Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 06 апреля 2021 г. по делу N 66а-437/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Сиротиной Е.С, Брянцевой Н.В, при ведении протокола помощником судьи Беляк В.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело УИД N 26OS0000-04-2020-000348-90 по административному исковому заявлению Шепелева Сергея Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе администрации города Невинномысска Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 17 декабря 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено, распределены судебные расходы.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителя административного истца Тимофеевой Н.А, представителя заинтересованного лица - администрации города Невинномысска Ставропольского края Полезновой А.В, эксперта ФИО19 судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Шепелев С.В. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года:

нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2 913, 6 кв.м, наименование - теплая автостоянка (незавершенное строительство консервного цеха), расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости в размере 11 511 600, 00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 463 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 6 320 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости в размере 27 262 162, 51 рублей и 17 127 565, 84 рубля соответственно существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и плательщика налога на имущество.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца Тимофеева Н.А. поддержала административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы просила по состоянию на 1 января 2019 года установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 13 148 000, 00 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 002 000, 00 рублей.

Представители министерства имущественных отношений Ставропольского края Марченко К.С, государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" Рыжикова Г.В. против удовлетворения иска возражали.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание первой инстанции не явились.

Решением Ставропольского краевого суда от 17 декабря 2020 года административные исковые требования Шепелева С.В. удовлетворены, по состоянию на 1 января 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 13 148 000, 00 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 002 000, 00 рублей. С административного истца в пользу ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис" взысканы расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 80 000, 00 рублей.

В апелляционной жалобе администрация города Невинномысска Ставропольского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду несоответствия экспертного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Выражает несогласие с подбором экспертом объектов-аналогов ввиду их несопоставимости с объектами оценки, использования о них информации, не отвечающей критериям достоверности, достаточности, что привело к определению неверной и необоснованной рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания, влечет нарушение права муниципального образования на получение налоговых платежей.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель апеллянта Полезнова А.В. жалобу поддержала по изложенным в ней доводам.

Представитель административного истца Тимофеева Н.А. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, выразила согласие с заключением эксперта и судебным актом.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, допросив эксперта, поддержавшего выводы экспертного заключения в полном объеме, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

В силу положений подпункта 6 пункта 1 статьи 401, статьи 402, части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации здания, строения, сооружения, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, относятся к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц, их налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости, указанной в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что Шепелев С.В. является собственником (общая совместная собственность) нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2 913, 6 кв.м, наименование - теплая автостоянка (незавершенное строительство консервного цеха) и земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 463 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для предпринимательской деятельности, расположенных по адресу: "адрес" право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 30 октября 2007 года и 19 января 2016 года соответственно.

Следовательно, судом первой инстанции верно указано, что результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, наделяют его правом обратиться в суд с настоящим административным иском.

Проведение государственной кадастровой оценки и определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края в 2019 году в порядке реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании постановления Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае", приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 3 октября 2018 года N 690 осуществлено государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года, согласно которому кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составила:

в отношении нежилого здания с кадастровым номером N в размере 27 262 162, 51 рубль, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года;

в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере 17 127 565, 84 рубля, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости представлен отчет об оценке N КС 150/2020 от 29 июля 2020 года, выполненный независимым оценщиком ИП Шуруповым Д.А, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 11 511 600, 00 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 320 000, 00 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов недвижимости, ее значительного расхождения с кадастровой стоимостью, по ходатайству представителя административного истца судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис" ФИО16 от 27 ноября 2020 года N О 27-11-2020 по состоянию на 1 января 2019 года определена рыночная стоимость нежилого здания в размере 13 148 000, 00 рублей, земельного участка в размере 7 002 000, 00 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта от 27 ноября 2020 года N О 27-11-2020.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом первой инстанции и судебной коллегией выявлено несоответствие отчета об оценке N КС 150/2020 от 29 июля 2020 года, выполненного независимым оценщиком ИП Шуруповым Д.А, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", опровергнут содержанием заключения эксперта от 27 ноября 2020 года N О 27-11-2020 и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объектов.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение эксперта ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис" ФИО17 от 27 ноября 2020 года N О 27-11-2020 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики.

Определение рыночной стоимости нежилого здания осуществлено с использованием доходного (методом прямой капитализации), затратного (методом сравнительной единицы) и сравнительного (методом сравнения продаж) подходов, в заключении приведено подробное описание их применения в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" и "Оценка недвижимости (ФСО N7)".

Эксперт верно определилсегмент рынка, к которому относится объект исследования - производственно-складское назначение, произвел его подробный анализ за период, предшествующий дате оценки (январь-декабрь 2018 года), определилосновные ценообразующие факторы - вид передаваемых прав, условия финансирования, условия и время продажи, вид разрешенного использования, уторговывание, местоположение, физические характеристики производственно-складских объектов, привел в заключении среднее значение и доверительный интервал корректировок согласно Справочнику оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А, 2018 года.

Данные сведения подтверждены и проверяемы, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации

Стоимость объекта исследования, рассчитанная доходным подходом, включает в себя определение потенциального валового дохода, чистого операционного дохода, расчет коэффициента капитализации, и определена экспертом в размере 9 978 479, 00 рублей.

В рамках затратного подхода экспертом определена стоимость нежилого здания без учета земельного участка, с использованием принципа замещения методом сравнительной единицы, аналог определен на основании Сборника УПСС "Складские здания и сооружения" 2017 года, корректирующие коэффициенты стоимости - с использованием данных Сборника Ко-Инвест 2018 года, физический износ здания рассчитан в размере 33 %. Стоимость объекта исследования затратным подходом составила 23 612 811, 00 рублей.

Применение сравнительного подхода методом сравнения продаж обоснованно, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения (на уторговывание, местоположение (район города), на площадь объекта на материал стен, наличие ограждения). Подробное обоснование внесенных корректировок экспертом приведено в заключении.

Доводы апелляционной жалобы относительно несопоставимости объектов-аналогов подлежат отклонению как несостоятельные. Как усматривается из заключения и дополнительных пояснений эксперта в суде апелляционной инстанции, в процессе расчетов экспертом рассмотрены 19 ценообразующих факторов, с учетом ретроспективности даты оценки отобрано 4 объекта-аналога, имеющих приблизительно одинаковые параметры, различия сглажены посредством применения корректирующих поправок.

В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" в заключении присутствуют ссылки на источники информации, в подтверждение ее достоверности приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде скриншотов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Вопреки доводам апеллянта, данные сведения достаточны для идентификации объектов-аналогов по основным характеристикам, использующимся в процессе сравнения с объектом оценки.

Тот факт, что аналоги N 3 и N 4 расположены не в г. Невинномысске, как объект оценки, а в г. Лермонтове и г. Буденновске, не свидетельствует о недопустимости их использования в качестве таковых, поскольку данные населенные пункты являются промышленными городами Ставропольского края, имеющими в своем составе крупные промзоны, аналогичные промзонам г. Невинномысска, в связи с чем корректировка на местоположение исходя из статуса населенного пункта экспертом не применялась.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составила 10 057 985, 00 рублей.

В результате согласования результатов оценки, полученных с применением различных подходов, имеющих весовые коэффициенты доходный - 0, 35, затратный - 0, 23 и сравнительный - 0, 42, рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 года определена экспертом (с учетом округления) в размере 13 148 000, 00 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом (методом сравнения продаж). Экспертом установлено фактическое использование земельного участка - для размещения объекта индустриального назначения (здания теплой автостоянки, незавершенного строительством консервного цеха), разрешенное использование - для предпринимательской деятельности.

В результате проведенного анализа экспертом определено наилучшее и наиболее эффективное использование объекта исследования как условно свободного - коммерческое назначение (для предпринимательской деятельности), проанализирован рынок в указанном сегменте, изучены 12 объектов предложений, имеющихся на рынке недвижимости в период исследования, приняты к расчету три аналога, расположенных в г. Невинномысске, имеющих наибольшее сходство с объектом исследования по основным ценообразующим факторам (вид передаваемых прав, условия финансирования, продажи и рынка, вид разрешенного использования, уторговывание, месторасположение объекта, размер участка, наличие/отсутствие коммуникаций).

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

Ссылки в жалобе на несопоставимость аналогов с объектом оценки по площади и виду разрешенного использования не свидетельствуют о незаконности выводов эксперта, поскольку все объекты в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования относятся к коду 4.0 "Предприимательство". Различие в площади скорректировано поправками с приведением соответствующего обоснования их применения, что соответствует федеральным стандартам оценки.

Вопреки доводам апеллянта, подобранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

При этом, в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составила 7 002 000, 00 рублей.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности, поддержано экспертом в ходе допроса в суде апелляционной инстанции в полном объеме.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что в результате пересмотра кадастровой стоимости уменьшится поступление платежей в бюджет, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 17 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Невинномысска Ставропольского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное определение составлено 9 апреля 2021 года.

Председательствующий

Судьи