Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 25 марта 2021 г. по делу N 66а-324/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Морозковой Е.Е.

судей Вдовиченко С.В. и Стаховой Т.М.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-126/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 января 2021 г, которым административный иск удовлетворен частично.

Заслушав доклад судьи Морозковой Е.Е, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Марданов Н.М. обратился в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N N, N, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N и арендатором земельного участка с кадастровым номером N.

Административный истец считал, что определённая в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков, существенно превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются его права как собственника одного земельного участка и как арендатора иного земельного участка, так как арендная плата, исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Марданов Н.М. просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном 4 081 000 руб, по состоянию на 01 января 2019 г, а кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном 8 480 000 руб, по состоянию на 14 июня 2019 г.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 января 2021 г. административный иск Марданова Н.М. удовлетворен в части.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 10261 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", категория земель-земли населенных пунктов, установлена в размере его рыночной стоимости равном 4 081 000 руб, по состоянию на 01 января 2019 г.

Датой подачи заявления Марданова Н.М. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 02 декабря 2020 г.

В остальной части в удовлетворении административного иска, а именно в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, отказано.

Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении административного иска отказать. Административный ответчик считает, что отчет о рыночной стоимости объектов недвижимости имеет существенные недостатки и поэтому не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости. Судом нарушены требования ст.247 КАС РФ, необоснованно отклонены возражения административного ответчика, что противоречит ст.59 КАС РФ, неверно распределено бремя доказывания, нарушены правила оценки доказательств, предусмотренные ст.84 КАС РФ.

Лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее-Федеральный закон N237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Марданов Н.М. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 10261 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "данные изъяты" категория земель -земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады 6.9.

Приказом департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.11.2019 г. N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена в размере 5 307 707, 47 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

На основании договора от 19.07.2019 г. N151/19 Марданов Н.М. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 10217 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "адрес", вид разрешенного использования: служебные гаражи; договор заключен на период с 18.07.2019 г. по 03.07.2063 г.; арендная плата по договору исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 18.09.2020 г, акта N1-2020/24 от 23.03.2020 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 14.06.2019 г. была определена в размере 20 926 152, 89 руб.

В соответствии с решением Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" от 19.10.2020 г. N14 "О пересчете кадастровой стоимости" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была пересчитана и составила 5 284 947, 59 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

В суд административным истцом представлен отчет N 2242-09-2020-С/89 об оценке земельных участков с кадастровыми номерами N, N, составленный оценщиком "данные изъяты" ООО "Центр Экспертизы и Оценки "Церта".

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена оценщиком в размере 4 081 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 г. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена оценщиком в размере 8 480 000 руб. по состоянию на 14.06.2019 г.

Оценщиком приведены описания и характеристики земельных участков, отражено, что наиболее эффективным использованием земельных участков является: для объекта оценки с кадастровым номером N -размещение на нем объектов индустриального (производственно-складского) назначения; для объекта оценки с кадастровым номером N- размещение на нем объектов придорожного сервиса и объектов коммерческого (офисно-торгового) назначения.

В результате анализа рынка земельных участков соответствующих сегментов, оценщиком сделаны выводы о том, что рынок находится в стадии становления, в силу чего не развит. Для рынка Ямало-Ненецкого автономного округа можно выделить определенные особенности: среднее либо малое количество сделок, закрытость информации, разрозненность и недоступность статистической информации, аналитические компании и специализированные издания отсутствуют; собственники и посредники неохотно идут на контакт, большая часть сделок проходит напрямую, с использованием конфиденциальных каналов. На дату оценки 01.01.2019 г. цена предложения земельных участков производственно-складского назначения варьируется от 75 руб./кв.м. до 1500 руб./кв.м.; на дату оценки 14.06.2019 цена предложения земельных участков под придорожный сервис варьируется от 555 руб./кв.м. до 4500 руб./кв.м.

Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода на основе метода сравнения продаж. Оговорив критерии отбора объектов -аналогов, оценщик отобрал три объекта -аналога для оценки земельного участка с кадастровым номером N и четыре объекта-аналога для оценки земельного участка с кадастровым номером N. Корректировка трех объектов -аналогов для оценки земельного участка с кадастровым номером N проведена по следующим элементам сравнения: передаваемые имущественные права, условия рынка, расположение относительно областного центра; площадь, благоустройство земельного участка, обеспеченность инженерными коммуникациями.

Определив валовую коррекцию и величину обратную общей валовой коррекции, присвоив аналогам весовые коэффициенты, оценщик определилрыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N в рамках сравнительного подхода в 4 080 902, 31 руб.

Оценщик также провел корректировки аналогов по ряду элементов сравнения для оценки земельного участка с кадастровым номером N, установив рыночную стоимость данного земельного участка в рамках сравнительного подхода в 8 479 701, 32 руб. После проведения процедуры согласования результатов, оценщиком рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N определена, по состоянию на 01.01.2019 г, в 4 081 000 руб. (с учетом правил округления), а рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N, по состоянию на 14.06.2019, в размере 8 480 000 руб. (с учетом правил округления).

К отчету об оценке приложены копии документов оценщика и источники рыночной информации.

Расчет рыночной стоимости произведен сравнительным подходом с соблюдением требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. N611; каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Исследовав отчет об оценке N2242-09-2020-С/89, сопоставив его содержание с иными материалами дела, суд пришел к обоснованному выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что он отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.84 КАС РФ и Федеральным законом N237-ФЗ, суд правомерно признал отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 4 081 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

В связи с чем, оспариваемым решением суд обоснованно установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном 4 081 000 руб.

С учетом ч.4 ст.22 Федерального закона N237-ФЗ, ст.249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п.25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", судом правильно определено, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 02 декабря 2020 г.

В части требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном 8 480 000 руб. суд в удовлетворении административного иска отказал, исходя из того, что кадастровая стоимость названного земельного участка пересчитана и составляет 5 284 947, 59 руб. по состоянию на 01.01.2019 г. Так как рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенная оценщиком, выше, чем оспариваемая его кадастровая стоимость, то суд пришел к выводу об отсутствии нарушения прав административного истца результатами определения кадастровой стоимости.

В указанной части решение суда не оспаривается.

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, выводы суда подробно мотивированы и обоснованы, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с ними.

Возражения административного истца относительно отчета об оценке судебной коллегией отклоняются как необоснованные и не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, установленной оценщиком в результате проведения оценки по следующим основаниям.

Так, утверждения о наличии противоречивой информации относительно сведений о предполагаемых имущественных правах в отношении аналога N2 являются необоснованными и формальными (источник сведений о том, что аналог N2 сдан в аренду, является недоступным и не может быть проверен).

Проведение корректировки на дату предложения на основании уровня инфляции не противоречит ни действующему законодательству Российской Федерации, ни федеральным стандартам оценки, и соответствует сложившейся практике деятельности оценочного сообщества, так как при выборе метода введения корректировки часто отдается предпочтение уровню инфляции, как источнику, наиболее точно отражающему уровень изменения цен.

Так как объект оценки с кадастровым номером N и подобранные к нему объекты-аналоги не входят в диапазон площадей, которые резко различаются по площади (таблица 33 Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки. Части 1 и 2.(под редакцией Лейфера Л.А.2018 г.), то применение указанных в данном Справочнике коэффициентов для проведения корректировки по площади не противоречит ни требованиям законодательства об оценочной деятельности, ни федеральным стандартам оценки.

Административное дело рассмотрено судом в соответствии с требованиями главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд правильно отметил, что отличие отчета об оценке, определившего рыночную стоимость земельного участка от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности данного отчета об оценке.

Вывод суда о том, что административным ответчиком департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа каких-либо данных о наличии иной рыночной стоимости не представлено, в том числе не заявлено и ходатайство о назначении судебной экспертизы, основан на материалах дела.

Утверждения административного ответчика о нарушении судом ч.5 ст.247, ст.ст. 59, 84 КАС РФ являются несостоятельными и необоснованными.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке уже исследованных и оцененных судом обстоятельств, не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения по существу.

Правовых оснований, предусмотренных ст.310 КАС РФ, влекущих отмену судебного постановления, по делу не имеется.

Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 января 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03апреля2021 г.