Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 09 февраля 2021 г. по делу N 33-5178/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Анашкина А.А.

судей Харитонова Д.М. Колосовой С.И.

при помощнике судьи Сорокиной С.В, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Харитонова Д.М, гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Фер Н.Л. по доверенности Сапова А.В. на решение Черемушкинского районного суда г.Москвы от 05 ноября 2020 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Фер НЛ к Орленко МА об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств - отказать.

УСТАНОВИЛА:

Фер Н.Л. обратилась в суд с иском к Орленко М.А, в котором просила уменьшить покупную цену земельного участка с кадастровым номером *** по договору купли-продажи земельного участка от 21.05.2019 до 1116000 рублей 00 копеек; взыскать с Орленко М.А. денежные средства, в части превышающей покупную цену земельного участка, в размере 3 684 000 рублей 00 копеек, уплаченной по договору купли-продажи земельного участка от 21.05.2019, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 26 920 рублей 00 копеек.

В обоснование своих исковых требований истец указала, что заключила 21.05.2019 года с ответчиком договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером *** (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки), расположенного по адресу: ***.

Пунктом 3 Договора, стороны согласовали стоимость земельного участка в размере 4800000 рублей 00 копеек.

В соответствии с п. 13 Договора, Продавец гарантировал Покупателю, в том числе, что представленные продавцом документы, содержат достоверные данные и продаваемый земельный участок не имеет обременений и скрытых дефектов, не обременен сервитутами, а также отсутствуют основания для установления частного или публичного сервитута на момент заключения Договора. Однако фактически использование земельного участка по его прямому назначению - для индивидуального жилищного строительства, невозможно в связи с его нахождением в охранной зоне магистрального продуктопровода (зоне минимально допустимого расстояния). Согласно письму ООО "Газпром трансгаз Москва" от 26.05.2020 N 01/5796, земельный участок с кадастровым номером *** полностью расположен в пределах минимальных расстояний магистральных газопроводов.

В соответствии с п. 7.15 СП 36.13330.2012 "Магистральные трубопроводы", для газопровода DN 1200 зона минимальных расстояний в обе стороны от оси газопровода до зданий, строений и сооружений составляет 300 м, от газопровода DN 800 - 200 м.

При этом, расстояние от оси газопровода DN 1200 до ближней границы земельного участка ориентировочно составляет 83 м, до дальней - 123 м. Расстояние от оси газопровода DN 800 до ближней границы участка ориентировочно составляет 120 м, до дальней - 160 м.

Следовательно, вся площадь земельного участка расположена в границах минимального расстояния от проходящих магистральных трубопроводов, что не позволяет осуществить строительство. Указанное обстоятельство существовало на момент приобретения земельного участка истцом у ответчика. Обстоятельства, препятствующие строительству дома на указанном земельном участке, были выявлены истом на этапе сбора и получения разрешительной документации на строительство дома. Невозможность возведения дома на приобретенном земельном участке, в соответствии с его разрешенным использованием, существенно снижает ценность самого земельного участка и препятствует истцу в реализации его прав по строительству дома на таком участке.

С целью определения фактической стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, истец обратился к независимому оценщику. В соответствии с отчетом об оценке земельного участка от 03.08.2020 N ***, рыночная стоимость приобретенного истцом участка (с учетом ограничений на строительство) составляет 1116000 рублей 00 копеек, что значительно ниже стоимости, установленной в Договоре купли-продажи земельного участка от 21.05.2019.

В связи с выявленными истцом ограничениями в разрешенном использовании приобретенного земельного участка и установлением фактической рыночной стоимости земельного участка в адрес продавца истцом была направлена претензия с предложением уменьшить покупную стоимость до размера, определенного независимым оценщиком и возвратить уплаченные денежные средства свыше данной стоимости, которая до настоящего времени остается без удовлетворения.

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит по доводам апелляционной жалобы заявитель.

Истец Фер Н.И. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности - Сапову А.В, который доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Ответчик Орленко М.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, доверила представлять свои интересы представителю - адвокату Власовой О.И, которая возражала против доводов апелляционной жалобы и отмены решения суда.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным, постановленным в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, обоснованным, и подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно ст. 554 п. 1 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 460 п. 1 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Статья 2 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении" определяет охранную зону объектов системы газоснабжения как территорию с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, которая проходит вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

В силу п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами, в то время как для охранных зон газопроводов обязательной государственной регистрации законом не предусмотрено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Фер Н.Л. (покупатель) и Орловой М.А. (продавец) был заключен договор кули-продажи земельного участка с кадастровым номером *** от 21.05.2019г.

Пунктом 3 Договора, стороны согласовали стоимость земельного участка в размере 4800 000 рублей 00 копеек.

Согласно п. 13 договора продавец гарантировал покупателю в том числе, что предоставленные на земельный участок документы получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные, что до заключения договора земельный участок никому другому не продан, не подарен, не заложен, не сдан в аренду, безвозмездное пользование, не обременен иными гражданско-правовыми сделками, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, право собственности никем не оспариваются, что участок скрытых дефектов не имеет, границы участка установлены в соответствии с законом (произведено межевание), наложений на иные земельные участки не имеют и никем не оспариваются, земельный участок не обременен сервитутом, а также на дату заключения договора отсутствуют основания для установления частного или публичного сервитута на земельный участок по решению суда или в соответствии с законом.

По акту передачи имущества от 03.06.2019, ответчик передал истцу земельный участок. При этом, истец указала, что ответчик передал ей земельный участок надлежащего качества, а представленные ответчиком документы на земельный участок оформлены надлежащим образом и соответствуют нормам земельного и гражданского законодательства.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из того, что в соответствии с условиями договора и требованиями ст. 460 ГК РФ ответчик передала земельный участок истцу свободным от прав третьих лиц и каких-либо обременений и пришел к выводам, что истцом не представлено допустимых и относимых доказательств того, что переданный ей земельный участок не соответствует условиям договора по качеству или земельный участок имеет какие-либо недостатки, не оговоренные в договоре, все существенные условия сторонами согласованы, условия, указанные в договоре, соответствуют сведениям, указанным в правоустанавливающих документах и ЕГРН, особые условия использования земельного участка не являются обременением, в силу чего не подлежат государственной регистрации, не относятся к существенным условиям договора и не должны быть указаны в договоре купли-продажи, каких-либо доказательств того, что ответчик передал истцу земельный участок ненадлежащего качества или, что на момент заключения договора участок имел скрытые недостатки, истец не представил, поскольку согласно данным Росреестра как на момент заключения договора сторонами, так и на настоящий момент категория земель указанного выше земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуальной жилой застройки следовательно, проданный ответчиком истцу по договору земельный участок полностью соответствует требованиям и закона и условиям договора и что истец не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию о приобретаемом земельном участке в части того, что в отношении проданного земельного участка установлены нормативные ограничения градостроительного плана земельного участка.

Оснований не согласиться с указанными выводами суда не имеется, т.к. они основаны на материалах дела и обстоятельствах дела, установленных в судебном заседании.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Учитывая, что доводы истца не нашли свое подтверждение в судебном заседании, суд законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

В соответствии со ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в нарушение п. 1 ст. 37 ЗК РФ, при заключении сторонами Договора, Ответчик (Продавец) не исполнил обязанность по предоставлению Истцу (Покупателю) информации о существующих ограничениях в использовании приобретаемого земельного участка (ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка), которая могла оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, при этом, неосведомлённость Продавца об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка (нахождении земельного участка в зоне минимальных расстояния до объекта системы газоснабжения) не имеет юридического значения, поскольку ограничение (обременение) земельного участка было установлено в период владения Ответчиком этим имуществом, поэтому при проявлении необходимой степени заботливости и осмотрительности Ответчик мог получить информацию о существующих обременениях (ограничениях) земельного участка в течение срока владения и пользования земельным участком, в том числе перед его отчуждением, несостоятельны и не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку не влияют на правильность выводов суда.

Судебная коллегия отмечает при этом, что с огласно абз. 1 п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и разрешая возникший между сторонами спор, суд правильно указал, что учитывая данные о техническом описании и характеристиках приобретенного истцом земельного участка, истец имел возможность дополнительно ознакомиться с документацией на земельный участок, осмотреть его, а также обратиться с соответствующими запросами в уполномоченные организации до заключения договора. Расположение земельного участка истца в границах зон минимальных расстояний объектов магистрального трубопроводного транспорта не нарушает её права на использование земельного участка по назначению, так как обязательные нормы о правилах застройки уже предусматривают ограничение в использовании территории любого земельного участка вдоль его границ, а наличие охранной зоны объекта газопровода не является обременением объекта недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в Решении суд указал: "Истец имел возможность дополнительно ознакомиться с документацией на земельный участок, осмотреть его, а также обратиться с соответствующими запросами в уполномоченные организации до заключения договора", однако в целях проявления должной осмотрительности при совершении сделки, Истец, не являясь на момент совершения сделки правообладателем земельного участка, самостоятельно получить информацию о существующих ограничениях не мог в силу отсутствия вблизи приобретаемого земельного участка информационных табличек о наличии поблизости магистрального газопровода, имеющего охранную зону, в пределах которой находится приобретенный земельный участок, а также отсутствия соответствующих сведений в ЕГРН и представленных Продавцом документов. Обязанность уведомить Истца перед заключением сделки об ограничении использования возложена на Продавца - Ответчика, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку не указывают на неправильность решения суда и не опровергают выводы суда.

Доводы апелляционной жалобы о том, что и стцом, земельный участок приобретался с целью дальнейшего возведения на нем дома, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, указанным в представленных документах Ответчиком, а в дальнейшем, после заключения договора купли-продажи земельного участка, были выявлены препятствия Истцу в реализации данного права, ввиду установленных ограничений в использовании данного земельного участка, данные обстоятельства для Истца являются существенными, т.к. приводят к невозможности реализации целей Истца, преследуемых при приобретении земельного участка, обстоятельства, препятствующие строительству дома на указанном земельном участке, были выявлены Истцом на этапе сбора и получения разрешительной документации на строительство дома, н евозможность возведения дома на приобретенном земельном участке, в соответствии с его разрешенным использованием, существенно снижает ценность самого земельного участка и препятствует Покупателю в реализации его прав по строительству дома на таком участке, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку не опровергают выводы суда, поскольку б ыли предметом судебного разбирательства, получили надлежащую правовую оценку суда, не согласиться с которой у судебной коллегии нет оснований.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Учитывая вышеизложенное, заявленные истцом доводы не указывают на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и на наличие предусмотренных п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации РФ оснований для уменьшения покупной цены земельного участка и возмещения причиненных истцу убытков и поэтому не являются основаниями для уменьшения покупной цены земельного участка и следовательно для отмены решения суда.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 05 ноября 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи