Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 06 апреля 2021 г. по делу N 8Г-5787/2021[88-7216/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Осиповой С.К, судей Арзамасовой Л.В, Петровой И.И, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационные жалобы уполномоченного лица Мирасова И.А, Администрации сельского поселения Абитовского сельсовета Мелеузовского района Республики Башкортостан и ООО "Агрофирма "Идель" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N по иску ОАО "Зирганская МТС" к Администрации сельского поселения Абитовский сельсовет Мелеузовского района Республики Башкортостан, собственникам земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок в лице уполномоченного Мирасова И.А. об оспаривании решения общего собрания собственников.

Заслушав доклад судьи Осиповой С.К, выслушав объяснения представителя Администрации сельского поселения Абитовского сельсовета Мелеузовского района Республики Башкортостан - ФИО3, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя Мирасова И.А. - ФИО4, по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержавших доводы кассационных жалоб и представителя ОАО "Зирганская МТС" - ФИО5, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражавшего против доводов кассационных жалоб, участвующих в судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи при содействии Ленинского районного суда г.Уфы проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО "Зирганская МТС" в лице конкурсного управляющего ФИО6 обратилось в суд с исковым заявлением, к Администрации сельского поселения Абитовский сельсовет Мелеузовского района Республики Башкортостан, собственникам земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок в лице уполномоченного Мирасова И.А, и с учетом уточнений, просило признать недействительным решения по вопросам повестки дня 2, 3, 4 повторного общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер N, оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГГГ

Требования мотивированы тем, что между собственниками земельных долей (паев) в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N и ОАО "Зирганская МТС" ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды установлен на 10 лет. На повторном общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ, собственниками земельного участка принято решение прекратить договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, обязать уполномоченное общим собранием лицо подать заявление в Управление Росреестра по Республике Башкортостан о прекращении действующего договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ

Истец полагает, что решения по вопросам повестки дня 2, 3 и 4 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, приняты с существенным нарушением ст.ст. 181.2, 181.4, 181.5 ГК РФ и подлежат признанию недействительными. Так, решением общего собрания участников долевой собственности на земельный участок принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, и является ничтожным, поскольку арендодатель самостоятельно без обращения в суд принял решение о досрочном расторжении договора аренды. Вопрос о досрочном прекращении договора аренды между собственниками земельного участка и ОАО "Зирганская МТС", последующее заключение договора аренды с иным лицом и наделением на то полномочиями Мирасова И.А. не входит в компетенцию общего собрания участников долевой собственности, а может быть разрешен только судом.

Также решения общего собрания приняты при нарушении требований закона, допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющие на волеизъявление участников собрания.

Решением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ОАО "Зирганская МТС" отказано.

Апелляционным определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ отменено, принято по делу новое решение, которым признаны недействительными решения собрания по 2, 3 и 4 вопросам повестки дня.

В кассационных жалобах уполномоченным лицом Мирасовым И.А, Администрацией сельского поселения Абитовского сельсовета Мелеузовского района Республики Башкортостан и ООО "Агрофирма "Идель" поставлен вопрос об отмене состоявшегося апелляционного определения как незаконного.

В судебном заседании кассационной инстанции, назначенном на ДД.ММ.ГГГГ в 10 час.45 мин. объявлен перерыв до ДД.ММ.ГГГГ 10 час.45 мин.

Проверив материалы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении настоящего дела допущены судом апелляционной инстанции.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей (паев) в праве долевой собственности на земельный участок - (арендодатели) и ОАО "Зирганская МТС" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, общей площадью 2702, 2 га.

В силу п. 2.1 Договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. По истечении срока действия договора он может быть заключен на новый срок по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях (пункт 2.2 Договора). Дата государственной регистрации договора - ДД.ММ.ГГГГ

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ ОАО "Зирганская МТС" было признано несостоятельным (банкротом). ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был передан в субаренду ООО "Основа- Агро".

Судом установлено, что из-за введения процедуры банкротства, ОАО "Зирганская МТС" прекратило хозяйственную деятельность, земельный участок не обрабатывался, посевные работы не проводились, арендатор перестал исполнять обязанности по оплате арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ арендодатель направил уведомление ОАО "Зирганская МТС", которое было получено представителем арендатора ДД.ММ.ГГГГ Из содержания данного уведомления следует, что, поскольку в отношении арендатора введена процедура конкурсного производства, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, участники общей долевой собственности заявили о прекращении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, об отзыве преимущественного права на заключение договора на новый срок и своем намерении не заключать новый договор аренды с ОАО "Зирганская МТС".

Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по инициативе администрации сельского поселения Абитовский сельсовет проведено повторное общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N. На общем собрании присутствовали 115 участников долевой собственности, владеющих в сумме 117, 49 долями, что составляет 46, 13% от общего количества долей в праве на земельный участок.

Также на собрании присутствовали директор ООО АФ "Идель" ФИО7, директор МБУ "Мелеузовский информационно- консультационный центр" ФИО8, юрист-консультант МБУ "Мелеузовский информационно-консультационный центр" ФИО9

По второму вопросу повестки дня общим голосованием единогласно принято решение: "В связи с процедурой банкротства в отношении ОАО "Зирганская МТС" и окончанием срока действия действующего договора аренды прекратить договор аренды N б/н от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером N с ДД.ММ.ГГГГ, обязать уполномоченное лицо общим собранием лицо подать заявление в Управление Росреестра по Республике Башкортостан о прекращении действующего договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N б/н с ДД.ММ.ГГГГ".

По третьему вопросу повестки дня большинством голосов принято решение: "Передать в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N ООО АФ "Идель" сроком на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ".

По четвертому вопросу повестки дня общим голосованием единогласно принято решение избрать Мирасова И.А. лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности действовать по вопросам, оговоренным в повестке дня.

После чего Мирасовым И.А. направлено конкурсному управляющему ОАО "Зирганская МТС" ФИО6 уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о принятых решениях на собрании от ДД.ММ.ГГГГ, а также сообщено, что по истечении срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ договор не будет заключен на новый срок. Уведомление получено истцом ДД.ММ.ГГГГ

До получения указанного уведомления ОАО "Зирганская МТС" направлено в адрес сельского поселения Абитовский сельсовет, а также Мирасова И.А. уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о его намерении заключить договор аренды земельного участка на тех же условиях сроком на 10 лет.

ДД.ММ.ГГГГ истцом получен ответ об отказе в заявлении о намерении заключить новый договор аренды земельного участка.

Разрешая спор, оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 181.1 - 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку нарушений в порядке созыва участников долевой собственности, проведения собрания, а также нарушение прав истца, не установлено.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами суда первой инстанции не согласился.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено вступление его в силу с момента государственной регистрации, которая была произведена ДД.ММ.ГГГГ и пришел к выводу, что общим собранием фактически принято решение о досрочном расторжении договора аренды до истечения срока его действия, что согласно условиям договора допускается только по решению суда, а поэтому решение по второму вопросу принято общим собранием, не относящемуся к его компетенции.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что данные выводы суда апелляционной инстанции сделаны с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя, в силу следующего.

Часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что решение должно быть законным и обоснованным.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пп. 2 и 3 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

С учетом изложенного правильное рассмотрение дела невозможно без определения и установления всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Исходя из приведенных положений, факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора.

В материалах дела имеется акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, являющийся приложением N к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого земельный участок собственниками был передан ОАО "Зирганская МТС" в день заключения договора.

Также согласно пояснений представителей ответчиков, ОАО "Зирганская МТС" фактическое использование земельного участка началось именно после передачи земельного участка, и весной 2010 года (до государственной регистрации договора аренды) истцом уже были произведены сельскохозяйственные работы на данном земельном участке.

Данные обстоятельства стороной истца не опровергнуты.

Кроме того, приходя к выводу о том, что общим собранием принято решение о расторжении договора аренды по основаниям п. 2 ст. 450 ГК РФ, судом апелляционной инстанции оставлено без внимания то обстоятельство, что собственники рассмотрели и приняли решение по вопросу N о прекращении договора аренды, в связи с истечением срока аренды. Доказательств, что волеизъявление арендодателей было направлено на решение вопроса о досрочном расторжении договора аренды не предоставлено.

Из материалов дела следует, что до проведения общего собрания участники долевой собственности направили в адрес ОАО "Зирганская МТС" уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении договора аренды и об отзыве преимущественного права на заключение договора именно на новый срок.

Также судом первой инстанции установлено, что принятое общим собранием решение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия с ДД.ММ.ГГГГ не привело к нарушению прав истца.

Так из уведомления Управления Росреестра по Республике Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что с ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена регистрация соглашения о расторжении договора, не связанного с отчуждением имущества в отношении земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ, так как согласно сведениям ЕГРН срок аренды на данный момент не истек.

Таким образом, договор аренды не был расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку государственная регистрация была приостановлена.

Фактически договор аренды прекращен по истечении срока его действия, при это стороны арендодателя предварительно за 3 месяца предупредила о нежелании заключать новый договор на другой срок.

Выводы суда об отсутствии нарушений прав истца, судом апелляционной инстанции не опровергнуты.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что приведенные выше требования закона и указания Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела выполнены не были, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 2 декабря 2020 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий подпись С.К.Осипова

Судьи подпись Л.В.Арзамасова

подпись И.И.Петрова