Решение Московского городского суда от 15 февраля 2021 г. по делу N 3а-0119/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "ИНТЕКО" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

АО "ИНТЕКО" обратилось с административным иском в Московский городской суд об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 9171 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 124 667 129 руб. на основании отчета N 158-08/2020 от 25 августа 2020 года, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "КГ "ВСК".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 1 682 114 647, 41 руб.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца по доверенности С в судебное заседание явился. Заявленные требования о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания на основании отчета N 158-08/2020 от 25 августа 2020 года, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "КГ "ВСК", поддержал. Против результатов судебной экспертизы не возражал.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы М в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером * общей площадью 9171 кв.м, расположенное по адресу: **, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1, л.д. 13-16).

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 682 114 647, 41 руб. (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 17).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности общества как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец 09 сентября 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО "ИНТЕКО" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания представило отчет об оценке N 158-08/2020 от 25 августа 2020 года, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "КГ "ВСК".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза-Н" - П.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 9171 кв.м, расположенного по адресу: **, составляет 1 338 100 973 рубля.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "КГ "ВСК", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного, затратного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Вместе с тем, представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего от Департамента городского имущества города Москвы поступили письменные возражения и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Экспертом П представлены письменные пояснения на указанные возражения.

Эксперт пояснил, что в рамках сравнительного подхода используемые цены предложений объектов-аналогов в диапазоне 146 794, 00 - 257 436, 00 руб./кв.м (для административного здания и земельного участка) выбирались им по принципу наибольшего соответствия основным ценообразующим факторам. Величина стоимости 1 кв.м в 397 360, 0 руб./кв.м офисных помещений (в пределах Садового кольца), указанная в возражениях Департамента городского имущества города Москвы, характеризует лишь средний уровень цен по всем территориально-ценовым зонам в пределах всего Садового кольца, т.е. стоимость объектов без учета места расположения, возможности скидки на торг (до 11-13% по СРД N21), объектов различных площадей, типов и классов объектов, площадей земельных участков, вида прав их использования (право собственности или право долгосрочной аренды), доли стоимостей земельных участков в стоимости единого объекта недвижимости (диапазон достаточно широк - 12-35% от стоимости ЕОН) и других важных ценообразующих факторов, которые не отражаются и не характеризуются средними показателями.

Указал также, что в своих расчетах при расчете прибыли предпринимателя опирается на коллективное экспертное мнение оценщиков - Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики для доходного подхода. Авторы: Лейфер Л.А, Крайникова Т.В, Нижний Новгород, 2017. Правильность выбора экспертом указанного в заключении значения прибыли подтверждается итогами расчетов в рамках трех подходов: отличие результата, полученного в рамках затратного подхода, весьма незначительно - со сравнительным подходом разница составила -0, 4%, с доходным - +2, 7%.

Для большей объективности расчетов экспертом произведена выборка площадей, потенциально востребованных для сдачи в аренду по отдельно стоящим зданиям. Экспертом предполагается использование помещений исследуемого объекта блоками, поскольку это является наиболее ликвидным и эффективным вариантом использования площадей. Все пояснения по данному вопросу представлены на стр. 83 Заключения.

Анализ соответствия используемой в расчётах ставки капитализации приведен на странице 38 заключения: оценка ставки капитализации на уровне 10, 0 - 10, 5% (прогнозное значение на 1 кв. 2018 г, дата оценки - 01.01.2018 г, таким, образом данный диапазон носит лишь прогнозный средний уровень ставок).

Согласно аналитическим данным компании JLL (Источник информации: http://www.jll.ru/russia/ru-ru/Research/Moscow_Investment_Report_Q4_2017_rus.pdf), среднее значение ставки капитализации офисных и торговых помещений в Москве составляет 9, 75%, на конец 2017 г. Средний показатель доходности по данным общих аналитических обзоров, на которые ссылается Департамент, по мнению эксперта, может рассматриваться лишь как альтернативный, и не подтвержденный аналитическими расчетами и выводами, а именно, как применение данного показателя соответствует инвестиционным ожиданиям потенциального собственника, в том числе, рискам недополучения доходов.

Экспертом даны письменные ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Проанализировав экспертное заключение, возражения Департамента городского имущества города Москвы, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства представителя Департамента городского имущества города Москвы о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 9171 кв.м, расположенного по адресу: **, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 09 сентября 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 9171 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 338 100 973 рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 09 сентября 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 26 февраля 2021 года