Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06 апреля 2021 г. по делу N 33-7940/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Утенко Р.В.

Судей

Бакуменко Т.Н.

Вересовой Н.А.

при секретаре

Морозовой А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании 06 апреля 2021 года апелляционную жалобу Римского Р. В. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" по гражданскому делу N... по иску Римского Р. В. к ООО "КВС-Юг" о взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Утенко Р.В, выслушав пояснения истца, представителя ответчика Барыгина Е.А, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Римский Р.В. обратился в суд с иском к ООО "КВС-Юг" о взыскании с ответчика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 111 783 руб. 60 коп, неустойки в размере 111 783 руб. 60 коп, штрафа.

Истец указал, что являлся участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" на основании договора N... от "дата", заключенного с ответчиком. Во исполнений условий договора ему передана "адрес", расположенная на 3 этаже многоквартирного дома. Цена договора составила 7 136 883 руб. и была оплачена истцом в полном объеме, Стоимость 1 кв.м. площади определена в сумме 90 880 руб. 98 коп.

Согласно п. 4.3 договора цена договора подлежит изменению в случае отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации от проектной площади.

Согласно заключению, подготовленному 29.04.2020г. ООО "Авангард Оценочная компания", фактическая площадь квартиры составляет 77, 3 кв.м. Поскольку возможность изменения цены договора в связи с отклонением фактической площади квартиры от проектной предусмотрена договором долевого участия, проектная площадь квартиры была указана равной 78, 53 кв.м. в адрес ответчика истец направил заявление о возврате денежных средств, уплаченных за квартиру с большей площадью.

Ответчик указал, что уменьшение общей площади квартиры на 1, 23 кв.м. стало возможно из- за неучтенной площади, занятой коробами, закрывающими в туалете и ванной комнате трубы стояков ХВС, ГВС, канализации. Вместе с тем согласно договору долевого участия квартира передается дольщику с внутренней отделкой, в состав которой включено возведение коробов, закрывающих трубы стояков ХВС, ГВС, канализации. Данные коробы отражены на поэтажных планах на официальном сайте строительной компании, в также в приложении N... к договору участия в долевом строительстве от "дата" Ответчиком не представлено доказательств того, что разница в обмерах площади возникает из-за коробов, закрывающих трубы ХВС/ГВС/ канализации - общая площадь, занимаемая коробами, закрывающими трубы ХВС, ГВС, канализации составляют 0, 35 кв.м.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" исковые требования Римского Р.В. к ООО "КВС-Юг" о защите прав потребителя оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом первой инстанции, "дата" между Римским Р.В. и ООО "КВС-Юг" был заключен договор участия в долевом строительстве N...

В соответствии с п. 1.1. Договора Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", кадастровый N.., многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и встроено-пристроенным подземным гаражом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Согласно п. 1.2.2. основными характеристиками объекта долевого участия, в том числе, являются: Этаж - 3, Количество комнат - 3, номер квартиры - 8, "адрес" Квартиры - 78, 53, жилая площадь-40, 6 кв.м, комната N.., 65 кв.м, кухня 15, 06 кв.м, комната N.., 3 кв.м, туалет N... кв.м, комната N.., 65 кв.м, ванная 3, 39 кв.м, туалет N.., 09 кв.м, прихожая 14, 39 кв.м, приведенная площадь балкона 1, 41 кв.м.

"дата" истцом была принята квартира по акту приема-передачи.

В акте указаны следующие характеристики: N квартиры по ГКН-218, общая площадь по ГКН -78 кв.м, жилая площадь-40, 2 кв.м, три комнаты, размерами: 12, 5 кв.м, 13, 2 кв.м, 14, 5 кв.м, кухня 14, 9 кв.м, коридор 14, 2 кв.м, совмещенный санузел 3, 1 кв.м, ванная-3, 4 кв.м, туалет 2, 2 кв.м, приведенная площадь балкона 2, 1 кв.м.

Право собственности истца в отношении указанного объекта недвижимости было зарегистрировано в Управлении Росреестра по СПб "дата".

Согласно пункту 4.3 договора долевого участия от "дата", в случае, общая площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства после обмеров, осуществляемых специализированной организацией (кадастровым инженером) будет более чем на 1 кв.м. больше, либо меньше размера, указанного в пункте 1.2 договора, то стороны производят взаиморасчеты исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, указанной в п.4.1 договора.

В силу п.5.2.7 договора если после проведения обмеров квартиры специализированной организацией (кадастровым инженером) установлено уменьшение общей площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора более чем на 1 кв.м, застройщик обязан вернуть участники строительства излишне выплаченную участником долевого строительства сумму цены договора в соответствии с п. 4.3 договора.

Из акта приема-передачи следует, что разница общей площади квартиры, переданной истцу, сравнительно с проектной, составляет 0, 53 кв. м, что менее 1 кв. м. Право собственности истца также зарегистрировано на указанную квартиру, площадью 78 кв.м.

Управление государственного строительного надзора Санкт-Петербурга проверило предоставленные Застройщиком документы на соответствие построенного объекта проектной документации, и выдал заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (Заключение о соответствии от 19.11.2019г.), после чего Застройщику было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Содержанием Акта приема-передачи квартиры от "дата" установлено, что участник долевого строительства осмотрел квартиру, фактические размеры и параметры квартиры соответствуют допустимым пределам и условиям договора. Квартира передается с отделкой, выполненной в надлежащем качестве в соответствии с условиями договора.

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании компенсации за уменьшение площади квартиры, суд исходил из того, что ответчиком соблюдены условия договора в части передачи истцу квартиры с согласованными характеристиками, отличие которых по площади от проектных, не влечет в силу условий договора право истца на возврат части денежных средств, уплаченных в счет стоимости квартиры.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они постановлены при надлежащей оценке представленных доказательств и верном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заключением кадастрового инженера N П-7686/20, составленным ООО "Оценочная компания Авангард" "дата", достоверно доказан факт передачи истцу квартиры площадью 77, 3 кв.м, подлежат отклонению.

Так, указанное заключение составлено в тот же день, что и состоялась передача квартиры истцу. Проведение обмера не воспрепятствовало истцу согласиться с получением и принять квартиру площадью 78 кв.м. без указания на разночтение относительно площади передаваемого помещения.

Согласно ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

П.4.3. Договора предусмотрено, что если площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, после обмеров, осуществляемых организацией (кадастровым инженером), будет более чем на 1 (один) кв.м. больше или меньше размера, указанного в п.1.2 настоящего договора, то стороны производят взаиморасчеты в срок до подписания акта приема-передачи квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, указанной в п.4.1. настоящего договора.

Материалами дела подтверждается, и не оспаривается ответчиком, что разница общей площади квартиры переданной истцу, составляет 0, 53 кв. м, что менее 1 кв. м, что следует из Акта приема-передачи от 29.04.2020г, право собственности истца также зарегистрировано на указанную квартиру, площадью 78 кв.м.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 01 марта 2013 года N 175 "Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, необходимо представить технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер (часть 1 статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Приказом Министерства экономического развития РФ от 01 сентября 2010 года N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке" утверждены требования к техническому плану.

Ведомостью помещений и их площадей - приложением к поэтажному плану в доме по адресу: Санкт-Петербург "адрес" по результатам первичного учета площадь квартиры установлена равной 78 кв.м.; аналогичные сведения внесены в ЕГРН.

Учитывая, что указанная в акте площадь квартиры определена в ходе кадастровых работ, по итогам которых составлен кадастровый паспорт помещения, что соответствует условиям договора, оснований для вывода о передаче объекта меньшей площадью, нежели это согласовано сторонами не имеется.

В связи с изложенным доводы апеллянта относительно неверного установления объема уменьшения площади вследствие отделочных работ и коробов, наличия несуществующей площади квартиры основанием к отмене решения суда не являются. При производстве обмеров ООО "Авангард Оценочная компания" не была учтена площадь, закрытая коробами, что и привело к определению меньшей площади.

Приложение N... к договору, заключенному между сторонами, позволяет определить объем отделочных работ (л.д.20). В рамках отделочных работ не предусмотрена установка коробов, ограждающих внутриквартирные коммуникации, вследствие чего демонтаж коробов приведет к установлению площади квартиры, отраженной в акте.

Вместе с тем истец требований к ответчику о демонтаже коробов не заявил, принял объект с коробами, ограждающими стояки водоснабжения.

Доводы апеллянта о нарушении его прав как потребителя и наличии оснований требовать изменения покупной цены подлежат отклонению.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 5 вышеуказанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу положений п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Уменьшение фактической площади на 0, 53 кв.м не привело к ухудшению качества объекта, что позволило бы истцу заявить об уменьшении цены договора в соответствии с вышеуказанными нормами.

Как следует из положений п. 2 ст. 424 ГК РФ, ч. 2 ст. 5 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Вместе с тем, пунктом 4.3 договора долевого участия в строительстве сторонами предусмотрено изменение цены договора при изменении площади квартиры более или менее, чем на 1 метр. В рассматриваемом случае имеет место расхождение площади на 0, 53 кв.м.

Судебная коллегия также отмечает, что в силу положений п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства может являться основанием для расторжения договора долевого участия в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, а также применения последствий, установленный ч. 2 той же статьи.

Истцом принят объект с существующими характеристиками, изменение объема площади осуществлено в пределах, согласованных сторонами как не влекущих изменения цены договора.

Ввиду отсутствия недостатков в переданной квартире, согласование сторонами возможности отклонения площади при приемке в объеме до 1 метра без производства дополнительных доплат, ссылки в апелляционной жалобе истца на наличие недостатков товара основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и Закона РФ "О защите потребителей", в частности, и не влекут оснований к отмене судебного акта.

В отсутствие оснований для взыскания с ответчика средств в счет уменьшения покупной цены, неустановления нарушения прав истца как потребителя, судом правомерно отказано в удовлетворении требований о взыскании неустойки и штрафа.

При рассмотрении спора правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ. Доводы апелляционной жалобы не являются основанием к отмене или изменения судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: