Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 08 апреля 2021 г. по делу N 66а-68/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А, судей Вдовиченко С.В. и Стаховой Т.М.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-341/2020 по административному исковому заявлению Лукаша Евгения Евгеньевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А, судебная коллегия

установила:

Лукаш Е.Е. является собственником земельного участка с кадастровым N общей площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для содержания и эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу относительно ориентира: "адрес", сведения об обременениях отсутствуют.

В результате государственной оценки земель населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа кадастровая стоимость земельного участка, находящегося во владении Лукаша Е.Е, утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере "данные изъяты" (строка "данные изъяты", порядковый номер "данные изъяты" страницы "данные изъяты" приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, 21 сентября 2020 года Лукаш Е.Е. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 986 000 рублей, в обоснование чего представил отчет об оценке N121 от 22 мая 2020 года, выполненный ООО "ЭКСПЕРТНО-ОЦЕНОЧНАЯ ПАЛАТА".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22 октября 2020 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 986 000 рублей. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 21 сентября 2020 года.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент, Департамент имущественных отношений ЯНАО) просит решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа отменить, отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме.

Департамент оспаривает установленную судом величину кадастровой стоимости объекта недвижимости по мотиву недостоверности представленного истцом отчета об оценке, приводя замечания к отчету, выразившиеся в невозможности идентифицировать объекты-аналоги N2 и N3; в применении скидки на торг для активного рынка, тогда как в рамках анализа рынка делается вывод о его неактивности; в неприменении корректировок на передаваемые права относительно объектов-аналогов N2 и N3; в неверном определении уровня инфляции при применении корректировок на дату предложения; в неприменении требуемых корректировок на вид разрешенного использования объекта-аналога N2, на наличие улучшений объектов-аналогов N1 и N3 и на срочность продажи объекта-аналога N1; в отсутствии какого-либо анализа по ценообразующему фактору "наличие инженерных коммуникаций".

Административный истец Лукаш Е.Е. и его представитель, представители административных ответчиков ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка", ФГБУ "ФКП Росреестра", Департамента имущественных отношений ЯНАО, заинтересованных лиц Администрации города Ноябрьска, Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения административного дела по апелляционной жалобе извещены надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили. Департамент имущественных отношений ЯНАО, ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" просили о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав эксперта ФИО1, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению, исходя из следующего.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Из содержания статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценки или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ, частями 1, 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно пункту 5 ФСО N1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

В силу пункта 4 ФСО N2 и пункта 6 ФСО N1 результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки, то есть стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N1).

Предметом проверки в настоящем деле является достоверная величина рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28), исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, посчитав, что представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Учитывая, что возражения ответчика на административный иск судом первой инстанции, в нарушение пункта 3 части 1 статьи 45, части 5 статьи 247 КАС РФ, не были проверены в полном объеме, определением судебной коллегии от 25 января 2021 года, в соответствии с частью 1 статьи 77 КАС РФ, назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки отчета об оценке N121, выполненного ООО "ЭКСПЕРТНО-ОЦЕНОЧНАЯ ПАЛАТА" 22 мая 2020 года, на соответствие федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N, проведение которой поручено эксперту АО "Гемма Интернейшнл" ФИО1

Согласно заключению эксперта N26022021/02 от 26 февраля 2021 года отчет об оценке N121 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к методам и описанию расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщиком допущены нарушения требований ФСО N3 и N7, выразившиеся в отсутствии в отчете об оценке подписанного заказчиком и исполнителем задания на оценку, в соответствии с которым, согласно требованиям ФСО N3, составляется такой отчет (в отчете представлено две противоречащих друг другу редакции задания на оценку); в введении пользователей отчета в заблуждение в результате использования ненадежных источников информации при составлении обзора региона, в котором расположен объект оценки (данных Википедии, в частности), в результате утверждений противоречивого характера в части указания вида разрешенного использования в рамках анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, в результате противоречивого вывода оценщика об отнесении объектов оценки и аналогов N1 и N3, расположенных в незначительно удаленных от центральной части города микрорайонах, к V-типовой территориальной зоне, тогда как зона V - окраины городов, промзоны; в необоснованном уклонении оценщика от анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, и интервалов их значений; в неполноте информации о наличии и объеме инженерных коммуникаций, являющейся существенной при определении рыночной стоимости объекта; в отсутствии мотивов неприменения корректировки к цене по фактору "инженерные коммуникации" в ситуации, когда характеристики объектов-аналогов в указанной части различны и необходимо сравнение каждого аналога с объектом оценки (у объектов-аналогов N1 и N3 инженерные коммуникации имеются; информация о коммуникациях объекта-аналога N2 отсутствует); в использовании оценщиком неполного объема доступных рыночных данных об объектах-аналогах, в отсутствии описания правил отбора аналогов, в использовании лишь части доступных объектов-аналогов.

При установлении рыночной стоимости принадлежащего Лукашу Е.Е. объекта недвижимости экспертом приведены общие сведения об объекте исследования, описание объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, местоположения объекта исследования; анализ имеющих место в отношении него прав и обременений; характеристика ближайшего окружения; транспортная доступность; градостроительное зонирование; информация о текущем использовании объекта исследования; анализ рынка и внешних факторов; произведен анализ применимости существующих подходов и методов к оценке, по результатам которого избран метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах.

В качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом отобраны четыре объекта недвижимости по следующим критериям отбора: местоположение в городе Ноябрьск, характеристика местоположения - общественно-деловая застройка, вид разрешенного использования - для размещения торговых объектов, площадь земельного участка до 3 500 кв.м, отсутствие строений, рельеф - ровный.

Отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являются сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.

В соответствии с требованиями ФСО N7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов, и цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась экспертом с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 1 января 2019 года с учетом округления составила 1 620 000 рублей.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО1 свое заключение поддержал, пояснил, что оценщиком некорректно отобраны объекты-аналоги: объекты, содержащиеся в итоговой выборке аналогов, не соответствовали объекту оценки по фактору "вид разрешенного использования" (аналоги имели вид разрешенного использования для размещения складов, объект оценки - для объектов торговли), и при этом оценщиком не была применена корректировка по виду разрешенного использования, что привело к занижению итоговой рыночной стоимости земельного участка. С целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт, используя с оценщиком одни и те же ресурсы-источники информации, отобрал в качестве аналогов земельные участки с таким же, как у объекта исследования, видом разрешенного использования.

Исследовав заключение эксперта N26022021/02, допросив эксперта ФИО1, судебная коллегия приходит к выводу, что экспертное заключение соответствует действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверно подтверждает рыночную стоимость земельного участка в размере 1 620 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года, и может быть положено в основу решения по делу.

К заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию эксперта, его членство в саморегулируемой организации и страхование риска гражданской ответственности эксперта, сведения об источниках используемой экспертом информации.

Эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами, отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности.

Заключение судебной оценочной экспертизы от 26 февраля 2021 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Лицами, участвующими в деле, не представлено возражений относительно экспертного заключения от 26 февраля 2021 года, равно как не представлено каких-либо достоверных доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости суду первой инстанции.

При таком положении кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N подлежит установлению в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы N26022021/02 от 26 февраля 2021 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Исходя из части 4 статьи 93 КАС РФ днем обращения Лукаша Е.Е. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, сданным в организацию почтовой связи 1 сентября 2021 года согласно штемпелю на почтовом конверте и описи вложений в ценное письмо, в котором направлено заявление, является 1 сентября 2021 года.

Судом первой инстанции дата обращения Лукаша Е.Е. с заявлением 21 сентября 2020 года ошибочно определена моментом регистрации административного искового заявления в суде.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установленной величины кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты обращения Лукаша Е.Е. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22 октября 2020 года в части размера кадастровой стоимости земельного участка и даты подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N в размере его рыночной стоимости, равной 1 620 000 (один миллион шестьсот двадцать тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой обращения Лукаша Евгения Евгеньевича с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 сентября 2020 года.

В остальной части решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа без удовлетворения.

Принятые по делу судебные акты могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 апреля 2021 года.