Апелляционное определение СК по гражданским делам Камчатского краевого суда от 06 апреля 2021 г. по делу N 33-315/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:

председательствующего КопыловаР.В, судей ДавыдовойМ.В, НиконовойЖ.Ю, при секретаре Пушкарь О.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловска-Камчатского городского округа к Шабановой Татьяне Леонидовне о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами

по апелляционной жалобе Шабановой Татьяны Леонидовны на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 20.10.2020.

Заслушав доклад судьи Никоновой Ж.Ю, объяснения представителя Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловска-Камчатского городского округа Ненецкого М.А, Алабужева В.О, представителя ответчика Шабановой Т.Л. Заваржиной Ю.А, судебная коллегия

установила:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловска-Камчатского городского округа (далее - Управление) обратилось в суд с иском к ШабановойТ.Л. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 23688966руб. 31коп. с учетом уточнения периода взыскания, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.12.2018 по 07.11.2019 в размере 1491203руб. 16коп.

В обоснование заявленных требований указало, что 09.12.2014 по результатам проведения открытого аукциона между Министерством имущественных и земельных отношений Камчатского края (далее - Министерство) и ФИО1 в лице ФИО2. заключен договор N, в соответствии с условиями которого арендодатель в срок до 08.12.2019 предоставил арендатору земельный участок с кадастровым номером (далее - КN) N площадью 1088кв.м, местоположение: г.Петропавловск-Камчатский, для строительства объекта торгового назначения, в том числе рынка. Годовой размер арендной платы составил 10324541руб. Свои обязательства по договору арендодатель исполнил в полном объеме, передав ФИО1 земельный участок с 09.12.2014. В связи с внесением изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации права и обязанности по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах городских округов и сельских поселений, с 01.03.2015 переданы в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, переименованный в дальнейшем в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловска-Камчатского городского округа. В период действия договора на участке возведен объект незавершенного строительства с КN N, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости собственником данного объекта являлась ШабановаТ.Л. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в последующем ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект недвижимости перешло к ФИО3. 19.11.2018 в адрес ответчика направлены протоколы расчета арендной платы на 2016 - 2018 годы, а 14.02.2019 - предупреждение об имеющейся задолженности. На момент обращения в суд с настоящим иском задолженность по оплате арендных платежей ответчиком не погашена.

Рассмотрев дело, суд постановилрешение, которым исковые требования Управления удовлетворил частично. Взыскал с ШабановойТ.Л. в пользу Управления задолженность по арендной плате за период с 01.10.2016 по 15.10.2018 в размере 21079271руб. 21коп, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.12.2018 по 07.11.2019 в размере 1416065руб. 02коп. В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 22.08.2016 по 30.09.2016, в остальной части процентов за пользование чужими денежными средствами отказал в связи с пропуском срока исковой давности. Также взыскал с ШабановойТ.Л. в доход бюджета Петропавловск-Камчатского городского округа государственную пошлину в размере 60000руб.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения как незаконного. Апеллянт указывает, что в нарушение процессуальных норм дело рассмотрено судом по существу в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Кроме того, суд неверно установилпериод, за который можно взыскать задолженность, с учетом применения правил об исковой давности.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Из материалов гражданского дела следует, что ответчик Шабанова Т.Л. не была извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания - назначенного на 20.10.2020 по результатам которого постановлено обжалуемое решение.

В соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой.

В силу п. 2 ст. 167 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.

Из материалов дела следует, что о времени и месте судебного заседания, назначенного на 20.10.2020 ответчик извещался путем направления повестки, между тем доказательств вручения повестки Шабановой Т.Л. в материалах дела не имеется.

Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о надлежащим извещении о времени и месте судебного заседания, решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

Указанное явилось основанием к переходу рассмотрения иска по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, установленных главой 39 ГПК РФ.

Представители истца Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловска-Камчатского городского округа Ненецкий М.А, Алабужев В.О. иск поддержали по основаниям, указанным в заявлении, доводы жалобы о пропуске срока не оспаривали.

В судебное заседание ответчик Шабанова Т.Л. не явилась, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещена по правилам ст. 113 ГПК РФ, причин неявки судебной коллегии не сообщила, доказательств их уважительности не представила.

Представитель ответчика Шабановой Т.Л. Заваржина Ю.А. полагала, что в удовлетворении иска необходимо отказать. Представила контррасчет исходя из положений п. 7 постановления Правительства Камчатского края от 16.05.2017 N205-П "Об установлении порядка определения арендной платы" и площади по периметру здания, представила квитанцию об оплате суммы арендной платы на 44 300 руб, также указала, что течение трехлетнего срока исковой давности обращения истца с указаннным иском в суд начинается 29.11.2016.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица в порядке п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Рассмотрев исковые требования по правилам суда первой инстанции, судебная коллегия полагает их подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами (ч. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а моментом возникновения этого права является дата государственной регистрации права собственности на приобретенный объект за покупателем.

Как разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как следует из письменных материалов дела истец передал ФИО1. земельный участок, находящийся в распоряжении Камчатского края, государственная собственность на который не разграничена, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер N, площадью 1088 кв.м, местоположение: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, именуемый в дальнейшем "Участок", разрешенное использование: земельные участки объектов торгового назначения, в том числе рынков. Участок предоставляется в аренду для строительства объекта торгового назначения, в том числе рынка, со сроком действия по 08.12.2019.

В силу п. 3.1 договора аренды N, годовой размер арендной платы за участок установлен по результатам аукциона и составляет 10 324 541 руб. Размер задатка в сумме 598 561 руб. 71 коп. засчитывается в счет арендной платы.

Согласно п. 3.2 договора аренды N, арендная плата в соответствии с расчетом вносится арендатором самостоятельно, ежеквартально, не позднее пятнадцатого числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с п. 5.2.9 указанного договора N арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном настоящим договором, и последующими изменениями и дополнениями к нему (л.д. 15, 16-22).

12.03.2015 договор аренды N прошел в установленном законном порядке государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 23).

Следует отметить, что договор аренды в настоящем случае заключен по результатам аукциона. Соответственно, арендная плата не является регулируемой (пункт 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В период действия договора аренды N на участке возведен объект незавершенного строительства, имеющий кадастровый номер N.

Согласно выписке из ЕГРП от 03.04.2017 на основании договора купли-продажи собственником объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый номер N, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, "адрес", с ДД.ММ.ГГГГ является Шабанова Т.Л. (л.д. 24).

Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа рассмотрены протоколы разногласий от 04.10.2018 к соглашению о внесении изменений в договор аренды от 09.12.2014 N земельного участка с кадастровым номером N, по результатам которых данные протоколы отклонены, поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В силу приведенных выше норм при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, поскольку Шабанова Т.Л. приобрела недвижимость, возведенную на основании договора аренды, заключенного по результатам аукциона, к ней в порядке ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ переходят все права и обязанности по договору с момента приобретения права собственности на незавершенный строительством объект, в том числе и обязанность по внесению арендной платы с 22.08.2016 (л.д. 79).

Письмом от 19.11.2018 исх. N 010801/7608/18 Управление направило в адрес ответчика Шабановой Т.Л. протоколы расчета арендной платы за 2016-2018 года с указанием на имеющуюся задолженность и срок ее оплаты (л.д. 29, 30-32, 33-36).

В связи с ненадлежащим исполнением должником взятых обязательств (нарушением сроков перечисления арендных платежей) Управлением 21.02.2019 направлено в адрес Шабановой Т.Л. предупреждение о задолженности по арендной плате (исх. N 57909487) (д.д. 37, 38-40).

Как следует из материалов дела ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Учитывая, что соглашение сторон об изменении договора аренды достигнуто не было, доказательств того, что в судебном порядке договор был расторгнут не имеется.

По условиям договора аренды арендатору не предоставлено право на односторонний отказ от договора, в связи с чем обязанность по внесению арендной платы сохраняется до внесения изменений в договор в установленном законом порядке либо его расторжения.

Поскольку земельный участок не был возвращен, ответчик в спорный период пользовался земельным участком, обязательства по договору по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены, арендные платежи за использование земельного участка в спорный период не внесены, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности исковых требований Управления о взыскании задолженности по арендной плате.

Вместе с тем, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со ст.ст. 195, 196, 199 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз.2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как следует из материалов дела, истец обратился с настоящим иском 29.11.2019.

Из официального источника ЕГРН (ранее ЕГРП) усматриваются общедоступные сведения о всех правообладателях объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N, в том числе и Шабановой Т.Л, а также о периодах их владения данным объектом, следовательно, истец знал о пользовании ответчиком земельным участком и имел возможность своевременно обратиться в суд за взысканием арендной платы.

Учитывая, что истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате 29.11.2019, указав начало периода образования задолженности с 22.08.2016 по 15.10.2018, то в удовлетворении требований о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды за период с 22.08.2016 года по 29.11.2016, судебная коллегия отказывает, в связи с истечением срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения правовых норм, регулирующих спорное правоотношение, требование Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловска- Камчатского городского округа о взыскании с Шабановой Т.Л. задолженность по договору аренды земельного участка подлежит частичному удовлетворению, за период с 30.11.2016 по 15.10.2018 в размере 19 358 514 руб. 37 коп.

Так как в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельными участками, то требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами является обоснованным.

В соответствии с п.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что размер задолженности ответчика по арендной плате за период с 30.11.2016 по 15.10.2018 составляет 19358514 руб. 37 коп, следовательно, размер процентов за пользование чужими денежными средствами с указанной суммы за период с 16.12.2018 по 07.11.2019 составит 1300467 руб. 87 коп.

Из письменных материалов дела видно, что ответчик Шабанова Т.Л. погасила задолженность по арендной плате в размере 44300 руб. в связи с чем, решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 30.11.2016 по 15.10.2018 на сумму 44300 руб. считать исполненным.

Довод представителя ответчика о несогласии с размером задолженности по арендной плате в связи с тем, что он установлен по результатам проведения аукциона, ответчик не является лицом, с которым по результатам проведения аукциона заключен договор аренды, в связи с чем арендная плата должна им уплачиваться ответчиком в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, основаны на неправильном толковании норм материального права, поэтому этот довод не может служить основанием для отказа в иске.

Суждение представителя ответчика об использовании земельного участка только под зданием (250 кв.м) судебной коллегией отклоняется, поскольку из выписки ЕГРН на земельный участок видно, что вид разрешенного использования: "земельные участки объектов торгового назначения, в том числе рынков", следовательно их возведение и использование предполагает соблюдение противопожарных, санитарных и строительных норм.

Частью 1 ст. 103 ГПК РФ установлено, что государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Петропавловск-Камчатского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным судом исковым требованиям, что с учетом установленного ст.333.19 НК РФ ограничения составляет 60 000 руб.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Петропавловск - Камчатского городского суда Камчатского края от 20.10.2020 отменить.

Иск Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа удовлетворить частично.

Взыскать с Шабановой Татьяны Леонидовны в пользу Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа задолженность по арендной плате за период с 30.11.2016 по 15.10.2018 в размере 19 358 514 руб. 37 коп, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.12.2018 по 07.11.2019 в размере 1 300467 руб. 87 коп.

Решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 30.11.2016 по 15.10.2018 на сумму 44300 руб. считать исполненным.

Взыскать Шабановой Татьяны Леонидовны в доход Петропавловск-Камчатского городского округа государственную пошлину 60000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Председательствующий:

Судьи