Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 февраля 2021 г. по делу N 33-1345/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио

судей фио, фио

при помощнике судьи фио

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

дело N 2-3220/2019 по апелляционной жалобе наименование организации

на решение Чертановского районного суда адрес от дата, которым постановлено: Признать обременение в виде залога (ипотеки), зарегистрированное дата N N в пользу наименование организации (ранее - наименование организации) квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый N N, назначение: жилое, площадь 38, 7 кв.м, этаж 16 и право требования по закладной от дата отсутствующими. Погасить запись N N от дата об обременении ипотекой (залогом недвижимости) установленной в пользу наименование организации (ранее - наименование организации) на основании договора ипотеки квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый N N, назначение: жилое, площадь 38, 7 кв.м, этаж 16. Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

УСТАНОВИЛА:

фио обратился в суд с иском к наименование организации о признании обременения отсутствующим, ссылаясь на то, что фио на праве собственности принадлежало жилое помещение, расположенное по адресу: адрес. дата между адрес Дельта Кредит" и фио заключен кредитный договор N N с условием обеспечения исполнения обязательств по кредиту залогом. В соответствии с условиями кредитного договора, адрес Дельта Кредит" обязалось предоставить фио кредит на сумму сумма на приобретение в собственность квартиры по договору купли-продажи, а также на ее ремонт и благоустройство. В тот же день, дата, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств N N фио у истца была приобретена в собственность квартира по цене сумма дата в ЕГРН была внесена запись N N о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к фио, а также осуществлена государственная регистрация залога (ипотеки) квартиры в силу закона в пользу наименование организации и оформлена соответствующая закладная от дата. Закладная содержит сведения о государственной регистрации ипотеки в силу закона и о размере обязательства, обеспечиваемого ипотекой, соответствующем общей сумме кредита по кредитному договору. Впоследствии, на основании апелляционного определения Судебной коллегии Московского городского суда от дата, договор купли-продажи недвижимого имущества от дата признан недействительным, право собственности фио на квартиру, расположенную по адресу: адрес, прекращено, за истцом фио признано право собственности на указанную квартиру. Вследствие чего истец полагает, что поскольку договор, влекущий возникновение обременения в виде ипотеки в силу закона, является недействительным, фио не является надлежащим собственником недвижимого имущества, в связи с чем был не вправе передавать его в залог.

Кроме того, истец полагает, что условия кредитного договора и закладной не соответствуют закону, поскольку содержат положения, предусматривающие возникновение ипотеки в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщика по погашению кредита, выданного в сумме, превышающей стоимость приобретения квартиры по договору купли-продажи, также на момент заключения договора в отношении квартиры действовал договор залога, что Банком проверено не было. При этом в соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость квартиры составляет сумма, в таком же размере была оценена залоговая стоимость недвижимого имущества в кредитном договоре. В связи с чем, истец просит признать залог (ипотеку) в пользу наименование организации на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, и права наименование организации на закладную от дата на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес отсутствующими, а соответствующую запись в ЕГРН N N об обременении погашенной.

Истец фио, его представитель по доверенности фио в судебное заседание суда первой инстанции явились, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что кроме изложенных в исковом заявлении фактов, банком не были соблюдены условия кредитования, поскольку первоначальный взнос, согласованный в кредитном досье, внесен не был. При этом, сотрудниками банка должны были быть поставлены под сомнение сведения о доходах фио в размере 2, 4 сумма прописью, поскольку согласно открытым сведениям, прибыль организации за дата составила сумма при численности штата 70 человек. Акт приема-передачи квартиры по кредитному договору должен был быть передан банку, но в силу того, что квартира фио не передавалась, акт приема-передачи в банк представлен не был. Также, согласно кредитному досье, запрос работодателю фио подан дата, а сама заявка на получение кредита дата.

Представитель ответчика наименование организации по доверенности фио в судебное заседание суда первой инстанции явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, согласно которым, поскольку спорная квартира выбыла из владения фио на основании договора, то есть по его воле, последующее признание соответствующей сделки недействительной не может затрагивать залоговых прав залогодержателя, который не знал и не должен был знать об обстоятельствах отчуждения этого имущества, полагая, что право залога сохраняется за добросовестным залогодержателем при применении последствий недействительности сделки, фио намерено осуществил притворную сделку купли-продажи в целях получения денежных средств (л.д. 146-149). Также представитель ответчика полагала доводы истца и его представителя, как об отсутствии проверки в отношении платежеспособности фио, так и самой сделки не состоятельными, а также, что предоставление фио недействительных документов не свидетельствует о недобросовестности залогодержателя.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание суда первой инстанции не обеспечило, об отложении дела не просило, возражений на иск не представило.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик, считая его незаконным и необоснованным.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата решение Чертановского районного суда адрес оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от дата апелляционное определение судебной коллегии по граждански делам Московского городского суда от дата отменено, дело направлено на новое апелляционной рассмотрение.

При новом апелляционном рассмотрении проверив материалы дела, выслушав истца фио, его представителя фио, представителя ответчика фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

В соответствии с ч.ч 1-3 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Согласно ч.1 ст.195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от дата N23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4 ст.1, ч.3 ст.11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемое решение суда данным требованиям закона не отвечает.

В соответствии с п.1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п.2 ст. 335 ГК РФ, право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из общего принципа равенства участников гражданских правоотношений, закрепленной в ст. 1 ГК РФ, и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота, залогодержатель вправе использовать способ защиты своего права залога ссылаясь на собственную добросовестность. В противном случае на добросовестного залогодержателя при отсутствии к тому должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением сторонами сделок при отчуждении имущества требований действующего законодательства.

По смыслу ст. 10 и абзаца 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ, недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 170 притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По делу установлено, что дата между фио (продавец) и фио (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств N N, согласно условиям которого, продавец передает покупателю, а покупатель приобретает в собственность квартиру, расположенную по адресу: адрес с использованием кредитных средств, предоставленных ему наименование организации (кредитор/залогодержатель) по кредитному договору N N от дата.

Согласно п. 1.4, 1.5 договора, недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности, к моменту заключения договора никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременено иными правами третьих лиц.

Цена имущества была определена сторонами в сумма (п. 2.1), которые уплачиваются покупателем за счет кредитных средств (п. 2.2).

Пунктом 4.4 договора установлено, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю по настоящему договору осуществляется одновременно с государственной регистрацией ипотеки.

Так же дата между наименование организации (кредитор) и фио (заемщик), заключен кредитный договор N N, по условиям которого банк предоставил заемщику денежные средства в размере сумма сроком на 242 месяца под 15, 25% годовых с целью приобретения квартиры, расположенной по адресу: адрес по договору купли продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств N N от дата, а также с целью ремонта и благоустройства приобретаемого имущества (л.д. 44-53).

В обеспечение кредита между сторонами кредитного договора достигнуто соглашение об ипотеке недвижимого имущества, стоимость ипотеки определена в размере сумма, в соответствии с отчетом об оценке наименование организации по состоянию на дата (л.д. 54-57), права кредитора удостоверяются закладной.

Права кредитора по данному кредитному договору удостоверены закладной б/н от дата (л.д. 87).

Переход права собственности состоялся, что подтверждается выпиской из ЕГРН, согласно которой фио являлся собственником спорной квартиры, а наименование организации залогодержателем по договору ипотеки (л.д. 13-15, 77).

Решением Чертановского районного суда адрес от дата постановлено: В удовлетворении исковых требований фио к Бабашеву фио о признании недействительной сделкой договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от дата, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: адрес, заключенный между фио и фио; аннулировании записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности фио на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: адрес; возврате в собственность фио квартиры по адресу: адрес, - отказать.

Встречные исковые требования Бабашева фио к фио о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, - удовлетворить.

Признать фио прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес, выселить его из спорного жилого помещения.

Данное решение является основанием для обязания ГУ по вопросам миграции МВД России по адрес снять фио с регистрационного учета из квартиры по указанному адресу

Указанное решение отменено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата, по делу принято новое решение, которым постановлено:

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от дата N N, заключенный между фио и Бабашевым фио.

Прекратить право собственности Бабашева фио на квартиру по адресу: адрес.

Признать за фио право собственности на квартиру по адресу: адрес.

Решение является основанием для погашения записи о регистрации права собственности Бабашева фио на квартиру по адресу: адрес, и регистрации права собственности фио на квартиру по адресу: адрес.

В удовлетворении исковых требований Бабашева фио к фио о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета отказать. (л.д. 58-68).

дата наименование организации прекратил деятельность путем реорганизации в форме присоединения к наименование организации.

Вместе с тем, поскольку проведена реорганизация наименование организации путем присоединения к наименование организации, владельцем закладной является наименование организации, что подтверждается внесением записи о государственной регистрации изменений, вносимых в Устав юридического лица в Единый государственный реестр юридических лиц, каких-либо дополнительных отметок в закладной об этом не требуется.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ипотека подлежала прекращению в силу закона, поскольку договор купли-продажи признан недействительным с момента его заключения, следовательно, оснований для возникновения права залога у наименование организации не имелось. При этом суд указал, что ничтожность договора купли-продажи квартиры свидетельствует о том, что имущество не могло быть предоставлено в обеспечение возврата кредита, в связи с чем, имелись основания для признания обременения квартиры и права требования по закладной отсутствующими, так как запись о регистрации внесена в ЕГРП, а иным способом истец не может защитить свое право на имущество.

С выводами суда первой инстанции о наличии оснований для прекращения залога нельзя согласиться в связи со следующим.

Отменяя апелляционное определение, кассационная инстанция указала, что исходя из предусмотренной законом презумпции добросовестности залогодержателя, выбытия спорной квартиры из владения должника по его воле, необходимо установить конкретные обстоятельства, касающиеся реальной осведомленности наименование организации о порочности отчуждения квартиры, переход права собственности на которую был в установленном порядке зарегистрирован в публичном реестре.

При таких обстоятельствах, исходя смысла абзаца 2 п.2 ст. 335 ГК РФ в контексте ст. 10 ГК РФ, для прекращения залога в рассматриваемом случае необходимо было установить недобросовестность залогодержателя наименование организации, правопреемником которого является наименование организации, однако судом первой инстанции данные положения учтены не были.

Так, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Кредитная организация, являясь профессиональным залогодержателем, при заключении обеспечительных договоров в виде залога в целях проверки качества предлагаемого заемщиком обеспечения и исключения рисков, связанных с кредитованием, исходя из обычаев делового оборота, выполняет документальную проверку прав залогодателя на передаваемое в залог имущество, в частности запрашивает договоры, по которым к залогодателю перешло право собственности, документы, подтверждающие оплату по данным договорам, совершает иные действия, направленные на проверку принадлежности залогового имущества компании, предоставляющей залог. Не проявляя надлежащей осмотрительности, банки тем самым возлагают на себя риски наступления неблагоприятных последствий, связанных с недобросовестным поведением залогодателя.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, с достоверностью свидетельствующие о недобросовестности банка при заключении договора залога, о том, что банк был осведомлен о порочности договора купли-продажи.

Напротив, из материалов дела усматривается, что при заключении договора залога банком было учтено то обстоятельство, что оплата по договору купли-продажи покупателем была произведена в полном объеме, при этом, фио подтвердил, что получил сумму оплаты по договору в размере сумма, указанная сумма соотносится с денежной оценкой объекта недвижимости, указанной в закладной.

То обстоятельство, что при рассмотрении спора о признании сделки недействительной суд апелляционной инстанции иначе оценил обстоятельства оплаты договора купли- продажи, не свидетельствует о недобросовестности банка, поскольку при совершении сделки установленные судебной коллегии обстоятельства не были известны банку.

Из представленных материалов также следует, что при заключении кредитного договора между фио и наименование организации, фио также был заключен договор ипотечного страхования с наименование организации, в частности по данному договору был застрахован риск утраты права собственности на спорную квартиру. Таким образом, наличие договора страхования также является обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредиту.

В силу обычаев делового оборота, при заключении кредитного договора, банком проводилась правовая экспертиза имеющихся у банка правоустанавливающих документов, а также оценка личности залогодателя, доказательств опровергающих отсутствие существенных ограничений или препятствий к совершению сделки, истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что кредитная организация проявила достаточную заботливость, разумную осмотрительность и осторожность, и ею были предприняты все разумные меры для выяснения правомочий фио на передачу в залог имущества и отсутствия правопритязаний третьих лиц на спорное имущество, доказательств, подтверждающих, что банк при заключении договора залога знал о наличии оснований для признания договора купли-продажи недействительным, в материалы дела не представлены.

Довод истца о том, что на спорную квартиру был зарегистрирован залог, что банком проверено не было, материалами дела не подтвержден.

Кроме того, при рассмотрении данного спора следует также учесть и то обстоятельство, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата было установлено, что договор купли-продажи от дата прикрывал залог в виде спорной квартиры, переданный в обеспечение исполнения договора займа.

С учетом изложенного, оснований для признания обременения отсутствующим в данном случае не имеется.

В соответствии с ч. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм закона, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия-

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чертановского районного суда адрес от дата отменить.

В удовлетворении требований фио к наименование организации о признании обременения отсутствующим отказать.

Председательствующий:

Судьи: