Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 11 марта 2021 г. по делу N 66а-376/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Рассказовой Г.В, судей Печуриной Ю.А, Брянцевой Н.В.

при ведении протокола помощником судьи Андреевым О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконферец-связи административное дело N 3а-331/2020 (УИД 26OS0000-04-2020-000262-57) по административному исковому заявлению ООО "ФАСТ" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости

по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 10 декабря 2020 г.

Заслушав доклад судьи Рассказовой Г.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

ООО "ФАСТ" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. В обосновании иска указано, что административному истцу на праве аренды принадлежат земельные участки из земель населенных пунктов:

- с кадастровым номером N:78, общей площадью 5160 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", - с кадастровым номером N:104, общей площадью 11 178 кв.м, расположенный по адресу: "адрес";

- с кадастровым номером N:356, общей площадью 1660 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. установлена в следующем размере: для участка с кадастровым номером N:78 - 14 120 082 руб, для участка с кадастровым номером N:104 - 31 030 128 руб, для участка с кадастровым номером N:356 - 4 496 757, 40 руб.

Согласно отчету ООО "Консалтинговая компания "Аргус" рыночная стоимость земельных участков по состоянию 1 января 2019 г, составляет: для участка с кадастровым номером N:78 - 3 648 000 руб, для участка с кадастровым номером N:104 - 7 489 000 руб, для участка с кадастровым номером N:356 - 1 335 000 руб.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость завышена и не соответствует рыночной стоимости, определенной по результатам отчета, что нарушает его права как плательщика арендной платы, поскольку ведет к неправомерному увеличению размера арендных платежей. В ходе судебного разбирательства административный истец уточнил заявленные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам заключения судебной экспертизы.

Решением Ставропольского краевого суда от 10 декабря 2020 г. административные исковые требования ООО "ФАСТ" удовлетворены.

Судом установлена кадастровая стоимость земельных участков из земель населенных пунктов:

- с кадастровым номером N:78, вид разрешенного использования: под складские помещения, площадью 5160 кв.м, расположенный по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка; ориентир нежилое здание, почтовый адрес: "адрес", равная его рыночной стоимости, по состоянию 1 января 2019 г. в размере 5 580 000 руб.

- с кадастровым номером N:104, вид разрешенного пользования: под нежилыми зданиями (литеры "Ф" - производственное, "Ю" - весовая, "У" - склад), площадью 11178 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", по состоянию 1 января 2019 г. в размере 10 852 000 руб.

- с кадастровым номером N:356, вид разрешенного пользования: склады (объект складского назначения), площадью 1660 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", по состоянию 1 января 2019 г. в размере 2 088 000 руб.

В решении суда указано, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: N:78, N:104, N:356 Указано, что датой заявления об изменении кадастровой стоимости объектов движимости следует считать 23 июля 2020 г. С министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО "Оценочная компания "Эксперт" взысканы расходы по проведению судебной рыночной экспертизы в размере 60 000 руб.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя просит решение Ставропольского краевого суда от 10 декабря 2020 г. отменить, отказать в удовлетворении административных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указано, что заключение эксперта выполнено с нарушениями норм действующего законодательства. Указывает на допущенные судебным экспертом нарушения при подборе объектов-аналогов и при применении корректировок. Полагает, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной повлияет на наполняемость бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

От представителя административного истца поступили возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Аксельрод А.В. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили. В соответствии с положениями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, допросив судебного эксперта, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Из взаимосвязанных положений частей 1-3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение указанного переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом Постановления Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 г. N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Ставропольском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Законом о кадастровой оценке установлено 1 июля 2018 г.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" утверждены результаты массовой кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края по состоянию на 1 января 2019 г.

Судом первой инстанции на основании представленных в материалы дела доказательств установлено, что ООО "Фаст" на праве аренды принадлежат земельные участки из земель населенных пунктов:

- с кадастровым номером N:78, общей площадью 5160 кв.м, вид разрешенного использования: под складские помещения;

- с кадастровым номером N:104, общей площадью 11 178 кв.м, вид разрешенного использования: под нежилыми зданиями (литеры: "Ф" - производственное, "Ю" - весовая, "У" - склад);

- с кадастровым номером N:356, общей площадью 1660 кв.м, вид разрешенного использования: склады (объекты складского назначения).

Из представленных в материалы дела договоров аренды и приложений к ним, заключенных с комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, следует, что размер арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости земельных участков. В этой связи суд первой инстанции, правильно руководствуясь приведенными положениями закона, пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "Фаст" вправе оспаривать кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость указанных земельных участков, определенная в порядке массовой кадастровой оценки, утверждена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере: для земельного участка с кадастровым номером N:78 - 14 120 082 руб, для земельного участка с кадастровым номером N:104 - 31 030 128 руб, для земельного участка с кадастровым номером N:356 - 4 496 757 руб. 40 коп.

Обращаясь с исковым заявлением, истец, со ссылкой на отчет ООО "Консалтинговая компания "АРГУС", просил установить кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости в размере, определенном указанным отчетом. Согласно отчету оценщика ООО "Консалтинговая компания "АРГУС" рыночная стоимость спорных объектов по состоянию 1 января 2019 г. составляет: для земельного участка с кадастровым номером N:78 - 3 648 000 руб, для земельного участка с кадастровым номером N:104 - 7 489 000 руб, для земельного участка с кадастровым номером N:356 - 1 335 000 руб.

В связи со значительной разницей между рыночной стоимостью объектов недвижимости, определенной в отчете оценщика, и их кадастровой стоимостью, учитывая, что разрешение вопроса о размере рыночной стоимости объектов недвижимости является юридически значимым для разрешения спора и требует специальных познаний, суд первой инстанции определением от 13 августа 2020 г. назначил проведение судебной экспертизы, которую поручил ООО "Оценочная компания "Эксперт".

В соответствии с заключением ООО "Оценочная компания "Эксперт" (эксперт Захарьящев В.А.) рыночная стоимость спорных объектов по состоянию 1 января 2019 г. составляет: для земельного участка с кадастровым номером N:78 - 5 580 000 руб, для земельного участка с кадастровым номером N:104 - 10 852 000 руб, для земельного участка с кадастровым номером N:356 - 2 088 000 руб.

Давая оценку представленным в материалы дела письменным доказательствам размера рыночной стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что именно заключение судебной экспертизы является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объектов оценки. Содержащиеся в отчете оценщика ООО "Консалтинговая компания "АРГУС" выводы по результатам оценки опровергнуты заключением судебной экспертизы, в связи с чем отчет оценщика не может быть отнесен к числу достоверных доказательств по делу.

В отчете оценщика к объекту-аналогу N 2, находящемуся в собственности, применена понижающая корректировка в связи с нахождением объекта оценки на праве аренды, что не соответствует пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, которым установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

В такой ситуации отчет оценщика обоснованно не был принят судом первой инстанции в качестве достоверного доказательства по делу.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о его допустимости и достоверности. При этом принимает во внимание, что заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Судом апелляционной инстанции в судебном заседании был допрошен судебный эксперт Захарьящев В.А, который дал подробные и последовательные показания по существу проведенной экспертизы и подтвердил свои выводы.

При проведении судебной экспертизы установлено, что объекты оценки представляют собой земельные участки, предоставленные под размещение объектов капитального строительства производственного назначения. Фактическое использование земельных участков соответствует их виду разрешенного использования, что подтверждено судебным экспертом. Объекты оценки отнесены к сегменту рынка производственных объектов недвижимости. Экспертом использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж. В заключении содержится выборка из 20 объектов-аналогов, мотивированы выводы эксперта на предмет возможности использовать объекты в качестве аналогов. К сравнению при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом отобрано 4 объекта-аналога, которые относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка, сопоставимы с объектами оценки по ценообразующим факторам. Примененные экспертом корректировки мотивированы ссылками на научную литературу и сомнений в правильности не вызывают. Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.

Судебным экспертом даны подробные пояснения относительно корректировки на торг в размере 17%, применяемой для неактивного рынка земель производственного назначения. В судебном заседании эксперт дал подробные пояснения относительно содержащегося в заключении вывода о неактивности рынка земель производственного назначения г. Ставрополя. Выводы эксперта подтверждены представленным в заключении исследованием рынка объектов недвижимости и сомнений в обоснованности не вызывают. Доводы апелляционной жалобы в данной части судебная коллегия отклоняет.

Судебным экспертом даны пояснения относительно подбора в качестве аналогов объектов с меньшей по сравнению с объектом оценки площадью. Такие действия судебный эксперт мотивировал отсутствием на рынке достаточного количества аналогов с сопоставимой площадью. Экспертом отмечено, что два из четырех отобранных аналогов сопоставимы по площади с объектами оценки, в отношении остальных были применены соответствующие корректировки.

В судебном заседании эксперт Захарьящев В.А. также пояснил, что им было проведено интервьюирование продавца объекта-аналога N 2, в ходе которого установлено, что имеющийся на земельном участке незавершенный строительством объект имеет незначительную степень готовности, большой процент износа и в этой связи не удорожает стоимость земельного участка, размер которой входит в средний интервал цены схожих объектов. По этой причине экспертом было принято решение о неприменении корректировки на наличие улучшений в данном объекте-аналоге. Такие действия эксперта сомнений в обоснованности не вызывают.

Оценив все доказательства по делу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы.

Решение суда основано на правильном применении норм материального права и верной оценке фактических обстоятельств дела.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного решения по доводам апелляционной жалобы. Процессуальных нарушений судом при рассмотрении дела не допущено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 10 декабря 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ, в течение 6 месяцев.

Председательствующий: Г.В. Рассказова

Судьи: Н.В. Брянцева

Ю.А. Печурина