Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23 марта 2021 г. по делу N 8Г-3774/2021[88-5384/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Осиповой С.К, судей Петровой И.И. и Арзамасовой Л.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на решение Автозаводского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N по иску ФИО1 к ФИО2 о признании незаконным действий по расторжению предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, понуждении исполнения условий предварительного договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Петровой И.И, объяснения представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5, проверив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании незаконными действий по расторжению предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, обязании исполнить условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 1 500 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, кадастровый N, а также расположенного на нем здания, назначение: жилой дом, площадью 253, 8 кв.м, количество этажей 2, кадастровый N, находящихся по адресу: "адрес", муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, "адрес", участок N и "адрес", в обоснование указав следующее.

Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ подписан предварительный договор о продаже указанного недвижимого имущества. Договором определена стоимость указанного недвижимого имущества в размере "данные изъяты", из которых "данные изъяты" руб. - стоимость жилого дома, 1 000 000 руб. - стоимость земельного участка, оплата истцом производится частями. Заключение основного договора купли-продажи недвижимости должно быть совершено в срок до ДД.ММ.ГГГГ Между истцом и ответчиком заключено также соглашение о задатке, в соответствии с которым истец передала ответчику денежную сумму в размере "данные изъяты" руб.

Однако ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истца уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, сославшись на поступившее от ПАО "Сбербанк России" требование о необходимости устранения несоответствия площади дома, указанной в правоустанавливающих и технических документах либо о предоставлении документа о причинах такого несоответствия, а также на необходимость его убытия с ДД.ММ.ГГГГ на свое постоянное место работы в "адрес", что делает невозможным процесс внесения им изменений в правоустанавливающие и технические документы и получение новых документов.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истица обратилась в суд за защитой своих прав с указанными требованиями.

Решением Автозаводского районного суда Автозаводского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 к ФИО2 отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных, вынесенных в нарушение норм материального и процессуального права, поскольку судами необоснованно оставлены без внимания доводы истца и документальное подтверждение ее намерений заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества; судами не приведены мотивы, по которым они не приняли представленные истицей доказательства; выводы судов основаны на неподтвержденных доказательствами доводах ответчика.

В суде кассационной инстанции представитель истицы ФИО1 - ФИО4 на доводах кассационной жалобы настаивала, представитель ответчика ФИО2 - ФИО5 возражал против удовлетворения кассационной жалобы, иные лица, участвующие в деле, должным образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в суд не явились.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав представителей истицы и ответчика, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных постановлений кассационным судом не установлено.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 достигнуто соглашение о покупке недвижимого имущества: земельного участка площадью 1 500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, кадастровый N, а также расположенного на нем здания, назначение: жилой дом, площадью 253, 8 кв.м, количество этажей 2, кадастровый N, находящихся по адресу: "адрес", муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ягодное, "адрес", участок N и "адрес", принадлежащего ответчику.

В рамках исполнения данной договоренности ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан предварительный договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

Пунктом 2.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества определена стоимость указанного имущества - "данные изъяты".

Согласно пункту 2.2 предварительного договора оплата истцом производится в следующем порядке: часть стоимости недвижимости в размере "данные изъяты" руб. вносится покупателем за счет собственных средств до заключения основного договора; часть стоимости недвижимости в размере "данные изъяты" руб. вносится покупателем за счет кредитных средств, полученных в Публичном акционерном обществе "Сбербанк России" (далее по тексту - ПАО "Сбербанк России").

Пунктом 2.2.3 предварительного договора предусмотрено, что перечисление денежных средств продавцу, указанных в пункте 2.2.2, в счет оплаты стоимости недвижимости (земельного участка и жилого дома) осуществляется в течение 7 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость к покупателю, а также государственной регистрации ипотеки указанной недвижимости в силу закона в пользу Банка.

В соответствии с пунктом 3.3. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества покупатель обязуется выплатить продавцу задаток в размере "данные изъяты" руб. в день заключения настоящего договора.

Продавец обязуется предоставить все необходимые документы для заключения основного договора, кроме отчета об оценке, в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 3.4. предварительного договора).

Заключение основного договора купли-продажи недвижимости определено сторонами в пункте 4.1 и должно быть совершено до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено также соглашение о задатке, во исполнение которого в целях обеспечения принятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи истец передала ответчику денежную сумму в размере "данные изъяты"

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Так, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, в котором он указал в обоснование причин отказа от исполнения взятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи на требование Банка о необходимости устранения несоответствия площади дома, указанной в правоустанавливающих и технических документах либо о предоставлении документа о причинах такого несоответствия, а такая предварительная проверка отчета об оценке жилого дома, по мнению ответчика, неминуемо приведет к отказу в ипотечном кредите по данному объекту недвижимости, а также сослался на необходимость своего убытия из Тольятти с ДД.ММ.ГГГГ на постоянное место работы в "адрес", что сделает невозможным процесс внесения им изменений в кадастр и получения новой выписки ЕГРП на жилой дом.

Истица, полагая такой отказ ответчика от исполнения своих обязательств по предварительному договору необоснованным, надуманным, обратилась в суд с требованиями о понуждении ответчика к исполнению условий предварительного договора, то есть, по сути, к заключению с ней основного договора купли - продажи объекта недвижимости.

Между тем, согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Также согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и третьим лицом ФИО9 заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ задаток в размере "данные изъяты" руб. переведен истцу ответчиком на почтовый адрес, что подтверждено материалами дела.

Таким образом, спорное имущество выбыло из собственности ответчика еще до рассмотрения судом настоящего спора по существу.

Помимо этого, как указано в пункте 4.3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, если в период подготовки к заключению основного договора купли-продажи окажется, что недвижимость не соответствует требованиям Банка как предмет ипотечного кредитования, либо невозможно предоставить требуемый банком документ, то стороны расторгают настоящий договор без выплаты друг другу каких-либо денежных сумм в качестве штрафов, возмещения убытков, покрытия расходов (в том числе штрафа в виде суммы задатка).

Разрешая спор, суд первой инстанции, с выводами которого согласилась апелляционная инстанция, руководствуясь вышеприведенными положениями статей 209, 309, 398, 421, 429, 450, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Nот ДД.ММ.ГГГГ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца, поскольку ответчик ФИО2 в соответствии с пунктом 4.3 предварительного договора купли-продажи воспользовался своим правом на его расторжение, сославшись на отсутствие возможности предоставить требуемый банком документ об устранении несоответствия площади дома, указанной в правоустанавливающих и технических документах, а также на выбранный истицей неверный способ защиты нарушенного права с учетом того обстоятельства, что право собственности на спорное недвижимое имущество в настоящее время зарегистрировано в установленном законом порядке уже за третьим лицом ФИО9

Учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, оснований считать указанные выводы неправильными у суда кассационной инстанции не имеется, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, мотивированы со ссылкой на имеющие в деле доказательства, обстоятельствам дела не противоречат и сомнений в законности не вызывают.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Доводы заявителя кассационной жалобы не подтверждают нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и фактически основаны на несогласии с оценкой обстоятельств дела, а потому не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке.

При таких данных судебная коллегия не находит, предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены решения первой и апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Автозаводского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий С.К. Осипова

Судьи И.И. Петрова

Л.В. Арзамасова