертом рыночной стоимости земельных участков с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта экспертизы от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Из экспертного заключения следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки, оснований полагать, что экспертом искажены ценообразующие характеристики, не имеется. Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы административного истца подобранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

Оцениваемые земельные участки в соответствии с видом разрешенного использования экспертом отнесены к индустриальной застройке. Из представленных в экспертном заключении объявлений следует, что объекты-аналоги N 1, N 2, N 3 представлены к продаже для коммерческого использования: объект-аналог N 1 - под строительство магазина; объект-аналог N 2 - под коммерцию или частную застройку; объект-аналог N 3 - для коммерческой деятельности и для ИЖС. Ввиду различия оцениваемых земельных участков по данному ценообразующему фактору с объектами-аналогами экспертом обоснованно применена корректировка на вид разрешенного использования в размере - 30 % в соответствии со справочником оценщика недвижимости (2014 г.).

Корректировка на местоположение в размере - 10 %, примененная к объектам-аналогам N 2 и N 3, экспертом обоснована тем, что объекты экспертизы расположены вблизи центра станицы Крыловская, их окружение представлено частной застройкой, местоположение отнесено к спальному району. При этом объекты-аналоги N 2 и N 3 расположены в центре станицы (район администрации, район центрального рынка), местоположение которых отнесено к историческому центру. Данная корректировка также учитывает коммерческую привлекательность, транспортный и пешеходный поток, что опровергает доводы административного истца об обратном.

Корректировка на площадь экспертом рассчитана на основании методики, опубликованной в журнале "Имущественные отношения", соответствующие расчеты, а также формула и источники информации представлены в экспертном заключении. В указанной части заключение эксперта полностью соответствует пункту 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, при этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Довод апелляционной жалобы административного истца о нарушении экспертом требований пункта 13 ФСО N 3 при применении корректировок (скидка на торг, корректировки на местоположение и вид разрешенного использования) по причине отсутствия анализа значения, определенного экспертным мнением, на соответствие рыночным данным, является несостоятельным, поскольку приведенные корректировки выполнены экспертом на основании экспертных исследований, изложенных в справочнике оценщика недвижимости (2014 г.). Сомнения в обоснованности использования экспертом названного источника информации отсутствуют.

В экспертном заключении приведены основные ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов недвижимости. Использованные в расчетах объекты-аналоги являются единственными предложениями о продаже земельных участков коммерческого назначения в станице Крыловская на дату определения кадастровой стоимости.

Используемая экспертом информация об объектах-аналогах подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, авторами апелляционных жалоб ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, судья не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании заключения эксперта от 6 октября 2020 г. N 839/ДПО.

Оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, для назначения по административному делу повторной судебной экспертизы судом апелляционной инстанции не установлено, что послужило причиной для отказа в удовлетворении соответствующего ходатайства административного истца.

Апелляционные жалобы не содержат обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 26 октября 2020 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Техническое Предприятие "Крыловское", департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Судья