Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 08 апреля 2021 г. по делу N 66а-54/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А, судей Вдовиченко С.В. и Стаховой Т.М.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-331/2020 по административному исковому заявлению ООО "Спецмонтажстрой" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А, судебная коллегия

установила:

ООО "Спецмонтажстрой" владеет на праве общей долевой собственности (в объеме 1/3 доли в праве) земельным участком с кадастровым N общей площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под индивидуальную застройку, расположенным по адресу относительно ориентира: "адрес", сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 3 марта 2009 года.

В результате государственной оценки земель населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 602 463рублей 50 копеек (строка "данные изъяты", порядковый N страницы "данные изъяты" приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, 27 августа 2020 года ООО "Спецмонтажстрой" обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 386 078 рублей, в обоснование чего представило отчет об оценке N511-08.2020 от 14 августа 2020 года, выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14 октября 2020 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 386 078 рублей. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 27 августа 2020 года.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент, Департамент имущественных отношений ЯНАО) просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме.

Департамент оспаривает установленную судом величину кадастровой стоимости объекта недвижимости по мотиву недостоверности представленного истцом отчета об оценке, приводя замечания к отчету, выразившиеся в расхождении сведений о виде разрешенного использования объекта-аналога N3 и неприменении требуемой корректировки на вид разрешенного использования; в отсутствии пояснений по поводу применения корректирующего коэффициента на местоположение исходя из показателей "среднемесячная заработная плата" и "численность населения" с использованием данных Справочника оценки недвижимости-2018 "Земельные участки" под ред. Л.А.Лейфера, тогда как согласно названному Справочнику значения приведенных корректировок следует использовать в крайних случаях, не рекомендовано использовать данные коэффициенты и графики зависимости для приведения цен объектов-аналогов к ценам объекта оценки, если они расположены в городах, которые существенно различаются между собой по численности населения; в необоснованном применении корректировки 0% по фактору обеспеченности инженерными коммуникациями; в необоснованном применении корректировок по фактору "расположение относительно автомагистралей" при неверном установлении степени удаленности объекта-аналога N2 от крупных автодорог.

На апелляционную жалобу административным истцом принесены возражения.

Представители административного истца ООО "Спецмонтажстрой", административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департамента имущественных отношений ЯНАО, заинтересованного лица Администрации города Ноябрьска, заинтересованное лицо Мартовая Н.Е. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения административного дела по апелляционной жалобе извещены надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили. Департамент имущественных отношений ЯНАО просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав эксперта ФИО1, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению, исходя из следующего.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Из статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценки или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ, частями 1, 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно пункту 5 ФСО N1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

В силу пункта 4 ФСО N2 и пункта 6 ФСО N1 результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки, то есть стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N1).

Предметом проверки в настоящем деле является достоверная величина рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28), исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, посчитав, что представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Учитывая, что возражения ответчика на административный иск судом первой инстанции, в нарушение пункта 3 части 1 статьи 45, части 5 статьи 247 КАС РФ, не были проверены в полном объеме, определением суда апелляционной инстанции от 25 января 2021 года в соответствии с частью 1 статьи 77 КАС РФ назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки отчета об оценке N511-08.2020, выполненного ООО "Судебная экспертиза и оценка" 14 августа 2020 года, на соответствие федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N, проведение которой поручено эксперту АО "Гемма Интернейшнл" ФИО1

Согласно заключению эксперта N26022021/01 от 26 февраля 2021 года отчет об оценке N511-08-2020 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к методам и описанию расчета рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком допущены нарушения требований ФСО N3 и N7, выразившиеся в отсутствии в отчете об оценке задания на оценку, в соответствии с которым, согласно требованиям ФСО N3, составляется такой отчет; в введении пользователей отчета в заблуждение в результате указания на то, что объектом оценки является земельный участок, а не права на него, и ссылки на пункт 10 ФСО N4 в качестве обоснования невведения корректировки к аналогам, находящимся в собственности, тогда как цель оценки - определение рыночной стоимости права собственности на объект, и ФСО N4 содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, не рыночной, и в результате необоснованного допущения, что у оцениваемого земельного участка коммуникации проходят рядом с его границами, тогда как из сведений о нем следует, что коммуникации на данном земельном участке имеются; в отсутствии описания объема доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правил их отбора для проведения расчетов, в использовании лишь части доступных объектов-аналогов, в применении отличающихся критериев поиска аналогов по данным различных источников, что существенно уменьшило итоговую выборку объектов-аналогов и привело к искажению стоимости объекта оценки; в описании процесса оценки способом, затрудняющим понимание логики расчетов; в указании интервала значений итоговой стоимости, который не обусловлен рынком, а потому являющегося необоснованным.

При установлении рыночной стоимости принадлежащего ООО "Спецмонтажстрой" объекта недвижимости экспертом приведены описание объекта исследования, объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, местоположения объекта исследования; проведен анализ имеющих место в отношении объекта прав и обременений; изучены характеристика ближайшего окружения, транспортная доступность, градостроительное зонирование, информация о текущем использовании объекта исследования; произведен анализ рынка и внешних факторов; по результатам анализа применимости существующих подходов и методов к оценке избран метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах.

В качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом отобраны три объекта недвижимости по следующим критериям отбора: местоположение в городе Ноябрьск, характеристика местоположения - производственно-скадская территория, вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического продовольственного снабжения, сбыта и заготовок и прочие схожие виды разрешенного использования с кодом 6.9, площадь земельного участка от 1 000 кв.м, отсутствие строений и железнодорожной ветки, расположение на удалении от крупных автодорог, рельеф - ровный.

Отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являются сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.

В соответствии с требованиями ФСО N7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов, цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась экспертом с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

Согласно заключению экспертизы по результатам произведенных расчетов рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 1 января 2019 года с учетом округления составила 1 120 000 рублей.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО1 свое заключение поддержал, пояснил, что оценщиком некорректно отобраны объекты-аналоги: не приведен исчерпывающий алгоритм отбора данных аналогов; объекты, содержащиеся в итоговой выборке аналогов, значительно удалены от местоположения объекта оценки, что существенно исказило результаты определения рыночной стоимости. С целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт, используя с оценщиком одни и те же ресурсы-источники информации, отобрал земельные участки - аналоги, расположенные в том же населенном пункте - городе Ноябрьске, то есть являющиеся сходными по фактору "местоположение", а также иным критериям, с объектом исследования.

Исследовав заключение эксперта N26022021/01, допросив эксперта ФИО1, судебная коллегия приходит к выводу, что экспертное заключение соответствует действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверно подтверждает рыночную стоимость земельного участка в размере 1 120 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года, и может быть положено в основу решения по делу.

К заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию эксперта, его членство в саморегулируемой организации и страхование риска гражданской ответственности эксперта, сведения об источниках используемой экспертом информации.

Эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами, отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности.

Заключение судебной оценочной экспертизы от 26 февраля 2021 года мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Лицами, участвующими в деле, не представлено возражений относительно экспертного заключения от 26 февраля 2021 года, равно как не представлено каких-либо достоверных доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости суду первой инстанции.

С учетом изложенного кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N подлежит установлению в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, а решение суда - изменению в части установленной величины кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 27 августа 2020 года судом определена в соответствии со статьей 249 КАС РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28.

Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14 октября 2020 года изменить в части размера кадастровой стоимости земельного участка, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N в размере его рыночной стоимости, равной 1 120 000 (один миллион сто двадцать тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В остальной части решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа без удовлетворения.

Принятые по делу судебные акты могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 апреля 2021 года.