Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18 февраля 2021 г. по делу N 8Г-31806/2020[88-3421/2021-(88-30767/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.

судей Песоцкого В.В, Ивановой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования "Старобжегокайское сельское поселение" Республики Адыгея к ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, по кассационной жалобе ФИО1, кассационным жалобам не привлеченных к участию в деле лиц - ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 01 сентября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования "Старобжегокайское сельское поселение" обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным.

Определением суда от 13.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика был привлечен Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 18 июня 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 01 сентября 2020 года решение суда первой инстанции отменено с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка N, заключенный 30 декабря 2019 года между ФИО2 и администрацией МО "Старобжегокайское сельское поселение" в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N площадью 106 136 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"

Применены последствия недействительности сделки.

Прекращено зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности ФИО2 на земельные участки с кадастровыми номерами N N

Взысканы с администрации МО "Старобжегокайское сельское поселение" в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 30 декабря 2019 года, в сумме 114 839, 16 рублей.

В кассационной жалобе ответчик ФИО1, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

В кассационных жалобах не привлеченные к участию в деле лица - ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения с направлением дела на новое рассмотрение.

В возражениях на кассационные жалобы представитель администрации муниципального образования "Старобжегокайское сельское поселение" Республики Адыгея - ФИО12 просила апелляционное определение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ФИО1, а также не привлеченных к участию в деле лиц - ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 - ФИО13 поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить апелляционное определение, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Представитель администрации муниципального образования "Старобжегокайское сельское поселение" Республики Адыгея - ФИО12, а также представитель комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям - ФИО14 возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Разрешая заявленные требования и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что выкуп земельного участка произведен ФИО1 в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ, на арендованном спорном земельном участке был возведен объект сельскохозяйственного назначения, право собственности, на который зарегистрировано за ответчиком. Соответственно он имел преимущественное право выкупа земельного участка без проведения торгов. Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, на которые ссылается истец, не распространяются на правоотношения возникшие с ФИО1

Принимая обжалуемое судебное постановление об отмене решения суда первой инстанции с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке статей 12, 56, 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (статья 40 Земельного кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. К числу самостоятельных категорий отнесены земли сельскохозяйственного назначения (подпункт 1 пункта 1). Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации). Абзацем первым пункта 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

При этом пунктом 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Указанные законоположения регулируют цели использования земель сельскохозяйственного назначения различными субъектами землепользования, в том числе гражданами, и направлены на защиту прав и законных интересов граждан, в частности охрану земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Поскольку ответчик обратился с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером N в целях эксплуатации расположенного на данном участке объекта (склада для хранения сельскохозяйственной продукции), эксплуатация данного объекта недвижимого имущества, не соответствует установленному разрешенному использованию (для сенокошения и выпаса скота гражданами) испрашиваемого земельного участка и не влечет возникновения у ответчика права на приобретение в спорного земельною участка в собственность без проведения торгов, так как вид разрешенною использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию, цель предоставления земельного участка не достигнута. В связи с этим у ответчика не возникло исключительное право на выкуп спорного земельного участка, предусмотренное п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, регистрация права собственности заявителя на здание площадью 120, 8 кв.м не свидетельствует о возникновении права на приобретение земельного участка площадью 106136кв. м в порядке, установленном ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

Суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что при вынесении решения судом первой инстанции, не верно сделан вывод о соответствии возведённого на земельном участке строения его целевому назначению и виду разрешенного использования, а именно ошибочно полагая, что в силу п. 11 ст. 85 Земельного Кодекса Российской Федерации, разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а так же пашен и многолетних насаждений.

Из содержания ст.41 Земельного Кодекса РФ следует, что арендаторы земельных участков осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи, в том числе право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Согласно п. 2 ст. 7 Земельного Кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Так, в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540, сельскохозяйственное использование включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20 (код 1.20- выпас сельскохозяйственных животных), в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с Приложением N 1 "Перечень видов продукции, относимой к сельскохозяйственной продукции" постановления Правительства Российской Федерации от 25.07.2006 N 458 "Об определении видов продукции к сельскохозяйственной продукции и к продукции первичной обработки, произведенной из сельскохозяйственного сырья собственного производства" к сельскохозяйственной продукции относятся: "корнеклубнеплодные и бахчевые культуры кормовые, включая свеклу сахарную на корм, и прочие кормовые культуры полевого возделывания". Кроме того, к сельскохозяйственной продукции также отнесена солома и мякина зерновых культур.

Как следует из ч.5 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" - Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно- исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

В силу п. 1 ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В соответствии с п.п. 6, 7 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ и регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно ч.ч. 1, 4 ст. 10 Закона N 101 -ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в ст. 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельною участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, изложены в ст. 39.3 ЗК РФ. Так, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Данным пунктом установлен закрытый перечень случаев продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, в числе которых (пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) предусмотрена продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Названная норма содержит конкретное указание на вид разрешенного использования находящегося в аренде земельного участка, выкуп которого без аукциона допустим, - для ведения сельскохозяйственного производства. При этом первоначальное предоставление любому лицу земельного участка в аренду для ведения сельскохозяйственного производства без проведения торгов в соответствии с общими нормами ст. 39.6 ЗК РФ не допускается.

Таким образом, необходимыми условиями для приобретения арендатором земельных участок из земель сельскохозяйственного назначения данных участков в собственность на льготных условиях (без проведения торгов) являются использованием арендатором земельного участка в соответствии с его назначением (сельскохозяйственное производство) и отсутствие нарушений законодательства при использовании земельного участка.

Нахождение в аренде физического или юридического лица земельного участка для сенокошения и выпаса скота к данному случаю не отнесено, поскольку речь идет о разных видах разрешенного использования, а также разных условий изначальною предоставления земельного участка в аренду.

При данных обстоятельствах договор купли-продажи земельного участка N 2 от 30.12.2019, заключенный между администрацией МО "Старобжегокайское сельское поселение" и ФИО2, является недействительным (ничтожным).

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Поскольку ничтожная сделка не влечет правовых последствий для сторон, ее совершивших, - стороны должны быть возвращены в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки, в связи с чем подлежит прекращению право собственности ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами N а администрацией МО "Старобжегокайское сельское поселение" должны быть возвращены покупателю денежные средства, уплаченные по договору купли- продажи, в сумме 114 839, 16 рублей.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Судебная коллегия отклоняет доводы жалоб, не привлеченных к участию в деле лиц о том, что они являются новыми собственниками спорных земельных участков и их права затронуты вынесенным судебным постановлением.

Переход права собственности на спорные земельные участки от ответчика ФИО1 к не привлеченным к участию в деле лицам не зарегистрирован в установленном законом порядке, вследствие чего у них не возникло право на объекты недвижимости.

Доводы кассационной жалобы ФИО1 по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, повторяют правовую позицию заявителя при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, являлись предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку судом апелляционной инстанции не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемое судебное постановление отмене либо изменению не подлежит.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 01 сентября 2020 года оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи В.В. Песоцкий

Е.В. Иванова