Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 09 марта 2021 г. по делу N 66а-1286/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Васильевой Т.И, Синьковской Л.Г, при секретаре Молчановой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-4365/2020 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 23 декабря 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление Травянова К.И, общества с ограниченной ответственностью "Глория" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И, объяснения представителя административных истцов Травянова К.И. и ООО "Глория" по доверенности Логвинова А.А, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Травянов К.И, общество с ограниченной ответственностью "Глория" (далее - ООО "Глория") обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просили установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной по состоянию на 1 января 2018 года:

- здания с кадастровым номером N, назначение - нежилое здание, общей площадью 749, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 74 569 447 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли поселений, вид разрешенного использования - для эксплуатации магазина смешанных товаров, общей площадью 3 000 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", в размере 88 278 801 рублей.

В обоснование требований административный истец указал на нарушение его прав как плательщиков налога на имущество, арендных платежей, поскольку используемая для расчета налога и арендной платы кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N в отношении нежилого здания с кадастровым номером N в размере "... " рублей 41 копейка, земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рублей, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО " В." N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 23 декабря 2020 года административные исковые требования Травянова К.И. и ООО "Глория" удовлетворены. Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года: нежилого здания с кадастровым номером N в размере 74 569 447 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 88 278 801 рубль. С Травянова К.И. и ООО "Глория" в пользу ООО " Ц.Д.К." в равных долях взысканы судебные расходы в размере 175 000 рублей по оплате экспертизы.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность довода административных истцов о нарушении их интересов необоснованным завышением налоговых и арендных платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Требования административного истца направлены на уменьшение императивно установленных обязательных платежей, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти. Судом перед экспертом не были поставлены вопросы о допущенных в отчете оценщика нарушениях, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Кроме того, арендатор земельного участка не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости.

Также суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку в рамках заключения отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок/предложений на земельные участки из сегмента рынка объекта исследования, с указанием интервала значений цен предложений на сопоставимые объекты; в заключении отсутствуют результаты сопоставления параметрических характеристик объектов недвижимости при выборе объектов-аналогов; цены предложений объектов-аналогов ниже рыночных на 30%; в рамках сравнительного подхода при корректировке стоимости единого объекта недвижимости не учтена плотность застройки; отсутствует подтвержденная информация о фактическом использовании площадей объекта исследования, анализ бухгалтерской отчетности по существующим арендным договорам; в рамках доходного подхода полученная рыночная стоимость земельного участка не скорректирована на вид права. Судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших об отложении рассмотрения дела.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела усматривается, что Травянов К.И, Михеев А.В. являются собственниками здания с кадастровым номером N, назначение - нежилое здание, общей площадью 749, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года N).

В соответствии с главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Законом города Москвы от 19 ноября 2014 года N51 "О налоге на имущество физических лиц" административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кроме того, согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года N ООО "Глория" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли поселений, вид разрешенного использования - для эксплуатации магазина смешанных товаров, общей площадью 3 000 кв. м, расположенный по адресу: "адрес".

Согласно условиям договора аренды земли размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованных выше объектов недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" и по состоянию на 1 января 2018 года составляет: нежилого здания с кадастровым номером N - "... " рублей 41 копейка, земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 3, 4 июля 2019 года N); на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых и арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административные истцы представили отчет об оценке рыночной стоимости ООО " В." N от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла: нежилого здания с кадастровым номером N - "... " рубль с учетом НДС, "... " рублей без учета НДС, земельного участка с кадастровым номером N - "... " рубль.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета по административному делу и по ходатайству административного истца судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Доводы апелляционной жалобы о некорректности и неполноте постановленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку представитель административного ответчика не был лишен возможности предложить свои варианты вопросов. Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Заключением эксперта ООО " Р." N от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено несоответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года: нежилого здания с кадастровым номером N в размере "... " рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рублей.

В связи с отсутствием у эксперта квалификационного аттестата по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта ООО " Ц.Д.К." N от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчетов, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года: нежилого здания с кадастровым номером N в размере "... " рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рубль.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании заключения повторной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный и доходный подходы) и проведенные расчеты, мотивированный отказ от применения затратного подхода, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы эксперта.

Так, вопреки утверждению апелляционной жалобы экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка офисной, торговой недвижимости в г. Москве, земельных участков в г. Москве, проведено сопоставления по основным параметрическим характеристикам объектов, определен сегмент рынка объектов исследования, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектом исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. Выводы эксперта должным образом мотивированы, использованные сведения об объектах-аналогах подтверждены приложенными к заключению материалами. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Административным ответчиком не представлено каких-либо достоверных сведений о том, что стоимость объектов-аналогов значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости; их размер с учетом их характеристик соответствует диапазону цен, установленному в проведенном экспертом исследовании. Приведенные в тексте жалобы сведения о рыночных ценах не свидетельствуют о репрезентативности произведенной выборки, среднерыночная цена о неверности выводов эксперта не свидетельствует.

Плотность застройки не имеет существенной значимости при определении рыночной стоимости нежилого здания, имеющего офисное назначение. Вывод эксперта об отсутствии избыточной площади мотивирован и соответствует материалам дела.

Отсутствие корректировки на вид права в отношении земельного участка в рамках доходного подхода обусловлено несущественностью названного фактора как ценообразующего при расчете доходности улучшений, расположенных на земельном участке.

Довод о том, что эксперт должен был проанализировать и использовать в расчетах в рамках доходного подхода фактический размер арендной ставки исходя из условий действующих договоров аренды подлежит отклонению. Размер арендной ставки был определен расчетным способом исходя из условий рынка, что не противоречит действующим стандартам оценки. Данных, указывающих на то, что использование фактической арендной ставки существенным образом повлияло на итоговый результат, не имеется.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имелось.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 23 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи