Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 11 марта 2021 г. по делу N 33-2614/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Торшиной С.А, судей Смирновой О.А, Козлова И.И, при секретаре Халанской О.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-926/2020 по иску Изория Е. В. к Ильчуку А. А. о признании договора незаключенным, прекращении права собственности, возложении обязанности вернуть незавершенный строительством объект недвижимости, по апелляционным жалобам представителя истца Изория Е. В. и третьего лица Изории Л. П, действующего по доверенности Максимчука И. В, на решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 30 ноября 2020 года, которым

в удовлетворении исковых требований Изория Е. В. к Ильчуку А. А. о признании незаключенным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости общей площадью застройки 674, 2 кв.м, степенью готовности 25%, кадастровый N "... ", расположенного по адресу: "адрес", заключенного 16 сентября 2016 года между Изория Е. В. и Ильчуком А. А, прекращении права собственности Ильчука А. А. на незавершенный строительством объект недвижимости, возложении обязанности на Ильчука А. А. вернуть незавершенный строительством объект недвижимости с кадастровым номером N "... " - отказано.

Отменены принятые определением Городищенского районного суда Волгоградской области от 22 июня 2020 года обеспечительные меры в виде наложения ареста на незавершенный строительством объект недвижимости общей площадью застройки 674, 2 кв.м, степенью готовности 25% с кадастровым номером N "... ", расположенный по адресу: "адрес", принадлежащий на праве собственности Ильчуку А. А..

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Смирновой О.А, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

Изория Е.В. обратилась в суд с иском к Ильчуку А.А. о признании договора незаключенным, мотивировав свои требования тем, что ей на основании права собственности принадлежал незавершенный строительством объект недвижимости общей площадью застройки 674, 2 кв.м, степенью готовности 25% с кадастровым номером N "... ", расположенный по адресу: "адрес". Право собственности зарегистрировано 09 апреля 2014 года за N "... ". 16 сентября 2016 года она заключила с Ильчуком А.А. договор купли-продажи указанного объекта недвижимости. Стоимость объекта согласно п.3 договора определена в 300000 рублей. Право собственности на указанный объект недвижимости за ответчиком было зарегистрировано 29 сентября 2016 года, о чем сделана соответствующая запись в ЕГРН.

Полагает, что данный договор купли-продажи является незаключенным, поскольку в п.1 договора описание объекта незавершенного строительством основано на данных технического плана от 06 марта 2014 года, изготовленного специалистом МУП "Центральное районное БТИ", тогда как на дату заключения договора в 2016 году спорный объект имел совершенно другие технические характеристики, являлся трехэтажным зданием общей площадью 1108, 94 кв. м, состоящим из одного подвального этажа площадью 477, 64 кв.м, 1 этажа - 318, 8 кв.м, 2 этажа - 312, 5 кв.м, без крыши, степенью строительной готовности примерно 75%. В период с 2014 по 2016 год на приобретение строительных материалов для строительства спорного объекта ею затрачено 4623091 рубля 69 копеек, в связи с чем она не приняла от ответчика равноценного исполнения обязанностей по договору.

Согласно техническому паспорту, по состоянию на 18 ноября 2020 года объект незавершенного строительства имеет следующие характеристики: площадь застройки - 681, 1 кв.м, количество этажей - 3, площадь цокольного этажа - 477, 7 кв.м, площадь первого этажа - 593, 1 кв.м, площадь второго этажа - 592, 4 кв.м, общая площадь - 1663, 2 кв.м.

Ссылаясь на то, что в оспариваемом договоре купли-продажи указаны всего два технических параметра объекта сделки: площадь застройки 674, 2 кв.м, и степень готовности 25%, которые не позволяют конкретизировать объект сделки, как индивидуально-определенную вещь и содержат неверную информацию о техническом состоянии объекта, ввиду чего описанный в договоре купли-продажи объект недвижимости не мог являться предметом (объектом) договора, с учетом уточнения и дополнения исковых требований просила суд признать договор купли-продажи от 16 сентября 2016 года между Изория Е.В. и Ильчуком А.А. незаключенным, прекратить право собственности Ильчука А.А. на объект недвижимости, обязав вернуть данный объект.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционных жалобах представитель истца и третьего лица Максимчук И.В. просит решение суда отменить, выражая несогласие с выводами суда о том, что объект недвижимости на дату заключения договора купли-продажи соответствовал параметрам, указанным в договоре, и достроен ответчиком после приобретения, а также полагает не соответствующим закону вывод о пропуске срока исковой давности.

В возражениях на апелляционные жалобы представитель ответчика -Панферова О.И. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца - Мамонтов А.Л. доводы апелляционных жалоб поддержал.

Представитель ответчика - Панферова О.И. просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные участвующие по делу лица надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, на основании ст.167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4 ст.1, ч.1 ст.11 ГПК РФ).

Указанным требованиям решение суда первой инстанции соответствует.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п.3 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный (кадастровый) номер (п.1 ст.5 Закона N221-ФЗ).

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ, помимо такого существенного условия как предмет договора, к существенным относятся также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

На основании ч.1 ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу ст.554 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 1 ст.555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Изория Е.В. являлась собственником незавершенного строительством объекта недвижимости общей площадью застройки 674, 2 кв.м, степенью готовности 25%, с кадастровым номером N "... ", расположенного по адресу: "адрес".

Земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект, был предоставлен истцу на основании договора аренды N "... " от 16 августа 2011 года, заключенного ею с администрацией Городищенского муниципального района Волгоградской области.

16 сентября 2016 года между Изория Е.В. и Ильчуком А.А. был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости.

Из условий заключенного между сторонами договора купли-продажи (п.1) усматривается, что продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность объект незавершенного строительства, именуемый в дальнейшем: объект, общей площадью застройки 674, 2 кв.м, степенью готовности 25%, кадастровым номером N "... ", расположенный по адресу: "адрес". По соглашению сторон объект продается покупателю за 300000 рублей. Денежный расчет произведен полностью до подписания настоящего договора (п.3).

Согласно сведениям, содержащимся в регистрационном деле N "... ", на объект недвижимости с указанными параметрами 29 сентября 2016 года зарегистрировано право собственности за Ильчуком А.А.

Из материалов дела следует, что Изория Е.В. на момент заключения договора купли-продажи состояла в браке с Изория Л.П, что подтверждается копией свидетельства о заключении брака, в материалах дела содержится согласие супруга Изории Л.П. на продажу супругой объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: "адрес", заключение и государственную регистрацию уступки права требования по договору аренды земельного участка N "... ", расположенного по адресу: "адрес".

Указанный договор подписан лично истцом и ответчиком, а 16 сентября 2016 года зарегистрирован в Росреестре.

Истец утверждает, что на дату заключения договора в 2016 году, спорный объект имел совершенно другие технические характеристики, являлся трехэтажным зданием общей площадью 1 108, 94 кв.м, состоящим из подвального этажа площадью 477, 64 кв.м, 1 этажа - 318, 8 кв.м, 2 этажа - 312, 5 кв.м, без крыши, степенью строительной готовности примерно 75%.

Разрешая заявленные требования Изория Е.В, суд первой инстанции исходил из того, что доводы истца не нашли своего подтверждения, оспариваемый договор купли-продажи соответствует всем вышеуказанным нормам, заключен с соблюдением требований закона о форме таких сделок, оснований для признания его незаключенным не имеется, в связи с чем отказал в иске.

Оснований не согласиться с указанным выводом судебная коллегия не находит.

По смыслу ст.432 ГК РФ для признания договора незаключенным необходимо установить отсутствие согласованности сторон по условиям договора, в частности, не достижения согласия по существенным его условиям, в результате чего стороны могут приступить к его исполнению.

Между тем, как обоснованно установлено судом при заключении спорного договора купли-продажи стороны согласовали предмет договора (наименование, площадь, кадастровый номер и адрес подлежащего продаже объекта недвижимого имущества соответствуют данным об объекте, указанным в ЕГРН), договор исполнен сторонами (имущество передано по акту приема-передачи от 16 сентября 2016 года и произведена его оплата, произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю).

Данные обстоятельства также установлены решением Городищенского районного суда Волгоградской области от 08 июня 2020 года, в соответствии с которым в удовлетворении иска Изория Е.В. к Ильчуку А.А. о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 07 октября 2020 года данное решение суда оставлено без изменения.

Указанными судебными актами установлено, что оспариваемый договор купли-продажи содержит все существенные условия, которые определены и изложены в ясной и понятной форме, неясностей, неточностей и неоднозначных формулировок не содержит.

При этом стороной истца не опровергнуто, что какие-либо изменения в техническую документацию до передачи спорного объекта ответчику не вносились.

18 ноября 2020 года АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Нижне-Волжский филиал Городищенское отделение изготовлен технический паспорт на объект незавершенного строительства административно-офисное здание, расположенное по адресу: "адрес", которое имеет следующие характеристики: площадь застройки 681, 1 кв. м, количество этажей 3, площадь цокольного этажа 477, 7 кв. м, площадь первого этажа 593, 1 кв. м, площадь второго этажа 592, 4 кв. м, общей площадью 1663, 2 кв. м.

Кроме того, из данного технического паспорта усматривается, что в настоящее время спорный объект является административно-офисным зданием, разрешение на реконструкцию 22 ноября 2018 года получено Ильчуком А.А.

Согласно ответу АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Нижне-Волжский филиал Городищенское отделение от 24 ноября 2020 года степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый N "... ", для гостиничного комплекса (разрешение на строительство от 03 марта 2019 года) составляет 53%, а для административно-офисного здания (разрешение на строительство от 22 ноября 2018 года) - процент готовности 44 %, площадь застройки - 674, 2 кв.м.

Суд установил, что ответчик получил разрешение N "... " от 22 ноября 2018 года на реконструкцию объекта капитального строительства "Реконструкция объекта незавершенного строительства по "адрес"" под административно-офисное здание и выполнял строительные работы, достроив спорный объект до тех параметров, которые существуют в настоящее время, т.е. распоряжался своим имуществом по своему усмотрению.

Данные обстоятельства подтверждены как материалами дела, так и показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей.

Соглашаясь с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, судебная коллегия исходит из того, что сделка купли-продажи недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства совершена в надлежащей форме, существенные условия договора сторонами были согласованы. В договоре определен предмет договора - объект незавершенного строительства: общая площадь застройки 674, 2 кв. м, степень готовности 25%, кадастровый N "... ", место нахождения объекта по адресу: "адрес", а также цена договора - 300000 рублей. Из содержания договора следует, что спорный объект передавался покупателю, денежные средства по договору были получены продавцом.

Исходя из того, что требуемая законом письменная форма договора соблюдена, достигнуто соглашение о предмете договора и о цене договора, оспариваемый договор имеет все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости, договор и переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрированы, между сторонами произведены расчеты, что не оспаривается истцом, покупатель вступил во владение объектом и распоряжается по своему усмотрению, осуществляя строительство, при таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что вышеуказанный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства между сторонами является заключенными и исполненным.

Доводы стороны истца о том, что в оспариваемом договоре купли-продажи указаны всего два технических параметра объекта сделки: площадь застройки 674, 2 кв.м, и степень готовности 25%, которые не позволяют конкретизировать объект сделки, как индивидуально-определенную вещь и содержат неверную информацию о техническом состоянии объекта, ввиду чего описанный в договоре купли-продажи объект недвижимости не мог являться предметом (объектом) договора, судебная коллегия находит несостоятельными к отмене решения.

В соответствии с п.2 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно положениям ст.554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Как следует из оспариваемого договора купли-продажи помимо вышеуказанных существенных условий и характеристик объекта недвижимости, в нем также отражен его кадастровый номер, что вопреки доводам апеллянта, свидетельствует об индивидуализации предмета договора.

Принимая во внимание изложенное, суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Кроме того, сторона ответчика при рассмотрении дела судом первой инстанции до вынесения решения суда заявила о применении срока исковой давности.

Учитывая положения ст.ст.199, 200 ГК РФ, суд первой инстанции применил последствия пропуска истцом срока исковой давности на основании заявления ответчика, указав, что о нарушении своих прав истец должен был узнать с момента заключения договора купли-продажи, а потому трехлетний срок исковой давности истек до предъявления 05 июня 2020 года иска, что имело место 16 сентября 2019 года.

Как видно из дела, о заключении договора купли-продажи от 16 сентября 2016 года продавцу объекта - Изория Е.В. было известно с момента его заключения.

При таких обстоятельствах, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске истцом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Изложенные выводы следуют из анализа всей совокупности представленных и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст.67 ГПК РФ.

Оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Материальный закон истолкован и применен судом правильно с учетом установленных обстоятельств дела.

Доводы представителя истца о неверном установлении обстоятельств по делу при неправильной оценке судом предоставленных доказательств, включая договор купли-продажи, повторяют позицию стороны истца по спору, были предметом рассмотрения и проверки суда и мотивированно отклонены.

Ссылка автора апелляционных жалоб на то, что истцом не пропущен срок исковой давности, основана на неверном толковании положений действующего законодательства об исковой давности.

В соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Стороной ответчика до принятия судом первой инстанции решения по существу заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по заявленным требованиям.

При рассмотрении дела суд пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности, который подлежит исчислению с даты заключения договора купли-продажи, то есть с 16 сентября 2016 года.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 30 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя истца Изория Е. В. и третьего лица Изории Л. П, действующего по доверенности Максимчука И. В, - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи