Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 марта 2021 г. по делу N 66а-417/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Сиротиной Е.С, Сафонова К.С, при секретаре Беляк В.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 26OS0000-04-2020-000405-16 по административному исковому заявлению акционерного общества "Оптрон-Ставрополь" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, по апелляционной жалобе администрации города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 4 декабря 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Оптрон-Ставрополь" (далее также - АО "Оптрон", общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года:

земельного участка с кадастровым номером N (общая долевая собственность 8 275/10 000), площадью 44 407 +/- 74 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - территория завода, находящегося по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости в размере 25 639 000, 00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 127+/-27 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - территория завода, находящегося по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 4 217 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных земельных участков в размере 96 005 713, 65 рублей и 13 561 501, 80 рублей соответственно существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника названных объектов недвижимости и плательщика налога на имущество организаций.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца Кузьминов О.И. поддержал административные исковые требования, просил их удовлетворить с учетом выводов судебной оценочной экспертизы ООО "Арбитраж" от 9 ноября 2020 года N ЭЗ 215/2020.

Представители ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" Сахарова В.Э. и администрации города Ставрополя Карпенко А.А. против удовлетворения иска возражали.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание первой инстанции не явились.

Решением Ставропольского краевого суда от 4 декабря 2020 года административные исковые требования АО "Оптрон" удовлетворены - по состоянию на 1 января 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 42 322 000, 00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 419 000, 00 рублей. Дата подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости определена судом 23 сентября 2020 года.

В апелляционной жалобе администрация города Ставрополя просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду несоответствия экспертного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Административным истцом в лице представителя Кузьминова О.И. поданы письменные возражения относительно апелляционной жалобы.

В судебное заседание апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что АО "Оптрон" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N и N на основании договоров купли-продажи N 48 от 3 сентября 2015 года и N 49 от 8 сентября 2015 года, свидетельств о государственной регистрации права от 16 октября 2015 года, от 15 октября 2015 года.

Следовательно, судом первой инстанции верно указано, что результаты определения кадастровой стоимости данных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, наделяют его правом обратиться в суд с настоящим административным иском.

Проведение государственной кадастровой оценки и определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе, земельных участков из категории земель населенных пунктов, на территории Ставропольского края в 2019 году в порядке реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании постановления Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае", приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 3 октября 2018 года N 690 осуществлено государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года, согласно которым кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N составила 96 005 713, 65 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером N составила 13 561 501, 80 рублей, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 17 июня 2020 года N 26/ИСХ/20-338247, N 26/ИСХ/20-337776.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельных участков представлен отчет об оценке N КС 099/2020, выполненный 2 июня 2020 года оценщиком индивидуальным предпринимателем Шуруповым Д.А, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 25 639 000, 00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N в размере 4 217 000, 00 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке, принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной в данном отчете, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости спорных земельных участков.

Согласно заключению эксперта ООО "Арбитраж" ФИО13 от 9 ноября 2020 года N ЭЗ 215/2020 по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 42 322 000, 00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 419 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости согласно вышеуказанному экспертному заключению.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом первой инстанции и судебной коллегией выявлено несоответствие отчета об оценке N КС 099/2020 от 2 июня 2020 года, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем Шуруповым Д.А, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Отчет об оценке N КС 099/2020 от 2 июня 2020 года опровергнут содержанием заключения эксперта ООО "Арбитраж" ФИО14 от 9 ноября 2020 года N ЭЗ 215/2020 и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объектов недвижимости.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение эксперта ООО "Арбитраж" ФИО15. от 9 ноября 2020 года N ЭЗ 215/2020 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков.

Исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", имеющим стаж работы в области оценки порядка 8 лет, являющимся действующим членом Некоммерческого партнерства СРО "Деловой Союз Оценщиков", обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим ответственность, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем имеется подписка.

Вопреки доводам представителя административного истца, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, выводы о рыночной стоимости земельных участков сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение, поддержанное экспертом при даче пояснений в суде первой инстанции, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж) мотивировано и корректно, отказ от применения других подходов обоснован.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков в рассматриваемом периоде, по результатам которого сделан вывод о его неактивности. Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из функционального назначения недвижимости - промышленная недвижимость, коммерческого назначения, определилнаиболее эффективное использование объектов как продолжение текущего использования. Противоречий в названной части между сегментами рынка оцениваемых объектов и рынка объектов-аналогов не имеется, учитывая, что сегмент рынка земельных участков коммерческого назначения включает в себя как земельные участки под индустриальную, так и под офисно-торговую застройку.

Таким образом, приведенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки по спорному сегменту, каждый использованный объект-аналог сопоставлен с объектами оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего установления стоимости объектов недвижимости, что отвечает требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом определены такие ценообразующие факторы, как передаваемые имущественные права, условия продажи, состояние рынка, местоположение, общая площадь, расположение относительно красной линии, возможность подключения инженерных коммуникаций к участку, вид разрешенного использования.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" различия объектов экспертизы и объектов-аналогов скорректированы с использованием Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. (2018 год) следующим образом.

Так, при оценке земельного участка с кадастровым номером N экспертом применены корректировки на торг -18 % в среднем диапазоне значений для неактивного рынка, на площадь -22%, на имущественные права 33% к аналогам N 1, N 2 и N 4, на назначение участка к аналогу N 5 применена корректировка -19%, на расположение относительно автомагистралей к аналогам N 3 и N 4 в размере 25%.

При оценке земельного участка с кадастровым номером N применены корректировки на торг -18 % в среднем диапазоне значений для неактивного рынка, на имущественные права 33% к аналогам N 1, N 2 и N 4, на назначение участка к аналогу N 5 применена корректировка -19%, на расположение относительно автомагистралей к аналогам N 1 и N 2 в размере 20%.

Данные сведения подтверждены и проверяемы, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде скриншотов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. При определении стоимости объектов сравнительным подходом эксперт проверял и уточнял содержащиеся в объявлениях о продаже земельных участков сведения посредством дозвона, публичной кадастровой карты. В частности, в отношении объекта-аналога N 2 экспертом была выявлена опечатка в адресе в объявлении, однако, учитывая совпадение сведений о кадастровом номере данного земельного участка в объявлении (приложен скриншот) и в публичной кадастровой карте, его использование в качестве аналога оправдано и не вводит в заблуждение.

Различия подобранных экспертом аналогов по площади обусловлено ретроспективной датой оценки, ограниченностью их количества, неактивностью рынка, что обоснованно повлекло применение корректировки и не свидетельствует о нарушении требований пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Доводы апелляционной жалобы о наличии в заключении вводящих в заблуждение противоречий между применением корректировки к объекту-аналогу N 4 на вид разрешенного использования "земельный участок для размещения гаражей и автостоянки" в размере -19% и его отнесением к классу земель "под индустриальную застройку" являются несостоятельными, поскольку таблица соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования использована экспертом из указанного выше Справочника оценщика недвижимости, показывает лишь примерное соответствие, дополнительно разделенное экспертом на подгруппы, в данном случае на земли индустриального назначения и земли под придорожный сервис, что позволило более точно обеспечить сопоставимость аналога с оцениваемым объектом посредством применения соответствующей корректировки.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

При этом, в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 4 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное определение составлено 2 апреля 2021 года.

Председательствующий

Судьи