Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 07 апреля 2021 г. по делу N 8Г-1146/2021[88-1987/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М, судей Росиной Е.А, Усмановой Г.Ф, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЮНЕКС" к Абсаламовой Мукминат Гаджиевне о расторжении договора аренды и взыскании задолженности с арендодателя, по кассационной жалобе представителя Общества с ограниченной ответственностью "ЮНЕКС" Бойко Т.А. на апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан 10.11.2020.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Ошхунова З.М, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "ЮНЕКС" обратился в суд с иском к Абсаламовой М.Г. о расторжении договора аренды взыскании задолженности с арендодателя, в котором просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1 от 18.10.2018, взыскать с ответчика задолженность в размере 491 061, 55 руб, в том числе основной долг - в размере 479 283 руб, а так же проценты в размере 11 778.55 руб, расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 111, 00 руб. дополнительные судебные расходы, подтвержденные квитанциями.

В обоснование иска указано, что 18.10.2018 между Абсаламовой М.Г. (арендодатель) и ООО "ЮНЕКС" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", "адрес", в районе "адрес". Срок действия договора определен с 01.03.2019 по 01.02.2020. На момент заключения договора арендованное помещение было непригодно к эксплуатации, требовался капитальный ремонт. Согласно условиям договора, модернизация и капитальный ремонт помещения, фасадной части здания и придомовой территории будут произведены арендатором.

В соответствии с п 5.5 Договора, ООО "ЮНЕКС" направило в адрес арендодателя уведомление о расторжении договора, возврате занимаемого арендуемого помещения, а так же требование о возврате части денежных средств, затраченных на модернизацию и ремонт помещения в соответствии с п. 5.1 договора в размере 480 950 руб.

17.08.2019 арендуемое помещение было возвращено ответчику, о чем составлен между сторонами акт возврата нежилого помещения.

Однако возвращать денежные средства, потраченные истцом на ремонт арендуемого помещения Абсаламова М.Г. отказалась.

Решением Ленинского районного суд г. Махачкалы Республики Дагестан от 16.03.2020 расторгнут договор аренды нежилого помещения N1 от 18.10.2018, взыскана с Абсаламовой М.Г. в пользу ООО ЮНЕКС" задолженность в размере 491 061, 55 руб, в том числе основной долг - в размере 479 283 руб, а так же проценты в размере 11 778.55 руб, расходы по оплате государственной пошлины размере 8 111 руб.

Дополнительным решением Ленинского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 12.08.2020 взысканы с Абсаламовой М.Г. в пользу ООО "ЮНЕКС" дополнительные судебные расходы, подтвержденные квитанциями в размере 449, 94 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 10.112020 решение Ленинского районного суд г. Махачкалы Республики Дагестан от 16.03.2020 в части удовлетворения исковых требований ООО "ЮНЕКС" к Абсаламовой М.Г. о взыскании задолженности и расходов по оплате государственной пошлины отменено. В отменной части принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "ЮНЕКС" отказано.

Этим же апелляционным определением дополнительное решение Ленинского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 12.08.2020 отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "ЮНЕКС" к Абсаламовой М.Г. о взыскании дополнительных судебных расходов отказано.

В кассационной жалобе представитель ООО "ЮНЕКС" Бойко Т.А. просит об отмене апелляционного определения, ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

Проверив обжалуемое судебное постановление в пределах доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущены.

Отменяя решение суда в части взыскания с ответчика части денежных средств, затраченных ООО "ЮНЕКС" на модернизацию и ремонт арендуемого помещения, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 431, 450, 452, пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что договор аренды расторгнут по инициативе арендатора в отсутствие доказательств нарушения условий договора арендодателем, при расторжении договора истец не вправе требовать возврата исполненного по договору.

Между тем данный вывод суда апелляционной инстанции основан на неправильном применении норм материального права.

Согласно статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшении, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу приведенных норм, арендатор, осуществивший неотделимые улучшения арендованного имущества по согласованию с арендодателем, по общему правилу имеет право на возмещение их стоимости после прекращения договора аренды, в том числе, при досрочном расторжении договора независимо от того, кто из сторон явился инициатором досрочного прекращения, если иное не предусмотрено договором.

С учетом изложенного, при разрешении вопроса о взыскании с арендодателя стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения договора аренды необходимо установить:

- наличие согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений в заявленном арендатором объеме, их стоимость на момент прекращения арендных отношений, - наличие в договоре аренды условий, не позволяющих арендатору требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, поскольку при отсутствии таких условий арендатор, по общему правилу, установленному пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя.

Судебными инстанциями установлено, что 18.10.2018 между Абсаламовой М.Г. (арендодатель) и ООО "ЮНЕКС" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", "адрес", в районе "адрес". Срок действия договора определен с 01.03.2019 по 01.02.2020.

Пунктом 3.2.1 договора аренды предусмотрено, что модернизация и капитальный ремонт помещения будут произведены за счет арендатора по акту согласования ремонтных работ. Стороны договорились о том, что затраты, необходимые для ремонта и модернизации помещения, будут включены в стоимость арендной платы.

Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя в случае досрочного прекращения договора возместить арендатору все понесенные расходы на капитальный ремонт помещения в полном объеме в течении тридцати дней с момента получения соответствующего требования.

Данным условиям договора суд апелляционной инстанции какой-либо оценки применительно к положениям пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не дал.

При этом по делу установлено, что до выполнения работ сторонами был подписан акт согласования ремонтных работ от 18.10.2018, а после их выполнения - акт приема-передачи выполненных работ от 01.03.2019, которыми стороны подтвердили, что работы выполнены в полном объеме, надлежащего качества на общую сумму в размере 655 950 руб.

Таким образом, по делу установлено, что в арендованном помещении арендатор с согласия арендодателя произвел определенные неотделимые улучшения.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суду следовало дать оценку условиям договора аренды на предмет того, содержит ли он запрет на возмещение арендодателем стоимости согласованных им неотделимых улучшений при прекращении договора.

Поскольку судом апелляционной инстанции приведенные выше юридически значимые обстоятельства по делу не были установлены и учтены, неправильно применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, что повлияло на исход спора и нарушило права заявителя, обжалуемое апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении следует учесть изложенное, установить все существенные для разрешения спора обстоятельства и в зависимости от установленного решить вопрос о наличии у ответчика обязанности возместить истцу стоимость неотделимых улучшений.

При наличии у арендодателя такой обязанности, следует установить объем согласованных арендодателем неотделимых улучшений и их стоимость на момент прекращения арендных отношений, которая может быть определена, как разница между рыночной стоимостью арендованного помещения без улучшений и рыночной стоимостью этого же помещения с учетом согласованных арендодателем неотделимых улучшений.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан 10.11.2020 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий З.М. Ошхунов

Судьи Е.А. Росина

Г.Ф. Усманова