Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15 апреля 2021 г. по делу N 8Г-3707/2021[88-8420/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.

судей Песоцкого В.В, Ивановой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Тахтамукайского района Республики Адыгея в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования "Тахтамукайский район", к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район", ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, по кассационному представлению прокурора Республики ФИО7 на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 14 сентября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 04 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

прокурор Тахтамукайского района Республики Адыгея обратился в суд с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования "Тахтамукайский район", к администрации МО "Тахтамукайский район", ФИО1 о признании недействительным ничтожным заключенного 20 мая 2019 года между администрацией МО "Тахтамукайский район" и ФИО8 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N; применении последствий недействительности сделки, обязании ФИО1 вернуть в ведение администрации МО "Тахтамукайский район" земельные участки с кадастровыми номерами N; обязании администрации МО "Тахтамукайский район" вернуть ФИО1 9 494 рублей 40 копеек, оплаченных по договору купли- продажи земельного участка от 20 мая 2019 года; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения о праве собственности ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами N

В обоснование исковых требований указано, что прокуратурой Тахтамукайского района проведена проверка исполнения земельного законодательства, в ходе которой установлено следующее.

25 декабря 2018 года между администрацией МО "Тахтамукайский район" и ФИО8 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 01:05:3305002:2305, площадью 9200 кв.м, расположенного по адресу: аул Тахтамукай, возле пруда.

20 мая 2019 года между сторонами заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Данный договор заключен на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В обоснование своего права на выкуп ФИО1 представил выписку из ЕГРН о находящемся на спорном участке объекте недвижимости - склад 446, 7 кв.м.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположеныздания, сооружения, собственникам таких зданий, сооруженийлибо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в арендуимеют граждане, юридические лица, являющиеся собственникамисооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем необходимыми условиями для выкупа земельного участка

без проведения торгов в соответствии с вышеуказанными нормами являются:

нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельногоучастка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта сучетом документации по планировке и межеванию территории.

Установленные в ходе проверки обстоятельства свидетельствуют о явной несоразмерности склада в 446, 7 кв.м. и площади переданного в собственность ФИО1 земельного участка - 9200 кв.м - площадь земельного участка более чем в 20 раз превышает площадь расположенногона участке здания, что исключало предоставление в собственность всего массива. Площадь предоставленного участка значительно превышаетплощадь участка, необходимого для использования склада.

Договор, условия которого противоречат существу законодательногорегулирования соответствующего вида обязательства, может бытьквалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При изложенных обстоятельствах, прокурор считает, что заключенныймежду администрацией МО "Тахтамукайский район" и ФИО8 20 мая 2019 года договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:3305002:2305 является недействительным (ничтожным), так как в результате его исполнения к ФИО1 безосновательно перешли права на часть участка, которая не требуется для эксплуатации склада.

Впоследствии указанный участок разделен ФИО8 на 2 самостоятельных: с кадастровыми номерами N.

Продажа вышеуказанного участка без проведения торгов по льготной цене нарушила как права муниципального образования "Тахтамукайский район", которое получило денежные средства в бюджет не в полном объеме, так и права неопределенного круга лиц, которые могли претендовать на спорный участок в случае его выставления на торги.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 14 сентября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 04 декабря 2020 года в удовлетворении искового заявления отказано.

Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В кассационном представлении прокурор Республики Адыгея ФИО9, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании прокурор отдела управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации - ФИО10 подержала доводы кассационного представления, просила отменить обжалуемые судебные акты.

Представитель администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" Республики Адыгея - ФИО16 а также представитель ФИО17. возражали против удовлетворения кассационного представления.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участника процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального права допущены при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом, между администрацией МО "Тахтамукайский район" и ФИО8 25 декабря 2018 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9200 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", возле пруда.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию МО " "адрес"" с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9200 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", возле пруда.

Согласно служебной записке от 15 мая 2018 года руководителя отдела архитектуры, градостроительства и муниципального земельного контроля администрации МО "Тахтамукайский район", на основании обращения ФИО19 по вопросу предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером N был произведен выезд по вышеуказанному адресу, в результате чего выявлено наличие строения согласно приложенной выписке из ЕГРН.

Администрацией МО "Тахтамукайский район" было принято постановление от 16.05.2019 года N 604 "О предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", "адрес", ФИО1

На основании указанного постановления, 20 мая 2019 года между сторонами заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Данный договор заключен на основании ст.39.20 ЗК РФ, в соответствии с которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов в соответствии с вышеуказанными нормами являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

В обоснование своего права на выкуп ФИО1 представил выписку из ЕГРН, согласно которой ему принадлежит на праве собственности склад для хранения сельскохозяйственной продукции общей площадью 446, 7 кв.м, расположенный на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером N

В обоснование необходимой площади подлежащего предоставлению в аренду земельного участка, ФИО1 в администрацию было предоставлено Технико-экономическое обоснование возможности выкупа земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", возле пруда, изготовленного ООО "Строй-Сервис". Согласно заключению, ФИО1 имеет преимущественное право на выкуп земельного участка площадью 9200 кв.м, для эксплуатации склада площадью 446, 7 кв.м.

В рамках рассмотрения дела была назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта N от 03.09.2020 года:

Объем плодоовощной продукции, который может технически вместитьсклад для хранения сельскохозяйственной продукции площадью 446, 7 кв.м.с кадастровым номером N, расположенный по адресу "адрес" "адрес", возлепруда, составляет 614, 25 куб.м.;

Площадь земельного участка, на котором возможно выращиваниеплодоовощной продукции, способной обеспечить полную наполняемостьпомещений склада для хранения сельскохозяйственной продукцииплощадью 446, 7 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" возле пруда, составляет 34, 62 кв.м.;

Площадь 9, 2 га земельного участка с кадастровым N, не соразмерна использованию и эксплуатации склададля хранения сельскохозяйственной продукции площадью 446, 7 кв.м, с кадастровым номером N, а именно, для использования иэксплуатации склада для хранения сельскохозяйственной продукцииплощадью 446, 7 кв.м, необходимо дополнительно 25, 42 га (расчет 34, 62 га-9, 2 га= 25, 42 га).

Принимая обжалуемый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с учетом выводов судебной экспертизы, руководствуясь положениями статей 1, 39.20 ЗК РФ пришел к выводу, что площадь предоставленного земельного участка не превышает площадь участка, необходимого для использования склада.

Оснований для признания договора купли-продажи, заключенного 20.05.2019 года между администрацией МО "Тахтамукайский район" и ФИО8 земельного участка с кадастровым номером 01:05:3305002:2305 недействительным и применении последствий недействительности сделки не имеется.

С выводами суда первой инстанции и их обоснованием согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 "О судебном решении" от 19 декабря 2003 г. решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные требования судом выполнены не были.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

По смыслу приведенных норм закона собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

При рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

По делу была проведена судебная экспертиза, согласно которой, эксперт исходил из расчетов наполняемости помещений склада плодовоовощной продукцией, однако эксперт не исследовал вопрос о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации склада.

В связи с чем данное экспертное заключение не отвечает критериям относимости и допустимости доказательств.

Земельный участок испрашивался в собственность как участок, на котором расположен принадлежащий на праве собственности объект недвижимого имущества - склад площадью 446, 7 кв.м, при этом площадь испрашиваемого земельного участка составляет 9200 кв.м. и превышает площадь находящегося на нем объекта более чем в 20 раз.

Доказательства обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости (склада), не представлены.

Кроме того, впоследствии указанный участок разделен на 2 самостоятельных: с кадастровыми номерами N

При таких обстоятельствах, продажа вышеуказанного земельного участка без проведения торгов нарушает права неопределенного круга лиц, которые могли претендовать на спорный участок в случае его выставления на торги.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Нарушения, допущенные при постановлении решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции, проверявшим его законность, не устранены, эти нарушения норм материального права являются существенными, непреодолимыми и могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит необходимым отменить апелляционное определение с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, определить по делу значимые для разрешения спора обстоятельства, дать оценку представленным доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований статей 12, 56, 67 ГПК РФ, и разрешить спор в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 04 декабря 2020 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи В.В. Песоцкий

Е.В. Иванова