Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04 марта 2021 г. по делу N 8Г-33171/2020[88-4841/2021-(88-32213/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.

судей Песоцкого В.В, Ивановой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению жилищно-строительного кооператива "Арбат-Юг" к ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО6 о признании первого договора купли-продажи земельного участка и жилого дома заключённым и действительным, признании права собственности на земельный участок и жилой дом за ФИО23, признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома заключённым и действительным и признании права собственности на земельный участок и жилой дом за "ЖСК "Арбат-Юг", снятии с государственного кадастрового учёта объекта недвижимости, признании прекратившими права пользования жилым домом и выселении, по встречному исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 и ЖСК "Арбат-Юг" о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок купли-продажи, признании недействительными результатов межевания земельного участка и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о координатах поворотных точек границ земельного участка площадью 2195 кв.м, восстановлении в ЕГРН сведения о земельном участке площадью 578 кв.м, по кассационной жалобе Лысенко Т.В. на решение Горячеключевского городского суда Краснодарского края от 23 июля 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 ноября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав участников процесса, заслушав заключение прокурора, судебная коллегия

установила:

ЖСК "Арбат-Юг" обратился суд с исковым заявлением к ФИО1 о признании прекратившей право пользования жилым помещением. В обоснование заявленных требований указал, что 07.06.2019 года истец приобрел у ФИО4 по договору купли-продажи земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: "адрес" Впоследствии, земельный участок был объединен с другими участками в единый, собственником которого является ЖСК. При заключении вышеуказанной сделки, в связи с ветхостью жилого дома и отсутствием регистрации прав на жилой дом, как у ФИО4, так и у

предыдущего собственника участка ФИО1, в договор купли-продажи запись о продаже дома включена не была. Таким образом, права на пользование и распоряжение жилым домом, расположенным по адресу: "адрес" с момента регистрации за истцом права собственности на земельный участок по этому же адресу перешли к истцу. Пользование ответчиком жилым помещением создает истцу препятствия в пользовании и распоряжении земельным участком.

В последующем представитель ЖСК "Арбат-Юг" уточнил исковые требования и просил признать первый договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 20.05.2019 между ФИО1 и ФИО4 заключённым и действительным и на основании этого договора признать за ФИО4 право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: "адрес"; признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 07.06.2019 между ФИО4 и ЖСК "Арбат-Юг" заключённым и действительным, и на основании этого договора признать за ЖСК "Арбат- Юг" право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: "адрес"; снять с государственного кадастрового учёта объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером 23:41:1009001:1669, площадью 78, 8 кв. м. расположенный по вышеуказанному адресу; признать ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО3 и ФИО6, прекратившими права пользования жилым домом и выселить ФИО1 и ФИО2 из жилого дома, расположенного по вышеназванному адресу.

ФИО1 подан встречный иск к ЖСК "Арбат-Юг" о признании недействительными (ничтожными) договора купли-продажи земельного участка от 20.05.2019 года между ФИО1 и ФИО4 и договора купли-продажи земельного участка от 07.06.2019 года между ФИО4 и ЖСК "Арбат-Юг", применении последствий недействительности договоров купли-продажи от 22.05.2019 года и 07.06.2019 года, восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке.

Решением Горячеключевского городского суда Краснодарского края от 23 июля 2020 года уточнённое исковое заявление представителя ЖСК "Арбат-Юг" к ФИО4, ФИО1. ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО6 удовлетворено в полном объёме.

Суд признал договор купли-продажи земельного участка площадью 578 кв. с кадастровым номером N и жилого дома площадью 28, 6 кв. расположенных но адресу: "адрес" от 20.05.2019 между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО4 заключённым и действительным.

Суд признал за ФИО4 право собственности на земельный участок площадью 578 кв. м, с кадастровым номером N и жилой дом площадью 28, 6 кв. м. расположенные по адресу: "адрес".

Суд признал договор купли-продажи земельного участка площадью 578 кв. м, с кадастровым номером N, и жилого дома площадью 28, 6 кв. м, расположенных по адресу: "адрес" от 07.06.2019 между продавцом ФИО4 и покупателем ЖСК "Арбат-Юг" заключённым и действительным.

Суд признал за ЖСК "Арбат-Юг" право собственности на земельный участок площадью 578 кв. м, с кадастровым номером N и жилой дом площадью 28.6 кв. м, расположенные по адресу: "адрес".

Снял с государственного кадастрового учёта объект недвижимости жилой площадью 78.8 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

Признал ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО6 прекратившими право пользования жилым домом, расположенным по адресу: "адрес"

Выселил ФИО1 и ФИО2 из жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" в принадлежащий Лысенко Т.В. на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" в срок до 01.09.2020.

Встречное исковое заявление ФИО1 к ФИО4 и ЖСК "Арбат-Юг" оставлено без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 ноября 2020 года, решение Горячеключевского городского суда Краснодарского края от 23 июля 2020 года отменено в части признания за ФИО4 права собственности на земельный участок и жилой дом, за ЖСК "Арбат-Юг" на земельный участок.

Исключено указание на признание за ФИО4 права собственности на земельный участок, площадью 578 кв.м, с кадастровым номером N и жилой дом площадью 28.6 кв. м, расположенных по адресу: "адрес".

В удовлетворении требований о признании за ЖСК "Арбат-Юг" права собственности на земельный участок площадью 578 кв. м, с кадастровым номером N адресу: "адрес" отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и апелляционного определения полностью с вынесением нового решения об удовлетворении требований ФИО1

В возражениях на кассационную жалобу представитель ЖСК "Арбат-Юг"- ФИО12 просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании кассационного суда представитель ФИО1 - ФИО21 поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить оспариваемые судебные постановления.

Представители ЖСК "Арбат-Юг"- ФИО12, ФИО13 возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Прокурор ФИО14 дала заключение о законности и обоснованности судебных постановлений.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, заслушав заключение прокурора, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании типового договора от 14.03.1989, зарегистрированного в органах БТИ 06.02.1990 регистрационная запись N, также акта о приемке домовладения индивидуального застройщика у ФИО1 возникло право собственности на жилой дом деревянный с пристройкой полезной площадью 28, 6 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Выпиской из единого государственного реестра недвижимости подтверждено наличие права собственности у ФИО1 на земельный участок площадью 578 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО4 заключено два договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно первому договору купли-продажи от 20 мая 2019 года, заключённому между ФИО1 и ФИО15 установлено, что продавец ФИО1 продаёт, а покупатель ФИО4 покупает принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 578 кв.м. и жилой дом общей площадью 28, 6 кв. м, количество этажей - 1, расположенных по адресу: "адрес" договора определена в сумме 5 000 000 рублей.

Согласно пункту 3.2 договора установлено, что стороны гарантируют, что сделка для них не является вынужденной.

В соответствии с распиской от 22.05.2019 года установлено, что ФИО1 получила от ФИО15 денежные средства в сумме 5 000 000 (пять миллионов) рублей наличными в качестве оплаты за земельный участок площадью 578 кв.м. и жилой дом, общей площадью 28, 6 кв.м, количество этажей - 1 по договору купли-продажи от 20.05.2019 года.

При этом судом установлено, в том числе на основании свидетельских показаний допрошенного в судебном заседании специалиста МФЦ ФИО16, и не оспаривалось сторонами, что 20.05.2019 года продавец ФИО1 и покупатель ФИО4 в присутствии свидетеля подписали первый договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, однако данный договор не принят специалистом МФЦ, в связи с тем, что у продавца ФИО1 не зарегистрировано в Росреестре право собственности на жилой дом, не предоставлено правоустанавливающих документов на него.

Данный факт установлен после предоставления свидетелю документов, в связи с чем был написан второй договор купли-продажи и подписан так же в её присутствии, при этом ФИО1 в присутствии свидетеля ФИО16 подтверждала свою волю на заключении этой сделки и собственноручно подписывала первый и второй договоры купли-продажи.

Второй договор между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО15 заключен в тот же день 20.05.2019 года и прошёл государственную регистрацию, в договоре указано о продаже земельного участка.

В пункте 5.3 названного договора от 20.05.2019 года указано, что настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанного земельного участка и жилого дома, и перехода права собственности на них к покупателю.

Также из расписки от 22.05.2019 года следует, что ФИО1 получила от ФИО15 денежные средства в сумме 5 000 000 (пять миллионов) рублей наличными в качестве оплаты за земельный участок площадью 578 кв.м. и жилой дом общей площадью 28, 6 кв.м. количество этажей - 1 по договору купли-продажи от 20.05.2019 года.

В соответствии с договором купли-продажи, заключенным от 07 июня 2019 года между продавцом ФИО4 и покупателем ЖСК "Арбат-Юг" установлено, что ЖСК "Арбат-Юг" приобрел земельный участок, площадью 578 кв.м. по адресу: "адрес".

В соответствии с п. 5.2 договора покупатель приобрел право собственности на земельный участок и жилой дом.

В соответствии с п. 5.3 договора настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанного земельного участка и жилого дома, и перехода права собственности на них к покупателю без каких-либо иных документов.

Стороны по данному договору подтвердили факт того, что предметом данного договора купли-продажи являлись именно земельный участок площадью 578 кв.м. с кадастровым номером 23:41:1009001:145 и жилой дом площадью 28, 6 кв.м, расположенные по адресу: "адрес", при этом расчёт по договору произведён между сторонами в полном объёме и претензий они друг к другу не имеют.

Согласно расписке, выданной продавцом ФИО15, установлено, что сумма в размере 5 000 000 рублей получена им за продажу земельного участка и жилого дома.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, на основании статей 209, 432, 554, 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указал, что первый договор купли-продажи земельного участка и жилого дома между ФИО1 и ФИО15 от 20.05.2019 года является заключённым и действительным, поскольку при его заключении были выполнены все существенные условия договора (определен предмет договора, цена договора, выполнены все требования, предъявляемые к договорам купли-продажи гражданским законодательством, договор содержит сведения, позволяющие установить индивидуально-определённые признаки отчуждаемых объектов недвижимого имущества), и ФИО1, являясь собственником объектов недвижимости, продала по договору вышеуказанные объекты недвижимости ФИО15, оформив передачу недвижимого имущества и получение денежных средств по сделке договором от 20.05.2019 и распиской от 22.05.2019.

Судом установлено, что ФИО1 при заключении данной сделки действовала добровольно и осознанно, принимая во внимание тот факт, что после получения по данной сделке обусловленной договором суммы в полном размере (5 миллионов рублей), воспользовалась денежными средствами и приобрела в этот же день 22.05.2019 года у ФИО17 земельный участок, площадью 468 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" а за 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей, зарегистрировала за собой право собственности на этот земельный участок, а 22.05.2019 года заключила договор с ФИО17 о строительстве частного жилого дома на данном земельном участке при цене договора 3 800 000 (три миллиона восемьсот тысяч) рублей.

С 22 октября 2019 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на вновь построенный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес"А.

Данные обстоятельства также подтверждены свидетелем ФИО17, пояснившим, что свои обязательства по договору он выполнил в полном объеме, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом, в настоящее время в дом проведены и подключены все коммуникации (газ, электричество, вода), имеются счетчики.

Принимая обжалуемое судебное постановление об отмене решения суда первой инстанции в части, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке статей 12, 56, 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 3 статьи 432 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) установлено, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания его незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств противоречит принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Таким образом, названный Федеральный закон вступил в силу 01.06.2015, и с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.

Не может быть признан незаключенным договор, исполненный сторонами, по мотиву отсутствия согласования предмета договора в части отчуждения жилого дома, а также недопустимости отчуждения ответчиком земельного участка без домовладения, поскольку изначально заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, однако, в связи с отсутствием зарегистрированного права продавца на жилой дом впоследствии заключен второй договор купли-продажи земельного участка с целью регистрации сделки в управлении Росреестра.

Факт получения ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи сторонами не оспаривается.

На основании вышеизложенного, вывод о признании спорного договора купли-продажи земельного участка площадью 578 кв.м, с кадастровым номером N и жилого дома площадью 28.6 кв.м, по адресу: "адрес" от 20.05.2019 года между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО4 заключённым и действительным, следовательно, о признании заключённым и действительным договора купли-продажи данных объектов недвижимости продавцом ФИО4 покупателю ЖСК "Арбат-Юг" и признании за истцом права собственности на жилой дом площадью 28, 6 кв. м, расположенный адресу: "адрес", является правильным.

Суд обосновано отклонил доводы встречного искового заявления о признании договоров недействительными (ничтожными) со ссылкой на положения статьи 168 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом расписки о получении денежных средств в полном объеме и действий сторон по исполнению договора, которые также свидетельствуют о намерении ФИО1 продать и земельный участок и расположенный на нем жилой дом.

Судом также установлено, что жилой дом, площадью 78, 8 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" был поставлен на кадастровый учет только после 14.08.2019 года, в связи с обращением ФИО1 с заявлением о внесении в ГКН изменений в сведения о площади жилого дома, то есть после того, как ФИО1 осуществила отчуждение земельного участка и жилого дома по первому договору купли-продажи от 20.05.2019 года, что свидетельствует о недобросовестности ФИО1 с позиции статьи 10 ГК РФ (злоупотребление правом).

В части удовлетворения требований ЖСК "Арбат-Юг" о признании ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО6 прекратившими право пользования жилым домом, расположенным по адресу: "адрес" на основании требований статей 11, 30, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 304 ГК РФ, суд обоснованно указал, что поскольку правообладателем объекта недвижимости, является ЖСК "Арбат-Юг", при этом ФИО1, получив за проданные земельный участок и жилой дом денежные средства в полном объеме, приобрела на эти деньги новый земельный участок, построила новый жилой дом и зарегистрировала на указанные объекты право собственности, но своими действиями ограничивает права истца, как собственника земельного участка и жилого помещения, по владению, пользованию и распоряжению надлежащим ему имуществом, с которым у ответчиков отсутствует соглашение о пользовании жилым помещением. При этом судом установлено, что ответчики ФИО5, ФИО3 и ФИО6 фактически в жилом помещении, принадлежащем истцу, не проживают.

На основании изложенного, вывод суда об удовлетворении требования о выселении ФИО1 и ФИО2 из жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" в принадлежащий ФИО1 на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" в срок до 01.09.2020 является правильным.

Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ЖСК "Арбат-Юг" о признании за ФИО4 права собственности на земельный участок площадью 578 кв.м, с кадастровым номером N и жилой дом площадью 28, 6 кв.м, и о признании права собственности ЖСК "Арбат-Юг" на земельный участок площадью 578 кв.м по вышеуказанному адресу, судом апелляционной инстанции указано следующее.

Поскольку в настоящее время собственником земельного участка является ЖСК "Арбат-Юг", обратившийся в суд в том числе, с требованием о признании права собственности на указанное им недвижимое имущество, преследовав цель, направленную на защиту своего права собственности по владению, пользованию и поражению принадлежащим ему имуществом - земельным участком, право собственности на который зарегистрировано, то оснований для признания за ФИО4 права собственности на земельный участок площадью 578 кв.м. с кадастровым номером N, и жилой дом площадью 28, 6 кв.м. не имеется.

Вместе с тем, признание права собственности за ЖСК "Арбат-Юг" на земельный участок площадью 578 кв.м. с кадастровым номером N по адресу: "адрес", не отвечает принципу исполнимости судебного постановления, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", образован 01.08.2019 года в земельный участок с кадастровым номером N по адресу: Российская Федерация, "адрес", городской округ "адрес", собственником которого и является ЖСК "Арбат-Юг".

Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2195 кв.м. был образован путем перераспределения из земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером N, право собственности на который было зарегистрировано за ЖСК "Арбат-Юг".

С учетом вышеизложенных обстоятельств, судебная коллегия соглашается с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания за ЖСК "Арбат-Юг" права собственности на спорный земельный участок на основании статьи 235 ГК РФ, что не будет способствовать восстановлению нарушенного права истца, а также отвечать принципу исполнимости решения суда в этой части.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Доводы кассационной жалобы повторяют правовую позицию заявителя при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, являлись предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку судом апелляционной инстанции не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемое судебное постановление отмене либо изменению не подлежит.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 ноября 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи В.В. Песоцкий

Е.В. Иванова