Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2021 г. по делу N 33-7216/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио

судей фио, фио

при помощнике судьи фио

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

дело N 2-2228/2020 по апелляционной жалобе фио

на решение Никулинского районного суда адрес от дата, которым постановлено: в удовлетворении исковых требований фио к фио о взыскании денежных средств - отказать,

УСТАНОВИЛА:

фио обратился в суд с иском к фио о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что дата между фио и фио, действовавшей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына фио паспортные данные заключено соглашение о внесении задатка, в соответствии с которым ответчик получила от истца денежные средства в размере сумма рублей. Согласно п. 3 указанного соглашения ответчик обязалась своевременно подготовить документы, в том числе разрешение органа опеки и попечительства, одобряющего проведение сделки несовершеннолетним фио договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, принадлежащей ответчику и ее несовершеннолетнему сыну на праве общей долевой собственности по 1/2 доли в праве. Стороны пришли к соглашению об общей стоимости квартиры в размере сумма рублей, указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Ответчик представил истцу распоряжение Отдела социальной защиты населения адрес от дата N 15, из которого следует, что фио обратилась с заявлением с просьбой разрешить заключить договор купли-продажи квартиры рыночной стоимостью N рублей с одновременным заключением договора купли - продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес, рыночной стоимостью сумма рублей. Распоряжением было принято решение разрешить заключить договор купли- продажи квартиры при условии одновременного заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, с обязательством представить договоры купли-продажи на обе квартиры. Таким образом, разрешение органов опеки было основано на информации о стоимости обоих квартир, на том, что несовершеннолетний ребенок получит в собственность квартиру, стоимостью равной стоимости его доли.

На основании данного разрешения невозможно было заключить договор купли- продажи квартиры стоимостью сумма рублей, поскольку орган опеки принял решение, исходя из представленной ответчиком информации о стоимости квартиры в размере N рублей. фио не предоставила органам опеки информацию об основном (существенном) условии предполагаемой сделки о цене. дата истец направил ответчику письмо о том, что распоряжение от дата N 15 не дает право заключить договор по согласованной стоимости и попросил вернуть сумму внесенного задатка в размере сумма рублей, указанное письмо получено ответчиком дата фио дата направила истцу телеграмму, из которой следует, что в связи неявкой истца в назначенное время и место согласно соглашению ответчиком удержан задаток в размере сумма рублей, и он не подлежит возврату. Однако, ссылка фио в телеграмме на неявку на заключение договора в офис агентства недвижимости как на основание для невозврата денежных средств является незаконной. Согласно пункту 9 соглашения стороны обязуются незамедлительно сообщать друг другу по реквизитам, указанным в соглашении, всю информацию, влияющую на исполнение обязательств по настоящему соглашению. фио дата направил фио письмо о том, что распоряжение от дата N 15 не дает право заключить договор по согласованной стоимости. фио было предоставлено разрешение органов опеки от дата, никаких иных разрешений органов опеки до дата фио не было предоставлено. В ситуации с приобретением недвижимости у несовершеннолетнего покупатель обязан убедиться в наличии согласия органа опеки. В случае предоставления разрешения под условием продавцом должны быть представлены документы, что они исполнены. При невыполнении требований органа опеки договор купли-продажи будет являться ничтожным.

Договор купли-продажи квартиры подлежал обязательному нотариальному удостоверению, а не заключению в офисе агентства недвижимости. В связи с тем, что фио до дата фио не было предоставлено разрешение органов опеки и документы по исполнению его условий, между сторонами не был заключен договор в требуемой законом форме. Таким образом, истец просит суд взыскать с ответчика денежные средства в размере сумма рублей.

Представитель истца по доверенности в судебном заседании суда первой инстанции доводы иска поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик и представитель ответчика в судебном заседании суда первой инстанции доводы иска не признали, просили в иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав ответчика, представителя истца фио, представителя ответчика фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

По делу установлено, что дата между фио (покупатель) и фио, действующей за себя и как законный представитель за своего несовершеннолетнего сына фио, (продавец) заключено соглашение о внесении задатка, согласно которому, продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли продажи (основной договор) квартиры, расположенной по адресу: адрес, принадлежащей фио и несовершеннолетнему фио на праве общей долевой собственности, в равных долях, по 1\2 доли каждого. (л.д.6-7).

Стороны пришли к соглашению об общей стоимости квартиры в размере сумма рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 2 указанного соглашения, в момент подписания настоящего соглашения покупатель в счет оплаты цены объекта и в обеспечение исполнения обязательств заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры вносит продавцу задаток в размере сумма рублей.

Стороны обязуются своевременно подготовить документы, необходимые и достаточные для подписания Основного договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности. Со стороны Продавца: правоустанавливающие документы на Объект, выписка из домовой книги (либо Единый Жилищный Документ), справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и электроэнергии, а также по взносам за капитальный ремонт по объекту, разрешения органа опеки и попечительства, одобряющего проведение сделки несовершеннолетним собственником, доверенность на регистрацию перехода права на уполномоченное лицо, брачный договор. Со стороны Покупателя: доверенность на регистрацию права собственности на уполномоченное лицо, согласие супруга при наличии на момент приобретения зарегистрированного брака или заявление о том, что в зарегистрированном браке не состоит.

Продавец обязуется лично присутствовать на подписании Основного договора купли-продажи Квартиры.

Стороны договорились, что основной договор будет подписан в срок не позднее дата (п.4)

Согласно п. 7 указанного соглашения задаток остается у продавца и переходит в его собственность в счет оплаты Покупателем стоимости Объекта в случае подписания Продавцом и Покупателем Договора купли-продажи на условиях, оговоренных в данном Соглашении и государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю.

В случае отказа или уклонения Покупателя от заключения Основного договора, а также иного нарушения Покупателем обязательств по настоящему Соглашению, приведшего к невозможности заключения Основного договора, возникшей по вине покупателя, все полученные средства удерживаются продавцом.

В случае получения отказа от органа опеки и попечительства, не дающего право продажи несовершеннолетним доли в праве собственности, а также иных причин, способствующих принятию отрицательного решения органом опеки и попечительства, в частности отказ от продажи Продавца альтернативного объекта недвижимости, который приобретается на имя несовершеннолетнего, а равно не предоставление ответа органа опеки и попечительства до даты подписания основного договора, Продавец возвращает Покупателю все полученные денежные средства в течение 3 рабочих дней с момента отказа, при этом штрафные санкции не подлежат выплате.

Согласно п. 12 соглашения, место, дата и время подписания Основного договора купли-продажи квартиры определяется сторонами дополнительно. В случае отсутствия между Сторонами договоренности о дате, времени и месте подписания Основных договоров, Стороны обязуются явиться в офис наименование организации по адресу: адрес (Башня Федерация, этаж 16, офис 4.1) к время (время московское) в последний день срока указанного в п. 4 настоящего Соглашения для подписания Основного договора.

Как следует из материалов дела, ответчик представил истцу Распоряжение отдела социальной защиты населения адрес N 15 от дата, из которого усматривается, что фио обратилась с заявлением с просьбой разрешить заключить договор купли-продажи квартиры рыночной стоимостью N рублей (отчет N 2946/19-0 от дата об оценке стоимости недвижимого имущества наименование организации) с одновременным заключением договора купли - продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес, рыночной стоимостью сумма рублей (отчет N 2945/19-0 от дата об оценке стоимости недвижимого имущества наименование организации).

Вышеуказанным Распоряжением было принято решение разрешить заключить договор купли - продажи квартиры при условии одновременного заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, где в результате сделки малолетний фио будет являться единоличным собственником (л.д.8-9)

дата истец обратился к ответчику с требованием о возврате задатка, поскольку вышеуказанное Распоряжение не дает права на заключение основного договора согласно условиям соглашения о задатке, кроме того указал, что улучшение жилищных условий несовершеннолетнего не происходит, обращает внимание ответчика что кадастровая стоимость отчуждаемой квартиры многократно превосходит кадастровую стоимость приобретаемой ответчиком на имя несовершеннолетнего квартиры (л.д.10)

дата в 12-00 часов истец в офис наименование организации для заключения основного договора купли-продажи не явился.

Из нотариально удостоверенного протокола осмотра доказательств усматривается, что 34.01.2020 г. на электронную почту юриста истца были направлены документы по второй квартире, где в собственности несовершеннолетнего фио будет 1\2 доля, на основании чего, будет выдано новое разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки по продаже спорной квартиры.

дата - истец написал юристу ответчика фио "Доброе утро. Я выхожу из сделки", "Возможно, но я вправе принять решение о выходе из сделки исходя из субъективного собственного мнения". (стр. 97-98 протокола осмотра)

дата юрист фио направил в адрес юриста истца фио проект разрешения органа опеки и попечительства, указав, что на имя несовершеннолетнего будет приобретена квартира по адресу: адрес стоимостью сумма рублей и 1\2 доля в квартире по адресу: адрес, стоимостью 26.419.000 рублей, указав, что это разрешение будет представлено до заключения договора купли-продажи.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательствам в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом требования закона, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку было установлено, что сделка не состоялась по вине истца, а потому ответчик вправе была оставить задаток у себя в силу ст. 381 ГК РФ.

Судом было установлено, что истец заранее был уведомлен о получении разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки, при которой права несовершеннолетнего ребенка не будут ущемлены, так стоимость недвижимого имущества переходящего в его собственность составляет сумма рублей, стоимость его доли в продаваемой квартире сумма рублей. дата ответчиком было получено распоряжение от дата Отдела социальной защиты населения адрес, с которым истец мог ознакомиться до заключения договора купли-продажи квартиры, в том числе и дата в офисе наименование организации.

Судом были проверены и признаны несостоятельными доводы представителя истца о том, что при отсутствии коррупционной составляющей ответчик не мог гарантировать, что решение будет принято в сокращенные сроки, поскольку указанные доводы ничем объективно не подтверждаются, в адрес истца был направлен проект распоряжения, дата указанный проект был подписан.

Также судом было установлено, что согласно условиям вышеуказанного соглашения о задатке, место, дата и время подписания Основного договора купли-продажи квартиры определяется сторонами дополнительно. В случае отсутствия между Сторонами договоренности о дате, времени и месте подписания Основных договоров, Стороны обязуются явиться в офис наименование организации по адресу: адрес (Башня Федерация, этаж 16, офис 4.1) к время (время московское) в последний день срока указанного в п. 4 настоящего Соглашения для подписания Основного договора. (п. 12)

Однако, истец дата в 12 - 00 час. в помещение офиса наименование организации для подписания договора купли-продажи не прибыл, ответчиком был составлен акт о невыходе на подписание договора купли-продажи и невыполнении условий о внесении задатка от дата с описью документов.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, основанными на имеющихся в деле доказательствах, оценка которым дана судом в соответствии со ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что ответчик своими действиями вызвал у истца обоснованные сомнения в добросовестной подготовке документов для сделки, судебная коллегия отклоняет, как несостоятельные, поскольку судом первой инстанции были оценены все имеющиеся доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для взыскания с ответчика задатка, по своему содержанию направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и собранных по делу доказательств, оснований для которой не имеется, выражают несогласие заявителя жалобы с выводами суда первой инстанции, с которыми судебная коллегия согласилась, направлены на формальный пересмотр дела с целью получения иного по содержанию судебного решения, что не допустимо, не содержат указаний на юридически значимые для дела обстоятельства, не учтенные судом первой инстанции и влияющие на законность постановленных судом выводов, о существенном нарушении судом норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного решения, не свидетельствуют, а потому по названным доводам правильное по существу судебное решение отменено быть не может.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и оснований к его отмене не имеется.

руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия-

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Никулинского районного суда адрес от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу фио - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: